---

/jv

IN DIE HOOGGEREGSHOF VAN SUID-AFRIKA

(TRANSVAALSE PROVINSIALE AFDELING)

SAAK NO: 13385/2002

DATUM: 03/02/2005

ONRAPORTEERBAAR

In die saak tussen:

DIE STADSRAAD VAN POTCHEFSTROOM Applikant

en

REMAINING EXTEND ERF 125 POTCHEFSTROOM

(EDMS) BPK Respondent

UITSPRAAK

VAN DER WESTHUIZEN, R

Die applikant, 'n plaaslike owerheid, doen aansoek vir die regshulp soos uiteengesit in die kennisgewing van mosie. Die regshulp kom daarop neer dat die applikant vra dat 'n besluit wat deur die applikant self op 6 Desember 2001 geneem is, hersien en tersyde gestel word. By wyse van hierdie besluit het die applikant goedkeuring verleen aan 'n bouplan, gedateer 23 November 2001, wat in terme van die Wet op Nasionale Bouregulasies en Boustandaarde 103 van 1977 deur die respondent ingedien is. Die applikant vra verder dat die respondent gelas word om alle bouwerk op die perseel, wat volgens die bouplanne plaasvind, te staak en dat die respondent gelas word om korrekte en goedkeurbare bouplanne by die applikant in te dien. Indien die respondent sou versuim om aan bogenoemde te voldoen, vra die respondent magtiging om alle strukture wat reeds deur die respondent opgerig is op die koste van die respondent te sloop of te laat sloop.

Die applikant sit die redes uiteen, veral in 'n funderende eedsverklaring deur mnr B H J Groenewald, die waarnemende direkteur van Korporatiewe Dienste van die applikant, welke eedsverklaring ondersteun word deur verskeie ander eedsverklarings, op grond waarvan die besluit tersyde gestel behoort te word.

Die respondent opponeer die aansoek. In 'n eedsverklaring deur mnr A L Müller, die argitek wat die betrokke planne vir die respondent opgestel het en wat deur die respondent gemagtig is om die verklaring op te stel, gesteun deur bevestigende en ondersteunende eedsverklarings, voer die respondent onder meer aan dat die applikant nie locus standi het om 'n aansoek te bring om sy eie besluit tersyde te stel nie, asook dat die applikant mala fide optree en die aansoek bring om beweegredes anders as dié wat in die applikant se stukke uiteengesit word.

Die applikant is verteenwoordig deur mnr F Bezuidenhout en die respondent deur mnre M C Maritz SC en J S Griesel.

Die eiendom waarom hierdie dispuut draai, is 'n gebou in Potchefstroom wat in 1969 opgerig is en algemeen as "Die Ou OK Meubelwinkel" bekend staan. Die winkel is histories in twee winkels verdeel, naamlik 'n oostelike en 'n westelike gedeelte. Nadat die oostelike gedeelte vir 'n geruime tyd leeggestaan het, is 'n besluit deur die respondent geneem om die leë perseel in huurkamers te omskep. Volgens die respondent sluit die redes hiervoor in dat 'n huurinkomste verkry sou word en die respondent gevolglik 'n opbrengs op sy belegging sou kry. Verder, aldus die respondent, bestaan daar 'n wesenlike risiko dat plakkers onwettig in die gebou sou intrek, asook dat die gebruik van die perseel byvoorbeeld deur boemelaars tot 'n wesenlike brandrisiko sou lei. 'n Behuisingsbehoefte vir studente in Potchefstroom as 'n studentedorp is geïdentifiseer en die huurkamers sou aan 'n bestaande behoefte voldoen en derhalwe kommersieel sin maak, asook bydra toe die invloei van ekonomies aktiewe persone in die sentrale sakegebied. Volgens die respondent verskaf 'n onderneming wat langsaan die gebou geleë is soortgelyke behuising.

Vervolgens is opdrag aan 'n Potchefstroomse argitek gegee om argitekstekeninge op te stel, wat aan statutêre en munisipale vereistes sou voldoen. Voortspruitend uit die opdrag het verskeie vergaderings met belanghebbende partye plaasgevind. Die eerste van hierdie vergaderings is gehou op 24 Oktober 2001 in die Brandweergebou se raadsaal te Potchefstroom. Volgens die respondent is hierdie vergadering gereël deur die respondent se prokureur, mnr Ferreira, met die doel om vroegtydig enige moontlike probleme aan te spreek. Die vergadering is bygewoon deur die meerderheid van al die tersaaklike en belanghebbende hoofde van munisipale departemente, naamlik mnr A Booysen van Brandweer, mnr D van Rooyen, die bouinspekteur, mnr P Myburgh van Stadsbeplanning, mnr A Henstock, en die respondent se argitek en prokureur. Tydens hierdie vergadering is verskeie aspekte rakende die omskepping van die gebou van winkel tot huurkamers volledig bespreek. Aldus die respondent is hierdie vergadering opgevolg deur die wisseling van korrespondensie ten einde navrae deur amptenare van die applikant aan te spreek. Verskeie gesprekke en vergaderings het daarna plaasgevind. Die respondent sit hierdie gebeure in besonderhede uiteen in paragraaf 18.8 van die opponerende eedsverklaring deur argitek Müller. Dit sluit in gesamentlike besoeke aan die terrein, gesprekke en onderhoude met verteenwoordigers van onder meer die applikant se brandweerafdeling en die elektrisiteitsafdeling. Hierdie uiteensetting van die respondent word nie in die stukke deur die applikant betwis nie.

Gevolglik is 'n bouplan wat die omskepping van die perseel in huurkamers aantoon, namens die respondent opgestel deur argitek Müller en by die applikant ingedien. Hierna is die bouplan vir kommentaar gesirkuleer onder alle tersaaklike amptenare en afdelings van die applikant. Volgens die applikant se deponent, Groenewald, het verskeie afdelings dan ook kommentaar gelewer of vereistes gestel wat vir die doeleindes van goedkeuring van die bouplan nagekom sou moes word. Mnr D J van Rooyen, wat op daardie stadium as Waarnemende Boubeheerbeampte in diens van die applikant was, verklaar inderdaad in sy ondersteunende eedsverklaring dat die bouplanne op 28 November 2001 deur die applikant ontvang is en gesirkuleer is aan die afdelings Nooddienste, Gesondheid en Stadsbeplanning. Volgens Van Rooyen is geen wesenlike negatiewe kommentaar van enige van hierdie afdelings ontvang nie. Müller wys namens die respondent in sy opponerende eedsverklaring verder daarop, met verwysing na ander dokumentasie wat deel van die stukke uitmaak, dat die bouplan gesirkuleer is aan die Eiendomme Afdeling van Korporatiewe Dienste, die Direktoraat van Gesondheid en Omgewingsake, die Brandweerafdeling, die Elektriese Ingenieurs, Siviele Ingenieurs, Stadsbeplanning en Nooddienste. Na afloop van die sirkulasie van die bouplan, is dit terugbesorg aan Van Rooyen, waarna hy die verskillende afdelings se kommentaar oorweeg het en self ook die bouplan beoordeel het in die lig van die bepalings van die Wet op Nasionale Bouregulasies en Boustandaarde 103 van 1977. Aldus Van Rooyen keur hy in so 'n situasie 'n plan goed deur 'n stempel daarop te plaas en sy handtekening daarop aan te bring, indien hy in sy diskresie tevrede is dat die bouplan aan alle tersaaklike vereistes voldoen. Die bouplan is derhalwe formeel deur Van Rooyen namens die applikant goedgekeur op 6 Desember 2001. Dit is hierdie besluit wat die applikant tersyde wil laat stel.

Op sterkte van die goedkeuring van die bouplan, is daar voortgegaan met die konstruksie en omskepping van die perseel in huurkamers.

Dit wil voorkom asof die applikant gedurende die laaste gedeelte van 2001 en vroeg in 2002 onder druk gekom het om nie die bouwerk te laat voortgaan nie. Dit blyk onder meer die gevolg te wees van 'n persberig wat gedurende Oktober 2001 in 'n Potchefstroomse koerant verskyn met die strekking dat die betrokke perseel omskep sou word vir die doeleindes van 'n bordeel. Briewe en 'n petisie is deur die applikant ontvang van onder meer die Potchefstroomse Sakekamer, die Kerkstraat Forum en Mooirivier Sekuriteit. Daar is 'n dispuut tussen die partye oor in welke mate sodanige druk die optrede van die applikant beïnvloed het. Ek keer later na hierdie aspek terug.

Op 5 Maart 2002 het die applikant egter 'n kennisgewing op die respondent bestel om alle bouwerk te staak. Hierdie kennisgewing is vervat in 'n brief, gedateer 5 Maart 2002, deur die applikant se prokureurs van rekord aan die respondent se prokureurs van rekord. Die brief is aangeheg as aanhangsel "BHJG15(a)" op bladsy 154 van die stukke. In dié skrywe sê die applikant se prokureurs onder meer die volgende:

"Ons instruksies is dat u kliënt tans in proses is om bestaande besigheidstrukture op die onderwerp eiendomme hierbo genoem, te omskep in sub-ekonomiese huurkamerwonings ooreenkomstig bouplanne wat klaarblyklik op 6 Desember 2001 deur ons kliënt goedgekeur is.

Ons word meegedeel dat u kliënt die aanvang van sy bouwerk binneshuis verdoesel het, dit sonder inspeksie gedoen het en tans deur die nag met gloeilampe bou. Om die voormelde rede is die omvang en aard daarvan eers laat verlede week ontdek en is ons kliënt tans onder geweldige druk van lede van die publiek en belange groepe om paslike stappe teen u kliënt te neem.

Ons instruksies is om te rekordeer, welke ons hiermee doen, dat u kliënt se beoogde gebruik van die opgerigte strukture vir die doeleinde hierbo vermeld ontoelaatbaar is onder andere vanweë die feit dat: ..."

Hierna word agt punte aangestip in welke opsigte die respondent aldus die applikant besig is om ontoelaatbaar met die bouwerk voort te gaan. In punt agt word daar spesifiek vermeld dat dit prima facie blyk dat daar strukturele gebreke aan die gebou is en daar ook van die "goedgekeurde" bouplan afgewyk is.

Daar word dan soos volg verder gegaan:

"Onder die voormelde omstandighede is dit ons instruksies dat die 'goedkeuring' van die bouplanne ultra vires en ongeldig is en dat die voorspruitende strukture insgelyks onwettige alternatiewelik substandaard en onaanvaarbaar is by gevolg waarvan:

(a) U kliënt hiermee kennis gegee word dat u kliënt alle bouwerk ooreenkomstig bouplan No 101/0649 gedateer 2001/12/06 onmiddellik op die eiendomme moet staak.

(b) U kliënt hiermee versoek word om die goedkeuring van die bouplanne wat op 6 Desember 2001 verleen is, skriftelik en formeel te abandonneer.

(c) U aan ons kliënt 'n skriftelike onderneming tot die voormelde effek verskaf asook tot die effek dat u kliënt vanaf datum hiervan geen ooreenkomste sal sluit met betrekking tot of okkupasie van die gebou sal toelaat totdat die betrokke bouplanne herstel en u kliënt ook gebruiksgewys aan alle voorskrifte en statutêre vereistes voldoen het nie."

In die brief word die respondent een dag, dit wil sê tot 6 Maart 2002, tyd gelaat om aan die applikant se vereistes te voldoen. Dit word onomwonde gestel dat indien dit nie gebeur nie, die applikant 'n gepaste hof sou nader vir 'n dringende interdik ten einde die bouwerk aan en okkupasie van die gebou te verbied en die goedkeuring van die bouplan tersyde te laat stel.

Namens die respondent word hierop geantwoord dat die bouwerk kragtens goedgekeurde bouplanne verrig word, en word daar deur die respondent se prokureur van rekord beweer dat die enigste rede vir die beswaar van die kant van die applikant die feit is dat politieke belangegroepe nie van die ontwikkeling hou nie "omdat die politici vrees dat swart mense die gebou sal betrek". Die applikant reageer in daaropvolgende korrespondensie nie direk op hierdie aantyging nie.

Die respondent beweer ook dat hy daarna met 'n slenter gevang is om toe te stem tot die verskuiwing van 'n elektriese meterkas, waarna die applikant onregmatig geweier het om die elektriese krag weer te koppel. Die applikant erken die verskuiwing van meterkas, maar ontken dat dit by wyse van 'n slenter op die respondent afgedwing is.

In 'n brief gedateer 9 Mei 2002 vra mnr Ferreira die respondent se prokureurs van rekord toeligting in verband met die gronde waarop gesteun is in applikant se kennisgewing om bouwerk te staak. Sodanige verdere toeligting is nie verskaf nie en die aansoek deur die applikant is uitgereik op 15 Mei 2002.

Die applikant poog om die vermelde besluit tersyde te stel op verskeie gronde en om verskeie redes wat in die stukke vermeld word. In sy skriftelike hoofde van betoog fokus die applikant se advokaat hoofsaaklik op drie aspekte.

Die eerste is dat Van Rooyen op die stadium toe die bouplan deur hom goedgekeur is die waarnemende boubeheerbeampte van die applikant was. Volgens die applikant is alle handelinge wat deur Van Rooyen gedoen is in sy hoedanigheid as waarnemende boubeheerbeampte ultra vires en gevolglik nietig.

Verder voer die applikant aan dat die respondent in ieder geval aansoek moes doen vir goedkeuring van 'n verandering in die grondgebruiksregte, wat nog nie gedoen is nie.

Derdens is dit die standpunt van die appellant dat die gebou, soos wat dit deur die respondent ontwikkel word, 'n brandgevaar daarstel.

Opsommenderwys wil dit voorkom asof die applikant aanvoer dat die applikant nie behoorlik aandag bestee het aan die oorweging van die saak alvorens die besluit om goedkeuring te verleen geneem is nie. Mnr Bezuidenhout het namens die applikant herhaaldelik geargumenteer dat die besluit "nie behoorlik geneem is nie", maar dat dit "onbehoorlik" geneem is, en dat dit derhalwe ultra vires en nietig is.

Soos vroeër vermeld, voer respondent aan dat die applikant nie locus standi het om die aansoek te bring nie, dat die aansoek mala fide is en dat daar geen meriete in enige van die spesifieke gronde wat deur applikant vermeld word is nie.

Die eerste aspek wat aandag verdien is die vraag of die applikant inderdaad locus standi het om 'n hof te nader om 'n besluit wat deur die applikant self geneem is te hersien en tersyde te stel. Die beantwoording van hierdie vraag behels noodwendig ook 'n ondersoek ten aansien van die meriete van die kernaspekte van die applikant se gronde waarop die aansoek steun.

Dit is algemeen bekende reg dat wanneer 'n administratiewe amptenaar of 'n liggaam 'n diskresie uitgeoefen het en 'n besluit geneem het, sodanige besluitnemer functus officio is en nie die besluit mag heroorweeg of verander nie, tensy daar natuurlik spesifiek voorsiening voor gemaak word by wyse van wetgewing (sien byvoorbeeld L Baxter, Administrative Law, op bladsy 372 en verder). Veral 'n besluit waardeur 'n party (wat byvoorbeeld om goedkeuring of 'n lisensie aansoek gedoen het) bevoordeel word mag slegs gewysig word, met die toestemming van die bevoordeelde. Indien die besluit geneem is as gevolg van vals of bedrieglike inligting wat deur die aansoeker verskaf is, mag die besluitnemer moontlik die besluit herroep. Dit is egter nie hier ter sprake nie.

Die applikant is 'n statutêre liggaam wat onder meer gemagtig is om toe te sien dat die voorgeskrewe boustandaarde ten opsigte van geboue binne sy jurisdiksiegebied gehandhaaf word. Ten einde hierdie magte uit te oefen, word die applikant ingevolge die reedsvermelde wet van 1977 gemagtig om goedkeuring te verleen of te weier vir die oprigting van geboue en ten opsigte van planne en spesifikasies vir sodanige geboue. Hierdie bevoegdheid word spesifiek aan die applikant verleen ingevolge artikel 7 van die wet. Die applikant het klaarblyklik geen bevoegdheid ingevolge die wet om enige sodanige goedkeuring of weiering terug te trek of tersyde te stel nadat die besluit geneem is nie.

Die vraag wat hieruit voortspruit, is of die applikant die bevoegdheid het om 'n hof te nader vir 'n bevel dat sy eie besluit tersyde gestel word. Aldus die respondent volg dit vanselfsprekend dat die applikant wat functus officio is, geen locus standi het om sodanige aansoek te bring nie.

Die applikant se standpunt, soos wat dit veral in die advokaat se skriftelike hoofde van argument uiteengesit word, is blykbaar wesenlik dat die applikant as 'n verantwoordelike owerheidsliggaam optree binne die raamwerk van die wette wat sy werksaamhede beheers en dat die applikant gevolglik verplig is om hierdie aansoek te loods, as 'n verantwoordelike owerheidsliggaam.

In Mining Commissioner of Johannesburg v Getz 1915 TPD 323 is op appèl verwys na die uitspraak van WESSELS R in die hof a quo waar bevind is dat –

"(a) party from any special ........ upon this matter I do not think it is advisable to allow an officer to exercise his discretion and make the ground and thereafter having done so, to come to court and to ask that what he has done should be set aside on the ground of his own carelessness or ill-use of his discretion. It seems to me that such a practice is not advisable on the ground of public policy, for a grantee would under such circumstances never be sure of his title."

Op appèl is die aangeleentheid op ander gronde beslis, sonder negatiewe kommentaar op die bevinding van WESSELS R.

In Bronkhorstspruit Liquor Licensing Board v Rayton Bottlestore (Pty) Ltd and Another 1950 3 SA 598 TPD is die volgende op bladsy 601F G beslis:

"There is, apparently, no provision entitling a board once it has granted a licence to hold any meeting for the purpose either of itself revoking its ground or of applying to Court to effect the cancellation of a ground. It seems to me that, subject to exception in the case where fraud or purgery has taken place ... the Board, once it has definitely given its decision for or against a ground or refusal of a licence is functus officio ... The category of persons entitled to bring a board's decision into review under sec. 29 is a strictly limited one ... It seems to me that if it is accepted that the Board is functus officio and cannot normally reverse its own decision, the same principle applies to prevent it, in the absence of specific authority thereto, from moving the Court to cancel a licence which it should not have granted. The whole question, I take it, turns upon the consideration that as a creature of statute the Board possesses the specific powers conferred upon it by the Legislature, and no others. If it were intended by the Legislature that an improperly granted licence could be set aside by the Board itself, or by the Court on the Board's application, it would have been an easy matter so to provide. For it may well be that the Legislature considered formal cancellation unnecessary and was content with the criminal sanction to be visited on a person treated as having no licence whatsoever."

In Trans-Air (Pty) Ltd v National Transport Commissioner and Others 1977 3 SA 784 (A) is, met verwysing na die Bronkhorstspruit Liquor Licencing Board saak, die volgende op 793A-B gesê:

"This, however, is not to be elevated to a general rule to be applied to all administrative bodies. Whether it operates in a particular case must depend upon the legislation involved and the nature of the functions of the particular body. It seems obvious that, although an administrative body may be neither equipped nor competent to investigate the validity of its own trial acts, it may by the nature of its functions be entitled and obliged to call upon a court to pronounce upon such acts. In Rajah and Rajah (Pty) Ltd and Others v Ventersdorp Municipality and Others, 1961 4 SA 402 (AD), e.g., the Council was held to have had locus standi to apply to Court to have its own prior act (the ground of a certificate to obtain a trading licence) declare a nullity: 'Mr De Villiers for the council submitted that in the exercise of its statutory function, it has an administrative interest, on behalf of the public, in certificates for local trading. I agree: that is what gives it a locus, unlike a purely judicial tribunal'. (per HOLMES, JA, at p407E – three other members of the Court concurred.) Locus standi was not said to be dependent on any competency of the Council to review its own acts.

That the NTC is an administrative body with wide powers of supervision over air services, in the interests of the public and national security, is clear from the provisions of the Act as a whole."

Op 793F-H is die volgende gesê:

"It would appear that if the NTC should issue a licence irregularly – be it as a result of an administrative error, fraud or other circumstances – it would not only be entitled but also bound to raise the matter in a Court of law if prejudiced. Such prejudice to the proper discharge of its duties could very well flow from the existence of a licence irregularly issued ... In this respect the position of the Council in the Rajah case, supra – where it was held that the Council have not been prejudiced – is clearly to be distinguished from that of the NTC. Moreover, in the present case the second respondent (the South African Railways and Harbours) has made common cause with the NTC. About its locus standi and potential prejudice flowing from the existence of the renewed licence there can be no question.”

Ek gaan vir ’n wyle in Engels voort. The facts and aspects of the decision in Pharmaceutical Manufacturers Association of SA and Another: In re ex parte President of the Republic of South Africa and Others [2000] ZACC 1; 2000 (2) SA 674 (CC) are to some extent relevant. This matter began as an application to the Transvaal High Court by the President of the Republic of South Africa, the Minister of Health and other government functionaries, as well as the Pharmaceutical Manufacturers Association of South Africa and the Crop Protection and Animal Health Association, for the setting aside of proclamation R49 of 1999 and Government Notice R567 of 1999. Proclamation R49 was issued by the President and purported to bring into operation the South African Medicines and Medical Devices Regulatory Authority Act 132 of 1998. Government Notice R567 was issued by the Minister of Health and purported to provide schedules to the Act in terms of certain sections of the Act. The regulatory ...... necessary for the operation of the Act was not in place when Proclamation R49 was published, because schedules have not been made to replace the repealed schedules of the 1965 Act (repealed by the 1998 Act) and other essential regulations contemplated by the 1998 Act had not been made. Regulations necessary to give effect to certain provisions of the Act were not made. This was not appreciated by the Department of Health when it requested the President to bring the Act into operation. The Act would thus not have been brought into force, but for an error. The applicants applied to the High Court as a matter of urgency in order to avoid the consequences of bringing the Act into force prematurely.

The application was first dismissed in the Transvaal High Court on the basis that the President had acted within his powers and in good faith. The fact that he did so on the basis of incorrect advice and that as a result the Act have been brought into force prematurely, was held not to be sufficient cause for reviewing the President's decision. The seventh and eighth applicants, Pharmaceutical Manufacturers Association and the Crop Protection and Animal Health Association, proceeded to appeal to the full bench of the Transvaal High Court. The first six applicants, including the President and other government functionaries, did not participate in the appeal. Therefore the question whether the President or another decision-making official of functionary could approach a court to set aside his own decision was not specifically dealt with. The Constitutional Court eventually heard the matter and confirmed the order of invalidity made by the full bench of the Transvaal High Court. The Constitutional Court explored a wide range of constitutional and related issues regarding the nature of judicial review and the exercise of public power, specifically by the President. It was held, inter alia, that the decision to bring the 1998 Act into force before the regulatory framework was in place, viewed objectively, was explicable only on the grounds of error. When the President purported to exercise the power to bring the Act into operation he was neither making law nor administering it. Parliament had made the law and the executive would have administered it once it had been brought into force. In substance the exercise of the power was closer to the legislative process than to the administrative process. Whatever its characterization, it was an exercise of public power which had to be carried out lawfully and consistently with the provisions of the Constitution in so far as they might be applicable to the exercise of such power. The problem was that the President had wrongfully been advised and had mistakenly thought it appropriate to bring the Act into force. As to whether a court could interfere with a decision made in good faith by the President in the exercise of such a power, the Constitution requires more of public officials exercising their powers than had been required of them before the enactment of the interim constitution. The Constitution place further significant constraints upon the exercise of public power through the Bill of Rights and the founding principles enshrining the rule of law. After some discussion of the requirement of rationality the Court held that the President's decision to bring the 1998 Act into operation in the circumstances in which he had done could not be found to have been objectively rational on any basis whatsoever. That the President had mistakenly believed that it was appropriate to bring the act into force and to act in good faith in so doing did not put the matter beyond the courts' powers of review.

On p709F-H the following is stated:

"A decision that is objectively irrational is likely to be made only really but, if this does occur, a Court has the power to intervene and set the irrational decision. This is such a case. Indeed, no rational basis for the decision was suggested. On the contrary, the President himself approach the Court urgently, with the support of the Minister of Health and the professional associations most directly affected by the Act, contending that a fundamental error had been made and that the entire regulate restructure relating to medicines and the control of medicines had as a result been rendered unworkable. In such circumstances, it would be strange indeed if a Court did not have the power to set aside a decision that is so clearly irrational."

In his discussion of the setting aside of invalid decisions through the judicial process, BAXTER says the following on pages 379 to 380:

"Some of the cases which deny that a public authority may disregard its own previous decisions also deny that the authority may seek to set its own decision aside on review. This surely leans too far on the side of the individual and away from the principal of .............. While one might concede that the interests of certainty and regularity dictate that a public authority should not simply ignore its own decision, it is in the public interest that where an authority discovers that it has acted beyond its powers it should be able to approach the court to have the situation determined and rectified, even if the individual affected objects. In all should it be hold stopped, since it cannot be hold to the exercise of powers which it does not have."

Die respondent se slotsom is dat onder omstandighede waar nóg die wet nóg die tersaaklike skema enige bevoegdheid aan die applikant verleen om sy eie besluit op hersiening aan te veg as 'n kwessie van regs- en openbare beleid, 'n liggaam soos die applikant nie toegelaat behoort te word om sy eie besluit op hersiening aan te veg nie. Die enigste omstandigheid waaronder sodanige optrede moontlik behoort te wees, is gevalle waar daar 'n wesenlike veiligheidsrisiko bestaan en waar die applikant in die uitoefening van sy plig en die nakom van sy verantwoordelikheid oor die nodige locus standi sal beskik. Toegepas op die feite van die onderhawige geval, doen die respondent aan die hand dat die applikant nie oor locus standi beskik vir die tersydestelling of aanvegting van sy eie besluit op enige van die gronde deur die applikant geopper, anders as daardie gronde wat verband hou met 'n wesenlike veiligheidsrisiko nie.

Ter samevatting blyk die volgende myns insiens die posisie te wees: In die lig van die algemene erkende reël dat 'n administratiewe of owerheidsliggaam functus officio is nadat 'n besluit geneem is en dus nie self sodanige besluit kan wysig of herroep nie, sou sodanige besluitnemer in die meeste gevalle nie 'n hof kon nader met 'n aansoek om die besluit tersyde te stel nie. Vanuit 'n regs- en openbare beleidsoogpunt is die rede vir sodanige uitgangspunt duidelik. Veral 'n owerheidsinstelling is veronderstel om sy werk behoorlik te doen, alle tersaaklike faktore tydens 'n besluitnemings-proses in ag te neem, sy diskresie deeglik uit te oefen en sekerheid en finaliteit deur middel van sy besluite te bewerkstellig. Diegene wat om die goedkeuring van hulle planne of die toestaan van toestemming of lisensies aansoek doen, asook ander belanghebbendes en die publiek in die algemeen, is geregtig op sekerheid. Tensy tersaaklike wetgewing uitdruklik die bevoegdheid aan 'n besluitnemer verleen om 'n besluit te heroorweeg of om 'n hof te nader om dit tersyde te stel, behoort sodanige besluitnemer nie 'n besluit op hersiening na 'n hof toe te neem nie.

Hierteenoor verg regs- en openbare beleidsoorwegings egter ook dat veral 'n owerheidsliggaam met 'n belangrike verantwoordelikheid teenoor die publiek in staat behoort te wees om op te tree deur byvoorbeeld 'n hof te nader om in die openbare belang 'n eie besluit tersyde te stel, veral in 'n geval waar nie van 'n bevoordeelde of ander party verwag kan word om dit te doen nie. Die doel van 'n owerheid – en selfs die President – se politieke, grondwetlike en juridiese verantwoordelikheid moet noodwendig wees om alles te mag doen wat nodig mag wees om sekere wesenlik nadelige foute reg te stel.

Sodanige aansoek sou egter nooit gebring kon word omdat 'n betrokke amptenaar of instansie by heroorweging van 'n besluit of na die inwin van verdere inligting of opinies tot die slotsom kom dat die besluit sonder om behoorlik aandag daaraan te gee of andersins verkeerd geneem is nie. So ’n benadering sou chaos veroorsaak. Besluite, veral deur 'n owerheid op nasionale, provinsiale of plaaslike vlak, is dikwels nie slegs belangrik nie, maar ook omstrede, en het dikwels openbare meningsverskil en druk tot gevolg. Indien alle of talle besluite heroorweeg sou kon word, of deur die besluitnemer self aan 'n hof voorgelê sou kon word vir tersydestelling, sou geweldige onsekerheid volg, moontlik tot op 'n punt wat op onregeerbaarheid of selfs chaos sal neerkom. 'n Liggaam soos die appellant behoort dus slegs 'n hof te kan nader vir tersydestelling van 'n eie besluit, indien dit duidelik in die openbare belang noodsaaklik is om dit te doen. Sodanige gevalle sou insluit waar die besluit 'n wesenlike veiligheidsrisiko tot gevolg kan hê, of waar 'n fundamentele fout begaan is, wat tot gevolg het dat 'n stelsel van openbare regulering of administrasie onwerkbaar gemaak word, tot so 'n mate dat die besluit ooglopend en duidelik irrasioneel geneem is.

'n Mens sou dus verwag dat in sodanige gevalle 'n applikant in staat sal wees om duidelik en sterk gefokus vir 'n hof aan te dui presies welke fout gemaak is, of welke nadeel uit 'n besluit mag voorspruit. In die onderhawige geval voel die applikant egter 'n verskeidenheid van gronde aan, insluitende die waarnemende boubeheerbeampte se posisie, die beweerde brandgevaar en die noodsaaklikheid van goedkeuring vir 'n verandering van gebruik, soos hierbo aangetoon. Die slotsom wat namens die applikant aan die hand gedoen word is – soos vroeër vermeld – dat die besluit onbehoorlik geneem is en derhalwe ultra vires is. Na my mening sou slegs die moontlikheid van 'n brandgevaar en die moontlikheid van 'n fundamentele en ooglopende fout (wat in hierdie geval slegs met die kwessie van die aansoek vir 'n verandering in gebruik verband sou kon hou) moontlik locus standi aan die applikant verskaf. Gevolglik moet hierdie twee aspekte ondersoek word, alvorens 'n bevinding gemaak kan word ten aansien van die applikant se locus standi of gebrek daaraan.

Volgens die applikant stel die gebou soos wat dit tans deur die respondent ontwikkel word 'n brandgevaar daar. Die applikant steun swaar op 'n eedsverklaring deur mnr Attie Booysen, wat voltyds in diens van die applikant is as brandbeheerbeampte. (Hierdie eedsverklaring is by die repliserende stukke aangeheg as "HJ 4" op bladsy 357 en verder.) Dit is opvallend dat dit eers by die repliserende stukke aangeheg is. Indien die applikant bowenal in die openbare belang oor die brandgevaar besorg sou wees, sou 'n mens verwag dat hierdie aspek vroeg en pertinent geopper sou word. Nietemin is die bewering om ooglopende redes belangrik, en moet dit deeglik ondersoek word.

Booysen sê dat na aanleiding van die probleme wat ondervind is met die bouwerk, 'n brandveiligheidsinspeksie op die perseel op 7 Maart 2002 uitgevoer is deur homself saam met sekere ander persone van Tshwane Nooddienste. Volgens Booysen is sekere probleme geïdentifiseer. Dit sluit in dat 'n verslag ingedien moet word rakende die stabiliteit van die struktuur-elemente en komponente soos beskryf deur tabel 5 van SABS gebruikskode 0400. Vloerbedekkings moet voldoen aan tabel 7 van SABS 0400. Daar is tydens die inspeksie gevind dat die beweegafstand tot die naaste ontsnapdeur 45 meter oorskry. In die lig van hierdie beweegafstand, moet minstens twee sodanige ontsnaproetes voorsien word en moet 'n noodroete deel van sodanige ontsnaproete uitmaak. Ook is die breedte van die ontsnaproete nie voldoende vir veilige ontruiming nie. Daar is onvoldoende brandbeheer-toerusting op die perseel en die gebou kan nie natuurlik geventileer word nie. Daar is ontoeganklike verborge ruimtes tussen die plafon en die dak van die gebou, welke ruimtes nie deur 'n brand afgedig is nie. Sodra 'n vloeroppervlakte 500m² oorskry, moet voorsiening gemaak word vir brandventilasie in die vorm van meganiese rookventilasie of natuurlike ventilasie. Die bestaande kunsmatige ventilasiestelsel in die gebou kan nie doeltreffend werk nie, aangesien die vertrekke van mekaar geskei moet word deur 'n brandskei-element van 30 minute.

Booysen kom dan tot die slotsom in paragraaf 6 van sy eedsverklaring dat, met inagneming van al voormelde gebreke, die gebou "soos tydens die terreinbesoek ge-evalueer, nie geskik vir goedkeuring (is) nie, en sal dit inderdaad 'n geweldige brandgevaar skep met die gepaardgaande risiko vir lewensverlies en besering in geval van brand."

Booysen se opinie is dus dat die gebou "'n geweldige brandgevaar" daarstel. Dit is onrusbarend, veral in die lig van die feit dat die bouplan, na indiening en voor goedkeuring daarvan aan die einde van 2001, aan hom en sy afdeling voorgelê en met hulle bespreek is. Soos vroeër vermeld, verwys Muller namens die respondent onder meer na 'n vergadering wat op 24 Oktober 2001 in die brandweergebou plaasgevind het en waar konsensus bereik is dat brandveiligheid en noodbeligting spesiaal aandag sou geniet. Volgens Muller het die Brandweer van die kant van die applikant bevestig dat die afskortingsmure tussen die kamers aanvaarbaar was. Dit blyk onbetwis te wees dat 'n twee uur lange onderhoud op 16 November 2001 plaasgevind het waarby die argitek, Muller, en Booysen betrokke was en waartydens 'n brandbeveiligingsplan in besonderhede bespreek is. Booysen erken in sy reedsvermelde eedsverklaring dat hy by die vergadering teenwoordig was en dat die gesprek plaasgevind het. Volgens die respondent was daar ook verdere interaksie en gevolglik aanpassings na aanleiding van die kontak tussen die applikant en die respondent se verteenwoordigers en is die brandveiligings-aspek gereeld met die applikant se brandweerdepartement opgeneem en deurtrap. Hierdie stellings van die respondent word nie deur die applikant wesenlik betwis nie. Sekere feitedispute bestaan wel tussen die partye ten aansien van die brandweerstandsduur van die partisies en die aantal ontsnaproetes, maar dit blyk nie dat hierdie dispute 'n wesenlike rol speel nie.

Wat ontbreek in Booysen se eedsverklaring, waar hy tot die slotsom kom dat 'n ernstige gevaar deur die gebou daargestel word, is 'n verduideliking waarom hy hierdie opinie nie reeds vroeër bereik het, nadat hy die planne onder oë gehad het en in verskeie gesprekke in verband met die brandbestrydingskomplikasies van die plan betrokke was nie. Booysen sê byvoorbeeld nie dat die respondent intussen van die bouplan afgewyk het nie. Hy sê ook nie dat dit vir hom onmoontlik is om na aanleiding van 'n plan te bepaal of daar 'n ernstige brandgevaar mag bestaan nie, en of hy eers na 'n besoek op die terrein in staat is om tot sodanige slotsom te kom nie. Hy vermeld byvoorbeeld in sy eedsverklaring spesifiek dat 'n bepaalde afstand verder as 45 meter is, maar hy sê nie of sodanige afstand op die bouplan kon verander het, of verkeerdelik aangedui is of korter voorgekom het, of nie gesien kon word nie. Hy verskaf geen verduideliking nie vir die feit dat hy en sy afdeling na aanleiding van hulle hopelik deeglike bestudering van die bouplan geen negatiewe kommentaar te lewer gehad het nie, maar dat hy na aanleiding van 'n besoek op die terrein sy opinie drasties verander het nie. Die indruk wat noodwendig geskep word, is dat Booysen en amptenare van sy afdeling óf grof sorgeloos was tydens die aanvanklike bestudering van die plan as deel van die besluitnemingsproses, of dat sy nuut gevormde opinie oor die ernstige brandgevaar nie volkome bona fide is nie.

Hierbenewens is dit nie duidelik uit Booysen se eedsverklaring - selfs indien sy opinie aanvaar word - dat die probleem slegs aangespreek kan word deur die tersydestelling van die aanvanklike besluit om die plan goed te keur nie. Die respondent voer aan dat 'n aspek soos brandbeveiliging te enige tyd en voortdurend aangespreek kan word by wyse van kontak tussen die applikant, die argitek, die bouers, ensovoorts. Die respondent toon sy bereidwilligheid aan om 'n verdere rasionele brandbeveiligingsontwerp te laat opstel en aan die applikant vir goedkeuring voor te lê. Die bouplan hoef nie in die geheel van die tafel gevee te word nie. Sommige van die spesifieke punte wat deur Booysen vermeld word, kan duidelik aangespreek word sonder om die bouplan in die geheel te affekteer. Voldoende brandbeheertoerusting kan byvoorbeeld verskaf word. Booysen sê nie dat die struktuur van die gebou as sodanig dit onmoontlik maak om 'n aanvaarbare brandbestrydingsplan daarop te baseer nie. Indien dit die geval sou wees, sou sy aanvanklike aanvaarding van die plan des te meer merkwaardig wees.

Alles inagenome, is ek nie deur die applikant oortuig dat die beweerde brandgevaar wat deur die gebou geskep word die tersydestelling van die bouplan noodsaak en derhalwe aan die applikant locus standi kan verskaf nie.

Ten aansien van die ander aspekte van die applikant se saak, heg die applikant ondersteunende eedsverklarings deur verskeie persone by die funderende stukke aan. Mnr A J Louw, 'n professionele en geregistreerde argitek van Pretoria, kom tot die slotsom dat die bouplan en foto's wesenlik gebrekkig en onvolledig is en deur geen verantwoordelike boubestuurbeampte goedgekeur behoort te word nie en waarskynlik deur geen verantwoordelike plaaslike bestuur aanvaar sal word nie. Hy kom verder tot die slotsom dat die gebou geen tekens van argitektoniese standaarde of vereistes toon nie en dat dit nie slegs die menswaardigheid van die inwoners nie, maar ook die integriteit van die argiteksprofessie sal aantas en 'n onbevredigende en onveilige residensiële gebruik daar sal stel.

Mnr M C Pretorius, 'n professionele en geregistreerde ingenieur van Pretoria, kom tot die gevolgtrekking dat die beoogde gebou vanuit 'n ingenieursoogpunt nie aan rasionele ontwerpsvereistes voldoen nie en dat die plaaslike bestuur minstens verplig was om ooreenkomstig die voormelde bepalings van die tersaaklike wetgewing rasionele ontwerp te verwys met betrekking tot verskeie aspekte.

Mnr P P van Staden, wat in diens van die applikant is as waarnemende direkteur van Openbare Veiligheid, kom - soos Louw en Pretorius - tot die gevolgtrekking dat die goedkeuring van die bouplan duidelik 'n fout was. Die gebou is volgens hom onveilig, veral vanuit die oogpunt van 'n moontlike brandgevaar.

Mnr N W J de Jager, 'n geregistreerde en professionele stads- en streeksbeplanner van Potchefstroom, se opinie is dat die applikant vanuit 'n stadsbeplanningsoogpunt wesenlik gefouteer het deur die bouplan van die respondent goed te keur. Die omskepping van die gebou is in stryd met verskeie bepalings van die geldende dorpsbeplanningskema en neem nie gesonde stadsbeplanningsbeginsels en – standaarde wat uit die applikant se eie beleidsdokumente blyk in ag nie.

Die waarnemende boubeheerbeampte, mnr D J van Rooyen, verduidelik in sy ondersteunende eedsverklaring hoe dit gebeur het dat die bouplan aanvanklik goedgekeur is en dat hy sy opinie wesenlik verander het, nadat hy van die standpunte van bogemelde persone kennis geneem het. Ek keer later na Van Rooyen se verklaring terug.

Volgens die applikant moes die respondent in ieder geval aansoek doen vir die goedkeuring van 'n verandering in die grondsgebruikregte ten aansien van die gebou, wat nog nie deur die respondent gedoen is nie. Die applikant voer verder aan dat die verandering in grondgebruik van so 'n wesenlike aard is dat die omskepping nie meer kwalifiseer as die omskepping van 'n gebou nie, maar inderdaad kwalifiseer as die "oprigting" van 'n gebou.

Dit is die respondent se saak dat dit nie nodig is om aansoek te doen en goedkeuring te verkry vir die verandering in gebruik nie. Hierbenewens kom die vraag ter sprake of sodanige aansoek, indien dit nodig sou wees, 'n voorvereiste is vir die voorlegging en goedkeuring van die bouplan. Indien laasgenoemde nie die geval is nie, sal die feit dat aansoek nog nie gedoen is nie, nie ter sake wees vir die vraag of die goedkeuring van die bouplan tersyde gestel behoort te word nie. Die applikant sou dan immers in ieder geval afsonderlik met 'n aansoek om gebruiksverandering kon handel, en sodanige aansoek kon afkeur indien nie aan tersaaklike vereistes voldoen word nie, as gevolg waarvan die respondent in ieder geval nie in staat sou wees om sy planne uit te voer nie.

Ek handel eerstens met die tweede van bovermelde moontlikhede. Myns insiens het die applikant se advokaat, ten spyte van verskeie vrae tot dien effek van die kant van die hof, nie daarin geslaag om my te oortuig dat die goedkeuring van 'n aansoek ten aansien van gebruiksverandering 'n integrale deel of noodsaaklike voorvereiste vir die goedkeuring van die bouplan is, tot so 'n mate dat die betekenis daarvan sou wees dat die bouplan nie goedgekeur kon word alvorens die aansoek ten aansien gebruiksverandering nie afgehandel is nie. Ek bereik hierdie slotsom nadat ek die tersaaklike eedsverklarings en statutêre bepalings onder oë geneem het. Indien die goedkeuring van die aansoek in verband met gebruiksverandering, wat nog nie deur die respondent ingedien is nie, afgehandel moet wees alvorens die bouplan goedgekeur sou kon word, sou die goedkeuring van die bouplan so 'n ooglopende prosessuele fout of onreëlmatigheid wees, dat 'n mens sou verwag dat die applikant dit maklik, duidelik en vroeg in die stukke sou uitspel. Dit volg myns insiens nie logies dat 'n gebruiksveranderingsaansoek of hersoneringsaansoek afgehandel moet word, alvorens bouplanne vir goedkeuring oorweeg kan word nie. 'n Mens sou net so wel kon postuleer dat bouplanne ingedien en goedgekeur moet word, alvorens 'n aansoek om gebruiksverandering sinvol oorweeg sou kon word, omdat by oorweging van laasgenoemde dit noodsaaklik is om te weet wat die aard en voorkoms van die beoogde ontwikkeling sou wees. Dit is seker ook moontlik dat 'n bouplan byvoorbeeld goedgekeur sou kon word, hangende die suksesvolle afhandeling van 'n aansoek om gebruiksverandering, of op voorwaarde dat sodanige gebruiksverandering goedgekeur word. Indien die twee aansoeke egter los van mekaar hanteer kan word, al sou dit so wees dat die suksesvolle afhandeling van beide noodsaaklik is, sal die feit dat die respondent nog nie sodanige aansoek ingedien het nie geen wesenlike effek kon hê op die vraag wat hier ter sprake is, naamlik of die applikant se besluit van 6 Desember 2001 om die bouplan goed te keur tersyde gestel moet word nie.

Soos reeds vermeld, is dit in ieder geval die respondent se houding dat goedkeuring vir verandering in gebruik in hierdie geval nie nodig is nie.

Ek is deur beide advokate verwys na die tersaaklike bepalings van die reeds vermeld Wet op Nasionale Bouregulasies en Boustandaarde van 1977, waaronder die definisies van die begrippe "oprigting" en "strukturele stelsel" in artikels 7 en 17. Ek is ook verwys na die tersaaklike klousules van die Potchefstroomse Dorpsbeplanningskema van 1980, waaronder die omskrywing van terme soos "bestaande gebruik", "oprigting van 'n gebou", "residensiële gebruik" en so meer, asook die tersaaklike klousules in deel 2 in verband met gebruike, digthede, vloeroppervlakteverhouding, onder-verdelings, hoogte, dekking, boulyne, parkering en laairuimtes, oop ruimtes en so meer. Die submissies van die respondent kom daarop neer dat die oprigting van 'n gebou nie hier ter sprake is nie, omdat geen strukturele verandering ter sprake is nie, maar slegs die omskepping van hoofsaaklik die binnekant van die gebou om voorsiening te maak vir die veranderde gebruik. Hierdie submissie blyk in ooreenstemming te wees met die omskrywings van onder meer "oprigting" en "strukturele stelsel" in artikel 1 van die Wet, asook met minstens die Engelse bewoording van die dorpsbeplanningskema ten aansien van die "oprigting van 'n gebou". Die omskrywing van "oprigting van 'n gebou" as sou dit ook omvat "die boukundige verandering van 'n gebou", wat in die Afrikaanse weergawe van die dorpsbeplanningskema voorkom, waarop die applikant steun, blyk nie slegs nie in ooreenstemming te wees met die tersaaklike bepalings van die Wet nie, maar ook taalkundig en logies te wyd te wees om sinvol betekenis te dra.

Verder wys die respondent daarop dat in terme van die sonering-sertifikaat gedateer 18 April 2002 (wat as "BHJG4(c)" op bladsy 61 van die gepagineerde stukke voorkom) die tersaaklike perseel as "besigheid 1" gesoneer is. Volgens 'n tabel wat by die sertifikaat aangeheg is, sluit "gebruike toegelaat" in die geval van "besigheid 1" nie slegs 'n gebruik van die perseel as 'n winkel in nie, maar ook "residensiële gebruik". Die woordomskrywing van "residensiële gebruik" sluit huurkamers in. Gevolglik word reeds vir die beoogde primêre gebruik voorsiening gemaak. Namens die applikant is met verwysing na dieselfde tabel geargumenteer dat 'n verandering in primêre gebruik sekere ingrypende implikasies het ten aansien van parkeerruimte en ander gedetailleerde aspekte. Dit sou meebring dat aansoek vir 'n verandering in primêre gebruik gedoen moet word.

Mnr S A Ferero, 'n geregistreerde en professionele stads- en streeks-beplanner van Pretoria, wie se eedsverklaring by die opponerende stukke aangeheg is, verduidelik egter veral op bladsye 272 en 278 van die stukke dat die gevolgtrekking wat namens die applikant in hierdie verband gemaak word, foutief is.

Ferero sê ook in sy eedsverklaring dat hy 'n telefoniese gesprek gevoer het met mnr Pieter Myburgh, die stadsbeplanner van die applikant, wat aan hom bevestig het dat dit nog altyd die applikant se vertolking van die dorpbeplanningskema was dat interne veranderings in 'n gebou soos in die onderhawige geval nie as strukturele veranderings beskou word nie en dat die applikant nog nooit sodanige omskepping van 'n gebou beskou het as die oprigting van 'n nuwe gebou nie. Die applikant ontken nie pertinent in repliek dat sy stads- en streeksbeplanner, Myburgh, sodanige mededelings aan Ferero gemaak het nie.

My geheelindruk van die stukke, insluitende die tersaaklike wetsbepalings en klousules van die dorpsbeplanningskema, asook veral die eedsverklaring van Ferero, is nie dat dit noodsaaklik is vir die respondent om goedkeuring te verkry vir die beoogde gebruiksverandering nie. Ek maak egter nie 'n finale bevinding ten aansien van hierdie aspek nie, eerstens omdat dit onnodig is om sodanige bevinding te maak in die lig van my hierbovermelde gevolgtrekking dat selfs al sou sodanige goedkeuring nodig wees, dit nie direk verband hou met die aansoek om tersydestelling van die besluit om die bouplan goed te keur nie, en tweedens omdat ek nie moontlike verdere prosesse rondom die gebruiksverandering wil vooruitloop of beïnvloed nie, en my beperk tot die regshulp wat in hierdie aansoek gevra word.

Die applikant se goedkeuring van die bouplan vanuit die perspektief van die moontlike noodsaaklikheid van goedkeuring van die beoogde gebruiksverandering kom nie neer op 'n fundamentele of ooglopende fout soos waarna hierbo verwys is nie.

In die lig van bogenoemde het die applikant myns insiens nie ten aansien van locus standi 'n saak uitgemaak vir die tersydestelling van sy eie besluit omdat dit noodsaaklik en in die openbare belang is ten einde 'n wesenlike veiligheidsrisko aan te spreek of 'n fundamentele fout wat aspekte van die stads (of -dorps) administrasie onwerkbaar sal maak aan te spreek nie. Gevolglik kan ek nie bevind dat die applikant in hierdie geval oor locus standi beskik nie.

In die lig van hierdie bevinding is dit streng gesproke onnodig om verder op die gronde wat deur die applikant aangevoer word in te gaan. Twee van die applikant se belangrikste submissies, die beweerde brandgevaar en die kwessie van die aansoek om goedkeuring vir die gebruiksverandering, is in ieder geval reeds aangespreek. Vir ingeval my bevinding ten aansien van die locus standi dispuut nie korrek is nie, gee ek egter kortliks aandag aan enkele ander aspekte van die applikant se aansoek. Sodanige ondersoek mag ook tot verdere indrukke ten aansien van die meriete van die applikant se aansoek lei.

Sowel in die funderende stukke, asook in veral die skriftelike hoofde van argument wat deur die advokaat vir die applikant beskikbaar gestel is, steun die applikant swaar op die feit dat die bouplan goedgekeur is deur mnr. Van Rooyen, wat op daardie stadium die waarnemende boubeheerbeampte van die applikant was. Volgens die applikant was alle handelinge, wat vanaf 1996 tot 2002 deur Van Rooyen verrig is in sy hoedanigheid as waarnemende boubeheerbeampte, ultra vires en gevolglik nietig.

Artikel 1 van die Wet omskryf ’n "boubeheerbeampte" as iemand wat ingevolge artikel 5 deur die plaaslike bestuur as boubeheerbeampte aangestel is of geag word aangestel te wees. Die applikant wys daarop dat nêrens in die Wet voorsiening gemaak word vir 'n "waarnemende boubeheerbeampte" nie. Van Rooyen het op die stadium wat die bouplan deur hom goedgekeur is nie beskik oor die kwalifikasies wat in die Wet vir 'n boubeheerbeampte vereis word nie. Vanweë hierdie gebrek aan kwalifikasies, moes Van Rooyen se ampstermyn as boubeheerbeampte goedgekeur word deur die Minister van Ekonomiese Sake en Tegnologie. In die funderende stukke word dit duidelik gestel dat Van Rooyen wel oor genoeg en behoorlike ervaring beskik het en dat die verkryging van die goedkeuring van die kant van die Minister lank gedraal het. Hoe dit ook al sy, Van Rooyen is in ieder geval met ingang van 29 Julie 2002 aangestel as boubeheerbeampte, nadat die formele proses afgehandel is.

Dit is dus die saak van die applikant dat alle handelinge wat verrig is deur 'n ervare amptenaar in diens van die applikant, wat vir etlike jare waargeneem het en wat uiteindelik formeel as boubeheerbeampte aangestel is, gedurende die tydperk wat hy in die pos waargeneem het, inderdaad ongeldig is.

Hierdie standpunt kom onoortuigend voor. Alhoewel een spesifieke besluit die onderwerp van hierdie aansoek vorm, wonder 'n mens onwillekeurig wat die applikant se houding is ten aansien van al die ander handelinge wat Van Rooyen as waarnemende boubeheerbeampte moes verrig het en welke stappe, indien enige, deur die applikant geneem is of word om sodanige handelinge tersyde of reg te stel. Indien die applikant ernstig en opreg is ten aansien van sy standpunt dat al Van Rooyen se handelinge as waarnemende boubeheerbeampte nietig is, sou dit potensieel 'n chaotiese en onberedderbare situasie binne die jurisdiksie van die applikant tot gevolg kon hê. 'n Mens sou jou kon voorstel dat soortgelyke situasies elders mag bestaan. Die respondent opper inderdaad hierdie punt en voer aan dat die applikant diskriminerend optree teenoor die respondent deur die enkele besluit wat met die respondent se bouplan verband hou uit te sonder vir tersydestelling. Die applikant antwoord nie op hierdie bewerings en bedenkinge nie. Mnr Bezuidenhout se argument namens die applikant was eenvoudig dat daar nie getuienis op die stukke is waaruit afgelei kan word welke optrede die applikant moontlik ten aansien van Van Rooyen se ander besluite volg nie.

Bogenoemde aspek daargelaat, is ek nie oortuig dat 'n waarnemende boubeheerbeampte nie in staat is om op 'n geldige wyse die funksies van 'n boubeheerbeampte te behartig nie. In artikel 5(1) van die gemelde Wet van 1977 word gesê dat behoudens die bepalings van subartikel (3) 'n plaaslike bestuur iemand as boubeheerbeampte moet aanstel ten einde die bevoegdhede, pligte of werksaamhede uit te oefen, na te kom of te verrig, wat kragtens die Wet aan 'n boubeheerbeampte verleen of opgedra word. Volgens artikel 5(2) word iemand wat nie die kwalifikasies het wat by 'n nasionale bouregulasie ten opsigte van 'n boubeheerbeampte voorgeskryf is nie, nie sonder die skriftelike goedkeuring van die Minister aangestel nie. In terme van subartikel (3)(b) word subartikel (1) ook so uitgelê dat 'n plaaslike bestuur van tyd tot tyd iemand tydelik as boubeheer-beampte kan aanstel. Die Wet vermeld nêrens uitdruklik die konsep "waarnemende boubeheerbeampte" nie, maar dit spreek myns insiens vanself dat daar voorsiening gemaak word vir 'n persoon wat op 'n tydelike basis in die plek van 'n permanent aangestelde boubeheerbeampte die funksies van 'n boubeheerbeampte moet behartig.

Streng gesproke word die funksie om bouplanne en spesifikasies goed te keur ingevolge die Wet nie spesifiek aan die boubeheerbeampte opgedra nie, maar wel aan die betrokke plaaslike bestuur. Die funksies van die boubeheerbeampte is, in terme van artikel 6 van die Wet, onder meer om aan die betrokke plaaslike bestuur aanbevelings te doen aangaande planne, spesifikasies, ensovoorts, wat aan die plaaslike bestuur voorgelê is. Ingevolge artikel 6(4) van die Wet is 'n boubeheerbeampte hierbenewens gemagtig om met die goedkeuring van die plaaslike bestuur enige bevoegdheid, plig of werksaamheid wat ingevolge die Wet aan hom verleen of opgedra is aan 'n beampte onder sy beheer te delegeer.

Artikel 10(2) van die Interpretasiewet 33 van 1957 bepaal dat wanneer 'n wet 'n bevoegdheid, regsbevoegdheid of reg verleen of 'n plig oplê aan die bekleër van 'n amp as sodanig, dan kan die bevoegdheid, regsbevoegdheid of 'n reg en moet die plig van tyd tot tyd uitgeoefen of uitgevoer word deur die dienende bekleër van die amp of deur die persoon wat wettiglik as sy plaasvervanger optree, tensy 'n ander bedoeling blyk.

Die applikant het ingevolge 'n besluit van 28 Augustus 1985 sy bevoegdhede aan die boubeheerbeampte, ene mnr. H P J P Malan, gedelegeer en in dieselfde besluit voorsiening daarvoor gemaak dat Malan hierdie bevoegdhede aan 'n beampte onder sy beheer mag delegeer. Van Rooyen is deur die applikant aangestel as waarnemende boubeheerbeampte en het sedert Malan se aftrede in Malan se plek die pligte van boubeheerbeampte oorgeneem en uitgeoefen.

Hierbenewens is oortuigend namens die respondent met verwysing na regspraak geargumenteer dat al sou dit ook so wees dat Van Rooyen as waarnemende boubeheerbeampte nie geldig die funksies van 'n boubeheer-beampte kon uitoefen nie, dit nie noodwendig vanselfsprekend volg dat alle handelinge wat deur hom verrig is nietig is nie. (Sien bv Swart v Smuts 1971 1 SA 819 (A) op 819C-F, Metro Western Cape (Pty) Ltd v Ross 1986 3 181 (A) op 188F-189B, ABSA Bank v Saunders 1997 2 SA 192 (NK) op 200F-H en Absa Insurance Brokers (Pty) Ltd v Luttig and Another NNO [1997] ZASCA 61; 1997 4 SA 229 (A) op 238F-239J.)

Gevolglik is ek van mening dat die posisie van Van Rooyen as waarnemende boubeheerbeampte hoegenaamd nie die goedkeuring van die bouplan hersienbaar maak nie.

Die optrede en standpunt van Van Rooyen verdien egter tog verdere aandag. Dit word veral uiteengesit in sy reeds vermelde eedsverklaring wat ter ondersteuning by die funderende eedsverklaring van Groenewald aangeheg is. Hierin verduidelik Van Rooyen onder meer dat hy planne wat vir goedkeuring voorgelê word sirkuleer aan al die betrokke afdelings waarna reeds vroeër verwys is, welke afdelings hulle kommentaar na hom stuur, as gevolg waarvan hy dan self die bouplanne beoordeel. Hy sê dat hy as boubeheerbeampte oor 'n gedelegeerde evalueringsbevoegdheid namens die applikant beskik en dat indien hy in sy diskresie tevrede is dat die bouplanne aan bogemelde vereistes voldoen, hy dit goedkeur. Hy oefen dus duidelik 'n diskresie namens die applikant uit. Van Rooyen verduidelik dan verder dat geen wesenlike negatiewe kommentaar van enige van die afdelings van die applikant ontvang is nie en dat hy self op daardie stadium van oordeel was dat daar geen tegniese basis bestaan het om die afkeur van die bouplanne te regverdig nie. Derhalwe het hy bona fide sy diskresie uitgeoefen en die bouplan goedgekeur.

In paragraaf 4.3 van sy eedsverklaring sê Van Rooyen egter verder dat na bestudering van die deskundige eedsverklarings van die reedsvermelde Louw, Pretorius, Van Staden en De Jager, hy retrospektief besef en erken dat hy in sy diskresie-uitoefening gefouteer het en hy assosieer hom met die standpunte deur die voormelde deponente geopper. Daarna verduidelik Van Rooyen onder welke omstandighede hy die bouplan goedgekeur het. Hy herhaal dat vanweë die feit dat hy geen wesenlike negatiewe kommentaar van die Brandweer-afdeling ontvang het nie, hy op 'n bona fide basis aanvaar het dat die brandbeveiligingsplan in plek is en dat die brandweerhoof van die applikant tevrede is. Hy het egter nie die bouplan tegnies met die voorgeskrewe standaarde vergelyk voor goedkeuring daarvan nie. Gevolglik is dit vir hom duidelik dat ongeag die basis van sy goedkeuring van die bouplan op daardie stadium, hy wesenlik gefouteer het en dat die betrokke bouplan duidelik nie goedkeurbaar was nie. Hy bevestig dan verder dat die betrokke bouplan struktureel in so 'n mate 'n defektiewe gebou voorstel, dat hierdie gebreke nie retrospektief herstel sal kan word nie en derhalwe tersydestelling van die goedkeuring noodsaak.

Hierdie optrede van Van Rooyen kom kommerwekkend voor. 'n Boubeheerbeampte (of waarnemende boubeheerbeampte) kan sekerlik – soos enige mens – 'n fout begaan. In so 'n geval sou 'n mens verwag dat iemand in Van Rooyen se posisie en met sy ervaring 'n hof sou nader en spesifiek sou uitwys hoe, waar, wanneer en waarom 'n fout begaan is, gepaardgaande met die versoek om die besluit wat op die besondere fout gebaseer is tersyde te stel. Indien ek Van Rooyen egter reg verstaan, verklaar hy onder eed dat hy voor die goedkeuring van die bouplan al die gebruiklike stappe gevolg het, waaronder die sirkulasie van die bouplan onder alle betrokke afdelings van die applikant, asook besprekings, ensovoorts. Omdat hy geen negatiewe terugvoer ontvang het nie, het hy bona fide die bouplan goedgekeur. Nadat hy egter die latere eedsverklarings van 'n argitek, 'n ingenieur, en stads- en streeksbeplanners gelees het, besef hy dat hy met almal van hulle saamstem. Hierdie persone opper 'n wye verskeidenheid van besware teen die bouplan, vanuit verskillende professionele oogpunte, waaronder dat dit die integriteit van die argiteksprofesie aantas en dat geen verantwoordelike plaaslike bestuur dit sou goedkeur nie. Dit wil voorkom asof Van Rooyen hom met al hierdie standpunte assosieer. Gevolglik het hy 'n hele verskeidenheid foute begaan toe hy sy diskresie uitgeoefen het. Dit kom al hoe meer voor asof Van Rooyen probeer sê dat hy nie die terugvoer van die deskundiges wat by die applikant werksaam is moes aanvaar nie, maar dat hy self alle aspekte ten aansien van beveiliging, asook die ingenieurs- en argitektoniese implikasies van die plan moes nagaan en daaroor moes besluit het, dalk selfs na die inwin van verskeie verdere professionele opinies. Van Rooyen se verduideliking maak nie sin nie en skep 'n sterk negatiewe indruk van sy werksaamhede in die algemeen, of dan van sy beweegredes by die opstel van sy ondersteunende eedsverklaring.

In die lig van al bogenoemde is dit duidelik dat die applikant se submissies dat die besluit geneem is as gevolg van gebrekkige aandagbesteding, en dat die besluit "onbehoorlik" was, nie oortuigend is nie. Die verduidelikings van Groenewald en van Van Rooyen in verband met die prosesse wat gevolg is totdat die bouplan goedgekeur is, asook die dokumentasie wat aangeheg is, getuig nie van gebrekkige aandagbesteding nie.

Met die feitedispute wat wel op die stukke geopper word, en wat myns insiens nie deurslaggewend is vir die afhandeling van hierdie aansoek nie, handel ek nie in besonderhede nie. Ek het aandag gegee aan die partye se submissies ten aansien van kunsmatige ventilasie, asook die respondent se stellings dat aanpassings gemaak kan word ten aansien van enige aspekte wat die applikant bekommer, by wyse van sinvolle kommunikasie en oorlegpleging, sonder dat die besluit om die bouplan as geheel toe te keur tersyde gestel behoort te word.

Myns insiens is die applikant nie geregtig op die regshulp waarvoor in die kennisgewing van mosie gevra word nie.

Die respondent voer aan dat die applikant deur ander beweegredes as die gronde wat in die applikant se stukke vermeld word gemotiveer is om die aansoek te bring, met ander woorde dat die applikant mala fide optree. Die vernaamste beweegrede agter die applikant se optrede is, volgens die respondent, openbare druk wat op die applikant uitgeoefen is. Sodanige druk is die gevolg van óf 'n sensasionele persberig waarin die moontlikheid dat die gebou in 'n bordeel omskep sou word vermeld is, óf van rassistiese of klassistiese oorwegings by die politici wat die applikant beheer, as gevolg waarvan hulle gekant sou wees teen subekonomiese behuising vir swart studente.

Die applikant vermy herhaaldelik om met die respondent se aantygings ten aansien van byvoorbeeld rassisme te handel. Die applikant ontken dat daar as gevolg van openbare druk gehandel word, maar vermeld self in die funderende eedsverklaring dat daar sterk druk op die applikant uitgeoefen is, en heg die reedsvermelde korrespondensie en petisie aan. ’n Mens mag seker aanvaar dat die applikant nie willens en wetens feite sou vermeld en selfs staaf wat glad nie vir hul saak ter sake is nie.

Dit is myns insiens duidelik dat die appellant se bring van hierdie aansoek in 'n beduidende mate gemotiveer is deur die openbare druk wat op die applikant uitgeoefen is.

Ander aspekte laat 'n negatiewe indruk ten aansien van die applikant se bedoelings. Ek vermeld kortliks enkeles.

Nadat die normale proses in verband met die oorweging en goedkeuring van die bouplanne afgehandel is, bekom die applikant eedsverklarings van verskeie deskundiges waarin nie alleen die applikant se besluit nie, maar ook die werk van die respondent se argitek en ander professionele persone direk aangeval en gekritiseer word.

Op 5 Maart 2002 beteken die applikant skielik en onverwags op 'n kennisgewing op die respondent om die bouwerk onmiddellik te staak, sonder om met die respondent of die respondent se argitek in gesprek te tree. Die respondent word een dag tyd gegee om op die kennisgewing te reageer.

Verskeie aspekte van die kennisgewing, dit wil sê die brief van 5 Maart 2002 (benewens die bedenklike grammatika wat hier en daar daarin voorkom) kom verdag voor. Die applikant se prokureurs skryf onder meer aan die respondent se prokureur dat die respondent die aanvang van die bouwerk binnenshuis verdoesel en deur die nag met gloeilampe bou. Dit maak weinig sin dat die respondent, met goedgekeurde bouplanne in sy besit, dit nodig sou vind om op 'n vermoedelik uiters moeisame wyse snags met gloeilampe bouwerk te verrig. (Die applikant se advokaat het in hierdie verband aangevoer dat die respondent waarskynlike sodanige optrede gevolg het, omdat die respondent daarvan bewus was dat aansoek nie gedoen is om hersonering nie!) Volgens die brief het die respondent eers laat in die week voor 5 Maart 2002 ontdek wat die toedrag van sake is. Agt punte van beswaar word in die brief vermeld, waarvan die laaste is dat daar strukturele gebreke in die gebou is en dat daar inderdaad van die bouplan, wat in ieder geval verkeerdelik goedgekeur is, afgewyk is. Indien die applikant besorg sou wees oor die respondent se afwyking van die goedgekeurde bouplan, sou dit vanselfsprekend onnodig wees om die bouplan se goedkeuring tersyde te laat stel en sou die applikant sekerlik gepaste remedies tot sy beskikking hê.

Alles in ag genome is ek van mening dat die aansoek nie kan slaag nie. Ten spyte van ernstige bedenkinge oor aspekte van die applikant se optrede, is ek nie bereid om te bevind dat die applikant mala fide opgetree het – soos namens die respondent geargumenteer – en om so ’n bevinding op koste van toepassing te maak nie. Koste moet egter die uitslag volg. Die respondent is geregtig op koste vir twee advokate in die lig van die aard, ingewikkeldheid en erns van die aangeleentheid.

Die aansoek word van die hand gewys met koste, insluitende die koste van twee advokate.

J V VAN DER WESTHUIZEN

REGTER VAN DIE HOOGGEREGSHOF

---