---

/SG

IN DIE HOOGGEREGSHOF VAN SUID AFRIKA

(TRANSVAALSE PROVINSIALE AFDELING)

DATUM: 05/09/2007

SAAK NO: 3484/2007

RAPORTEERBAAR

In die saak tussen:

HENDRIK JOHANNES DU PREEZ

PAPENFUS 1STE APPLIKANT

CATHARINA WILHELMINA PAPENFUS 2DE APPLIKANT

En

PHILLIPUS GIOVANNI TORRE N.O. 1STE RESPONDENT

STRYDOM & BREDENKAMP ING 2DE RESPONDENT

VAN’S AFSLAERS 3DE RESPONDENT

CHRISTIAAN WYNAND SWANEPOEL 4DE RESPONDENT

LAURA NEL 5DE RESPONDENT

UITSPRAAK

PRINSLOO, R

[1] Hierdie saak het as ‘n bestrede aansoek voor my gedien. Mnr. Solomon SC, bygestaan deur mnr. Tsatsawane, het namens die applikante verskyn en mnr. Terblanche SC namens die eerste respondent.

Inleiding en agtergrond

[2] Die tweede applikant is ‘n prokureur. Sy en die eerste applikant is binne gemeenskap van goed met mekaar getroud.

[3] In Desember 2004 het die tweede applikant saam met die vierde en vyfde respondente (as gesamentlike kopers) 105 erwe in die dorp bekend as Krugersrus, uitbreiding 1, gekoop uit ‘n insolvente boedel. Die koopprys was 8,8 miljoen rand.

[4] Later het dit geblyk dat die vierde en vyfde respondente nie hulle verpligtinge kon nakom wat betref die betaling van die koopprys nie, en is hulle by ooreenkoms uitgeskakel, deur middel van addenda tot die koopkontrak, as kopers, en was die applikante die enigste oorblywende kopers.

[5] Die tweede applikant en vierde en vyfde respondente het egter in vennootskap voortgegaan om bouprojekte op die erwe van stapel te stuur.

[6] Geskille tussen hierdie drie vennote het ontstaan, en daaruit het omvangryke litigasie in hierdie hof gevloei.

[7] Op 10 Februarie 2006 het hierdie hof ‘n ooreenkoms tussen die partye ‘n hofbevel gemaak. Daar kragtens is die eerste respondent aangestel as ontvanger van die vennootskapsbates met die bevoegdheid om die bates van die vennootskap te gelde te maak, vennootskapslaste daaruit te betaal en om die netto opbrengs tussen die vennote te verdeel. Sekere geskilpunte is ook ingevolge die Wet op Arbitrasie, 42 van 1956, vir arbitrasie verwys.

[8] Op 22 Maart 2006 het hierdie hof die eerste respondent se magte as ontvanger uitgebrei. Klousule 1.11 van hierdie bevel lees soos volg:

“1.11 Dat die Ontvanger gemagtig word om die oorblywende erwe wat na bewering deel uitmaak van die vennootskapsboedel te verkoop uit die hand of ter openbare veiling op voorwaarde dat die erwe nie verminder (sic) as die kontraksprys en/of die uitstaande verband verkoop word nie, welke ook al die hoogste is en op voorwaarde dat elke aanbod deur enige van die Eerste tot Derde Respondente met sewe dae kennis verbeter kan word.” (Die woord “verminder” moet duidelik lees “vir minder”.)

[9] In Mei 2006 het die vennote ‘n skikking van die arbitrasieverrigtinge bereik, wat later deur die mat geval het. Dit lyk asof die arbitrasie nog moet voortgaan.

[10] Op 17 Oktober 2006, en ingevolge sy uitgebreide magte, supra, het die eerste respondent voortgegaan met die hou van ‘n openbare veiling van die erwe. Vir hierdie doel het hy die derde respondent as afslaer aangestel. Laasgenoemde het die nodige reëlings vir die veiling getref en die advertensies geplaas. Die hoogste bod wat op die veiling ontvang is was vir ‘n bedrag van R2 350 000.00. Ingevolge die veilingsvoorwaardes was die eiendom sonder reserwe verkoop aan die hoogste bieder maar onderhewig aan die eerste respondent se bekragtiging. Hierdie bekragtiging kon tot 31 Oktober 2006 geskied.

[11] Dis gemenesaak dat die tweede applikant bewus was van die veiling en sy was ook bewus daarvan dat enige aanbod op die veiling onderhewig aan bekragtiging sou wees.

[12] Na die veiling het die tweede applikant in verbinding getree met die derde respondent (die afslaer) en ‘n aanbod gemaak aan laasgenoemde kragtens die bepalings van klousule 2.3 van die veilingsvoorwaardes wat soos volg lees:

“Indien daar voor datum van bekragtiging of datum van registrasie van oordrag (welke ookal eerste gebeur) ‘n hoër aanbod ontvang word, moet dit deur bemiddeling van die AFSLAER onder dieselfde voorwaardes en terme geskied met die voorbehoud dat die oorspronklike KOPER op die veiling die reg sal hê om ‘n gelykwaardige aanbod te maak, welke aanbod voorrang bo die ander sal geniet. Hierdie klousule is nie van toepassing waar die transaksie nie uit ‘n veiling voortspruit nie.”

[13] In sy opponerende eedsverklaring voer die eerste respondent aan dat die verhoogde aanbod deur die tweede applikant wel uit die veiling voortgespruit het sodat die oorspronklike koper geregtig was om die nuwe aanbod te ontmoet. Dit het nie gebeur nie, en die eerste respondent, in sy genoemde hoedanigheid, het die tweede applikant se aanbod bekragtig. Hierdie bekragtiging of aanvaarding het op 5 November 2006 geskied, en op 7 November 2006 is die applikante in besit geplaas van ‘n getekende afskrif van die verkoopsvoorwaardes.

[14] Die verkoopsvoorwaardes (“die kontrak”) is op 5 November 2006 as verkoper deur die eerste respondent onderteken “in sy hoedanigheid as ontvanger en likwidateur van SND Development Vennootskap aangestel in terme van ‘n bevel van die Hooggeregshof (Transvaal Provinsiale Afdeling)”.

Onder die beskrywing van die verkoper, supra, is ‘n kopstuk “AFSLAER” waaronder die naam en adres van die derde respondent, Van’s Afslaers, verskyn.

Op 6 November 2006 het die applikante die kontrak as kopers onderteken.

Verwikkelinge na kontraksluiting en die geskilpunte tussen die partye

[15] Nadat sy die getekende kontrak op 7 November 2006 ontvang het, het die tweede applikant nie gras onder haar voete laat groei nie. Die volgende dag, op 8 November, het sy met die raad vir eiendomsagente in verbinding getree en is meegedeel dat die derde respondent nie oor ‘n getrouheidsfondssertifikaat, soos bedoel in artikel 26 van die Wet op Eiendomsagentskapsaangeleenthede, 112 van 1976, beskik nie.

Hierdie artikel lees soos volg:

“26. Verbod op lewering van dienste as eiendomsagent onder sekere omstandighede. – Niemand mag enige handeling as ‘n eiendomsagent verrig nie tensy ‘n geldige getrouheidsfondssertifikaat aan hom of haar en aan elke persoon wat as ‘n eiendomsagent in sy of haar diens is en, indien sodanige party –

a. ‘n Maatskappy is, aan elke direkteur van daardie maatskappy uitgereik is; of

b. ‘n Beslote korporasie is, aan elke lid bedoel in paragraaf (b) van die omskrywing van ‘eiendomsagent’ van daardie korporasie uitgereik is.”

Artikel 34A van die dieselfde Wet lees soos volg:

“34A. Eiendomsagent onder sekere omstandighede nie op vergoeding geregtig nie. –

(1) Geen eiendomsagent is geregtig op enige vergoeding of ander betaling ten opsigte van of voortspruitend uit die verrigting van enige handeling bedoel in subparagraaf (i), (ii), (iii) of (iv) van paragraaf (a) van die omskrywing van ‘eiendomsagent’ nie, tensy ‘n geldige getrouheidsfondssertifikaat ten tyde van die verrigting van sodanige handeling uitgereik was aan –

(a) sodanige eiendomsagent; en

(b) indien sodanige eiendomsagent ‘n maatskappy is, aan elke direkteur van sodanige maatskappy of, indien sodanige eiendomsagent ‘n beslote korporasie is, aan elke lid bedoel in paragraaf (b) van die omskrywing van ‘eiendomsagent’ van sodanige korporasie.

(2) Geen persoon bedoel in paragraaf (c)(ii) van die omskrywing van ‘eiendomsagent’, en geen eiendomsagent wat so ‘n persoon in diens neem, is geregtig op enige vergoeding of ander betaling ten opsigte van of voortspruitend uit die verrigting deur sodanige persoon van enige handeling bedoel in daardie paragraaf nie, tensy ‘n geldige getrouheidsfondssertifikaat ten tyde van die verrigting van die handeling aan sodanige persoon uitgereik was.”

Die laaste subparagraaf het te doen met iemand wat in diens is by ‘n eiendomsagent en sekere handelinge soos bedoel in die definisie namens die eiendomsagent verrig.

[16] Nadat die tweede applikant op 8 November 2006 hierdie interessante brokkie inligting van die Raad vir Eiendomsagentskapsaangeleenthede ontvang het, het sy haar prokureur opgedra om op 9 November 2006 die deposito van R750 000.00 (“die deposito”) wat in terme van die kontrak betaalbaar was aan die tweede respondent (die eerste respondent se prokureur) te lewer onder dekking van ‘n brief waarin bewys aangevra word dat die derde respondent beskik oor ‘n getrouheidsfondssertifikaat soos bedoel in artikel 26 van Wet 112 van 1976. ‘n Afskrif van die brief is ook aan die eerste respondent gestuur.

[17] Op 16 November 2006 het die tweede respondent aan die tweede applikant se prokureurs geskryf waarin meegedeel word dat die derde respondent nie as eiendomsagent opgetree het nie en nie nodig het om getrouheidsfondssertifikate voor te lê nie.

In dieselfde brief meld die prokureurs (tweede respondent) dat die derde respondent wel in besit is van sekere sodanige sertifikate wat ook aangeheg word by die brief. Dit is egter gemenesaak dat die derde respondent nie in besit was van ‘n getrouheidsfondssertifkaat op die datum toe die kontrak aangegaan is nie.

[18] Hierop het die tweede applikant, met behulp van haar prokureur, geweier om die kommissie te betaal tensy daar voorlegging sou wees van ‘n geldige getrouheidsfondssertifikaat.

[19] Op 22 November 2006 het die tweede respondent soos volg aan die applikante geskryf:

“Soos u weet ageer skrywer namens mnr. Phillipus Giovanni Torre, die ontvanger en likwidateur van die vennootskap bekend as SND Development.

Ons kliënt het ‘n veiling gehou, welke veilingsaanbod deur u verbeter is en het u dan ook die hoogste bod gehad, welke bod deur ons kliënt aanvaar is.

U het die ooreenkoms op 4 November 2006 onderteken en ons kliënt op 5 November 2006.

U het hierna ‘n deposito van R750 000.00 aan ons kliënt betaal maar weier u om betaling te maak aan die afslaers van die bedrag aan hulle verskuldig, kwansuis omdat hulle nie oor ‘n getrouheidswaarborgsertifikaat beskik nie.

Nieteenstaande versoeke tot dien effek, weier en of versuim u om betaling aan die afslaers te maak in terme van die ooreenkoms waarvoor u aanspreeklik is vir betaling van hierdie kommissie.

Ons vestig u aandag verder daarop dat ons kliënt nie nodig het om enige caviate waarop u nou aandring te lig, alvorens die kommissie en die deposito betaal is nie.

Dit is ons instruksies om u aan te maan om die bepalings van die ooreenkoms wat u tans verbreek na te kom en bevestig ons dat tensy u binne sewe dae vanaf datum hiervan u kontrakbreuk herstel deur die kommissie te betaal aan die afslaers tesame met BTW daarop, ons opdrag hou om die ooreenkoms summier te kanselleer.

In so ‘n geval sal die bepalings van klousule 13 van die ooreenkoms toepassing vind en sal u aangespreek word vir skade indien ons kliënt skade lei.

Ons vestig u aandag verdermeer op paragraaf 13.3 van die ooreenkoms in terme waarvan u ook die deposito wat u reeds betaal het sal verloor as ooreengekome roukoop.”

[20] Die applikante het nie gehoor gegee aan hierdie onvoorwaardelike aanmaning nie, en op 6 Desember 2006 het die tweede respondent die vorige brief opgevolg met ‘n skrywe waarvan die laaste paragraaf soos volg lees:

“Gegewe die feit dat u nie op ons kliënt se vorige aanmaning gereageer het vir betaling van die afslaerskommissie nie, word u hiermee kennis gegee dat die transaksie hiermee gekanselleer word. Ons kliënt behou die R750 000.00 as roukoop en gaan ons voort met die onmiddellike her verkoop van die eiendomme.”

[21] Met verwysing na die skrywes, supra, van die tweede respondent, is dit doenlik om volledigheidshalwe te verwys na twee bepalings van die kontrak wat slaan op die gevolge van kansellasie. Klousule 13.2 lees dat indien die koper enige bepaling van die ooreenkoms verbreek en versuim om te voldoen aan ‘n skriftelike aanmaning deur die verkoper of afslaer om binne sewe dae die kontrakbreuk te herstel die verkoper geregtig sal wees om onder andere te kanselleer en herbesit van die eiendom te neem. Klousule 13.3 bepaal dat ingeval van kansellasie van die ooreenkoms verbeur die koper alle gelde en kommissie wat reeds kragtens die ooreenkoms aan die verkoper en/of die afslaer betaal is gelikwideerde skadevergoeding.

[22] Dit is hierdie kansellasie wat die applikante geïnspireer het om die aansoek wat voor my gedien het te loods. Die toepaslike gedeelte van die kennisgewing van mosie lees soos volg:

“Geliewe kennis te neem dat die applikante voornemens is om by bogemelde Agbare Hof aansoek te doen vir ‘n bevel ingevolge waarvan:

1. Verklaar word dat die koopkontrak tussen die applikante en die eerste respondent gedateer 5 November 2006 (synde bylae “E” tot die funderende beëdigde verklaring in hierdie aansoek) nie gekanselleer is nie;

2. Alternatiewelik tot bede 1 hierbo, en indien bevind word dat die koopkontrak gedateer 5 November 2006 gekanselleer is, dat die eerste respondent gelas word om die bedrag van R750 000.00 ten opsigte van die betaalde deposito, aan die applikante terug te betaal;

3. Die eerste respondent gelas word om die koste van hierdie aansoek te betaal de bonis propriis, ...”

[23] Uit hoofde van die voorgaande blyk dit dat die kerngeskil tussen die partye die vraag is of die derde respondent, wat betref die kontrak wat met die applikante gesluit is, in effek opgetree het as ‘n eiendomsagent soos bedoel in Wet 112 van 1976 of nie. Indien wel, is hy nie geregtig op betaling van die kommissie nie, vanweë die voorskrifte van artikel 34A van die genoemde Wet. In so ‘n geval was die kansellasie onreëlmatig en behoort die aansoek te slaag. Indien die vereistes van Wet 112 van 1976 betreffende die besit van ‘n getrouheidsfondssertifikaat nie op hierdie transaksie van toepassing is nie, was die kansellasie in orde en kan die aansoek nie slaag nie.

Twee argumente geopper in die repliserende verklaring

[24] Voordat ek my wend tot oorweging van die kerngeskil, wat slaan op die vereiste, of gebrek daaraan, van ‘n getrouheidsfondssertifikaat, is dit nodig om twee argumente te behandel wat die applikante vir die eerste keer in hulle repliserende verklaring geopper het.

[25] Die eerste sodanige argument was dat die weiering om die kommissie te betaal nie ‘n wesenlike kontrakbreuk daargestel het nie. Hierdie argument het mnr. Solomon, tereg na my mening, laat vaar en dit behoef nie verdere kommentaar nie.

[26] Die tweede argument wat in repliek geopper is, is dat die kontrak met die applikante nie voortspruit uit die veiling nie maar eerder gesien moet word as ‘n privaat transaksie (“private treaty”).

Om verstaanbare redes het mnr. Terblanche hom beroep daarop dat die eerste respondent benadeel is deur die feit dat hy nie in sy antwoordende verklaring op hierdie betoog kon reageer nie omdat dit nie deel uitmaak van die funderende stukke nie. Vir hierdie rede alleen is daar betoog dat die argument nie gehandhaaf behoort te word nie. Mnr. Terblanche het my verwys na die geykte gesag in hierdie verband. In Titty’s Bar and Bottlestore v A.B.C. Garage and Others 1974 4 SA 362 (T) word die volgende gesê op 368H:

“It has always been the practice of the Courts in South Africa to strike out matter in replying affidavits which should have appeared in the petition to a founding affidavit, including facts to establish locus standi or the jurisdiction of the Court.”

[27] Alhoewel die howe al by geleentheid bereid was om hierdie reël te verslap, meen ek dat, in hierdie besondere geval, die benadeling sodanig is dat die beginsel toegepas behoort te word en die argument vir daardie rede nie kan slaag nie. Ek kon ook geen oortuigende rede vind waarom hierdie argument nie in die eerste plek in die funderende eedsverklaring geopper is nie.

[28] As ek verkeerd is met hierdie benadering, meen ek dat die feite van hierdie besondere saak in elk geval daarop dui dat die kontrak voortspruit uit die veiling: in terme van sy uitgebreide magte soos in die hofbevel vervat is, supra, het die eerste respondent die veiling gehou, en toe die hoogste bod ontoereikend was, het die eerste respondent dit nie aanvaar nie en toegesien dat dit verbeter word soos bedoel in die hofbevel. Myns insiens het die kontrak gevloei uit die veiling. Toe die hoogste bod nie bekragtig is nie het die tweede applikant, wat bewus was van die veiling en die uitslag daarvan, ‘n nuwe aanbod gemaak wat toe bekragtig is.

[29] Klousule 10 van die kontrak lees soos volg:

“10. Afslaerskommissie

10.1 Die partye erken hiermee dat die AFSLAER die effektiewe oorsaak van hierdie transaksie is en dat hy by bekragtiging geregtig sal wees op afslaerskommissie.

10.2 Die KOPER sal aanspreeklik wees vir afslaerskommissie van 7.6% op die koopprys (BTW uitgesluit) betaalbaar gelyktydig met die deposito.

10.3 Die party verantwoordelik vir die nie nakoming van hierdie ooreenkoms sal verantwoordelik wees vir die betaling van die afslaerskommissie.”

[30] In die dekbrief waaronder die afslaer die kontrak aan die tweede applikant gestuur het voordat sy dit onderteken het, word sy ook herinner daaraan dat “payment of a deposit of 15% and the commission of 7.5% plus VAT on die commission needs to be made”.

[31] Vir al hierdie redes meen ek nie dat die betoog dat die kontrak nie uit die veiling spruit nie gehandhaaf behoort te word nie, en dit word verwerp.

Die kerngeskil: het die afslaer opgetree as ‘n eiendomsagent?

[32] Dis doenlik om ter aanvang oorweging te skenk aan die definisie van “eiendomsagent” soos dit verskyn in artikel 1 van Wet 112 van 1976. Dis ‘n lang definisie, maar myns insiens is slegs die eerste gedeelte, wat ek hieronder aanhaal, van toepassing op hierdie betrokke saak. Die res van die definisie bestaan uit die posisie van die verhuurder van besigheidsondernemings, direkteure, vennote en werknemers wat ook getref word deur die bepalings van die Wet. Daar is ‘n enkele uitsluitsel, naamlik ‘n prokureur, en dan wel onder sekere gedefinieerde omstandighede.

Die toepaslike deel lees soos volg:

“(a) Iemand wat, met die oog op winsbejag vir eie rekening of ‘n vennootskap, op enige wyse hom voordoen as iemand wat, óf regstreeks óf onregstreeks adverteer dat hy, in opdrag van of namens iemand anders –

(i) Onroerende goed of ‘n besigheidsonderneming koop of verkoop of in die openbaar as te koop ten toon te stel of ten opsigte daarvan onderhandel of ‘n koper of verkoper daarvoor werf of onderneem of aanbied om ‘n koper of verkoper daarvoor te werf; of ...”

[33] Daar is geen verwysing na ‘n afslaer in die definisie nie.

[34] Uit die geskiedenis van die saak soos ek dit beskryf het, is daar geen sprake daarvan dat die derde respondent enige poging aangewend het of bedoeling gehad het om die applikante te “werf” as kopers nie. Hy het bloot die eerste respondent se opdragte uitgevoer om die veiling te reël wat die eerste respondent, kragtens die magte vervat in die hofbevel, van stapel gestuur het.

[35] Dit kan ook, myns insiens, nie gesê word dat die eerste respondent as ‘n eiendomsagent opgetree het nie. Soos ek reeds aangedui het, het hy sy magte uitgeoefen kragtens die hofbevel. Dit het ‘n verkoping per openbare veiling ingesluit. In hierdie proses het hy niks gedoen wat myns insiens getref word deur die bepalings van die definisie van “eiendomsagent” nie.

[36] Wat die veiling self betref, is dit geadverteer onder die naam van die derde respondent. Laasgenoemde se briefhoof bevat die “VAN’S AUCTIONEERS / AFSLAERS” bo aan. Die korrespondensie wat die derde respondent in hierdie verband voorberei het beskryf die betrokke vennootskap, SND Developments, as “in likwidasie”. Daar word gepraat van die “veiling” wat op die betrokke dag sou plaasvind. Daar word melding gemaak van die “voorgestelde advertensie, voorgestelde advertensie skedule, verkoopsvoorwaardes en meestersdirektief”. Die eerste respondent word ook in ‘n brief gevra “ons sal dit waardeur om per faks u toestemming te ontvang ten einde betyds met die plasing van die advertensies en veilingsborde voort te gaan”. Die koerant advertensie is ook in die naam van “Van’s Auctioneers / Afslaers”. Dit is ‘n tipiese advertensie van ‘n veiling wat ‘n kaart bevat om die ligging van die eiendomme aan te dui en die datum en tyd en plek van die veiling beskryf. Daar word ook gemeld van die deposito en die kommissie wat betaalbaar is. Advertensies het plaasgevind, volgens ‘n “voorgestelde advertensie skedule met beraamde kostes”, in elf koerante wat die staatskoerant insluit. Daar word gepraat van die “veilingslokaal”.

Ek kan niks vind in hierdie tipiese prentjie van ‘n veiling wat gemaklik sou tuishoort in die definisie van “eiendomsagent” nie.

[37] Onder aan die derde respondent se briefhoof verskyn ook ‘n replika van die embleem van die “South African Institute of Auctioneers”, ook bekend as die S.A.I.A.

In hierdie verband het die applikante ‘n 2006 lidmaatskapsertifikaat by die funderende stukke aangeheg. Hierdie sertifikaat is deur die S.A.I.A uitgereik en bevat die naam van die derde respondent. Dit is geteken deur die nasionale voorsitter en boekstaaf die feit dat die derde respondent ‘n lid van die “South African Institute of Auctioneers” is. Dit bevat die volgende verdere inskripsie:

“This is to certify that the above member has been approved, is in good standing, who shall abide by die institute’s code of conduct and is covered by the S.A.I.A fidelity fund for moveable assets valid from the date of issue to 31 December 2006 and the estate agency affairs board for immovable assets.”

Op hierdie inskripsie, wat op die lidmaatskapsertifikaat te vinde is, het mnr. Solomon sterk gesteun ter stawing van sy betoog dat ‘n afslaer optree as ‘n eiendomsagent wanneer hy onroerende goedere op ‘n veiling van die hand sit en as ‘n afslaer wanneer dit gaan om roerende goedere. Hy verander as’t ware in ‘n eiendomsagent sodra hy sy hande op onroerende goed lê.

[38] Mnr. Solomon, in ‘n interessante betoog, het sy argument verder ontwikkel deur my te verwys na nog ‘n dokument wat die derde respondent onder sy briefhoof versprei onder die opskrif “inligting ingevolge meesters direktief nommer 28 van 27 Oktober 1992, paragraaf 10”. Ek is nie meegedeel wat hierdie “meesters direktief” is nie, maar dit kom nie voor asof dit op sigself ‘n uitwerking kan hê op die beregting van hierdie saak nie. Die “inligting”, waarvan net die eerste twee paragrawe myns insiens van belang kan wees vir doeleindes van hierdie saak, is die volgende:

“1. Stigting en termyn van besigheid

(a) Die firma Van’s Afslaers is gedurende 1968 deur PL van der Merwe begin as ‘n eenmansaak. Dit het sedertdien gegroei tot ‘n gevestigde besigheid met eie persele, store en veilingslokale en is intussen in ‘n Beslote Korporasie omskep.

(b) Die firma beskik oor eie vervoer fasiliteite vir bykans alle roerende bates.

(c) Verder beskik die firma oor personeel met die vaardigheid en kundigheid om allerlei herstelwerk te doen wat in die bedryf nodig mag word van tyd tot tyd.

(d) Die firma het ‘n korps van ongeveer twintig personeel.

(e) As geregistreerde taksateur en waardeerder (Lid van die Instituut) kan verwante dienste in die opsig ook gelewer word.

2. Gespesialiseerde veld en aktiwiteite.

(a) Sedert die ontstaan van die besigheid word alle fasette van die afslaers besigheid hanteer.

(b) Veilings van roerende bates word minstens twee maal per maand gehou.

(c) Vir bykans twintig jaar het hierdie firma ook die Geregsbode- en Baljuveilings in Pretoria behartig. (Met die herindeling van Pretoria in vyf gebiede het elke gebied sy eie Balju en hanteer hulle self nou die geregtelike veilings.)

(d) Veilings van onroerende eiendom word sedert stigting op ‘n gereëlde grondslag hanteer. As geregistreerde eiendomsagent met die vereiste Getrouheidswaarborg en Lid van die Instituut van Eiendomsagente beskik die firma oor die nodige kennis en ervaring om enige onroerende eiendom tegelde te maak, hetsy per veiling of by wyse van privaat ooreenkoms.

(e) Die firma beskik oor die nodige lisensie en magtiging sowel as kennis en fasiliteite om veilings landswyd te behartig.”

Dit is veral die tweede laaste paragraaf (2d) wat mnr. Solomon baie aantreklik vind vir doeleindes van sy betoog. As ek dit reg verstaan, lei hierdie betoog dat die afslaer funksioneer as ‘n eiendomsagent wanneer dit kom by veilings van onroerende goed. Dit is altyd die toedrag van sake, en nie net onder sekere gepaste omstandighede nie.

[39] In dieselfde trant, en om sy argument ‘n finale hupstoot te gee, het mnr. Solomon my ook verwys na die kontrak self wat in gedrukte vorm met standaard terme gebruik word. Die besonderhede word net telkens ingevul. Klousule 1 van die kontrak gaan onder die opskrif “interpretasie”. Dit bevat die gewone bepalings, byvoorbeeld dat natuurlike persone ook regspersone insluit, die enkelvoud sluit die meervoud in en dergelike geykte voorskrifte. Wat mnr. Solomon veral op klem lê is klousule 1.2 wat soos volg lees:

“1.2 Indien hierdie kontrak nie spruit uit ‘n openbare veiling nie maar die gevolg is van ‘n private verkoping sal alle verwysings na:

1.2.1 AFSLAER geag word te verwys na AGENT

1.2.2 Afslaerskommissie geag word te verwys na agentekommissie

1.2.3 Bod geag word te verwys na koopprys.”

[40] Ek het reeds mnr. Solomon se betoog dat die kontrak as gevolg van ‘n privaat ooreenkoms (“private treaty”) beklink is en nie spruit uit die veiling nie, verwerp. Een van die redes daarvoor was die feit dat die argument nie vervat is in die funderende stukke nie. Ek het ook kortliks ander redes aangevoer waarom ek nie meen dat die argument gehandhaaf behoort te word nie.

[41] Dit lê moontlik op my weg om verder hierop uit te brei.

[42] Volgens die Verklarende Handwoordeboek van die Afrikaanse Taal (HAT) 5de uitgawe, p. 1088 beteken “spruit”, in hierdie konteks, “voortkom; na vore kom as ‘n gevolg ...”.

[43] Die kontrak (wat die applikante en die eerste respondent geteken het, en wat die onderwerp vorm van hierdie saak) word soos volg ingelei:

“Verkoopsvoorwaardes en koopooreenkoms

Van

Onroerende eiendom

Waarin Van’s Aflsaers (hierna genoem die afslaer) in opdrag van die ontvanger en likwidateur van SND Development Vennootskap in terme van ‘n bevel van die Hooggeregshof (Transvaal Provinsiale Afdeling) saaknommer 2581/2006 (hierna genoem die verkoper) namens die verkoper ter openbare veiling die ondervermelde eiendomme en die reg, titel en belang in die ondervermelde eiendomme ... te verkoop ...”. Die applikante is natuurlik die kopers.

[44] Ek het reeds na die agtergrond van die saak verwys, maar dit is doenlik om te beskryf hoe die tweede applikant self die verloop van sake uiteensit in haar funderede eedsverklaring:

“9.10 Intussen het die eerste respondent voortgegaan met ‘n publieke veiling van die erwe op 17 Oktober 2006. Die hoogste bod wat deur die betrokke afslaer, synde die derde respondent, by die veiling ontvang was, het R2 350 000.00 beloop, welke aanbod nie aanvaar is nie.

9.11 Ek het vervolgens met die eerste respondent, soos bygestaan deur die tweede respondent onderhandel om die erwe self te koop (dit wil sê namens die applikante). Hoewel ek onwillig was om agentekommissie te betaal, het beide die eerste en tweede respondente duidelik laat blyk dat betaling van agentekommissie ononderhandelbaar was. Die eerste of derde respondent het my immers nie aan die erwe voorgestel nie. Op 30 Oktober 2006 het die derde respondent ‘n afskrif van die verkoopsvoorwaardes aan my versend per faks onder dekking van bylae ‘D’ hiertoe.

9.12 Ek het die verkoopsvoorwaardes, as synde ‘n aanbod om die erwe te koop vir 5 miljoen rand onderteken en terug versend.” (My beklemtoning)

[45] Uit al hierdie besonderhede en aanhalings blyk dit myns insiens duidelik dat die kontrak “spruit” uit die veiling. Die kontrak het sy beslag gekry vanweë die uitslag van die veiling. Die afslaer het ‘n hoër bod van die applikante ontvang (toe die eerste bod nie bekragtig is nie) en die veiling op daardie manier afgehandel deur self die verkoopsvoorwaardes (soos ingelei met verwysing na die ontvanger se funksie) aan die applikante te stuur vir ondertekening.

[46] Trouens, die tweede applikant bevestig self dat dit nie ‘n klassieke geval was van ‘n eiendomsagent wat haar “gewerf” het om die transaksie te beklink nie wanneer sy sê “die eerste of derde respondent het my immers nie aan die erwe voorgestel nie”. Myns insiens weerspieël hierdie houding van die tweede applikant die ware rede vir haar onwilligheid om die kommissie te betaal. Moontlik het die tegniese argument ten opsigte van die getrouheidsfondssertifikaat eers by nabetragting (of moontlik op advies) na vore gekom.

[47] Dis ook billik om aan te haal wat die eerste respondent self oor hierdie onderwerp te sê het:

“13.8 Die Derde Respondent het te alle tye as afslaer opgetree en het nooit as eiendomsagent opgetree nie. Die Derde Respondent het juis as afslaer opgetree en die ontvang van verbeterde aanbiedinge kragtens klousule 2.3 van die veilingsvoorwaardes is juis deel van die Derde Respondent se optrede as afslaer en dit is gebruiklik dat aanbiedinge tydens die bekragtigingstydperk gemaak word ingevolge die veilingsvoorwaardes en dit is doodgewoon dat hoër aanbiedinge mettertyd aanvaar word. Die aanbiedinge spruit egter nog steeds uit die optrede van die afslaers as afslaer en daar is geen sprake daarvan dat die afslaer as eiendomsagent optree nie. Die afslaer het geen mandaat gehad om as eiendomsagent op te tree nie en in die onderhawige geval het die Derde Respondent slegs opdrag gehad om as afslaer op te tree en het die Derde Respondent dit inderdaad gedoen”.

[48] Klousule 2.3 van die kontrak, waarna die eerste respondent hier verwys, lees soos volg:

“2.3 Indien daar voor datum van bekragtiging of datum van registrasie van oordrag (welke ookal eerste gebeur) ‘n hoër aanbod ontvang word, moet dit bemiddeling van die AFSLAER onder dieselfde voorwaardes en terme geskied met die voorbehoud dat die oorspronklike KOPER op die veiling, die reg sal hê om ‘n gelykwaardige aanbod te maak, welke aanbod voorrang bo die ander sal geniet. Hierdie klousule is nie van toepassing waar die transaksie nie uit ‘n veiling voortspruit nie.”

Ek het reeds gemeld dat die eerste respondent in sy antwoordende verklaring na hierdie klousule verwys in ‘n ander konteks naamlik waar hy sê dat die oorspronklike koper nie ‘n nuwe aanbod of gelykwaardige aanbod gemaak het nie.

[49] Vir al hierdie redes het ek dus tot die gevolgtrekking geraak dat die kontrak wel uit die veiling spruit.

[50] Ek kan ook nie saamstem met mnr. Solomon se argument dat ‘n afslaer outomaties optree as ‘n eiendomsagent wanneer hy te doen het met onroerende eiendom nie. Myns insiens is die korrekte benadering dat daar telkens gekyk moet word na die spesifieke besonderhede van elke saak, en dat daar aan die hand van die besondere feite vasgestel moet word of die betrokkene opgetree het as ‘n afslaer by daardie besondere geleentheid, en of hy as eiendomsagent gefunksioneer het soos bedoel in die definisie wat te vinde is in Wet 112 van 1976. Myns insiens kan dit die een of die ander wees, na gelang van die feite. Ek meen dat dit ook die mees voor die hand liggende uitleg is van die materiaal en uittreksels uit die derde respondent se dokumentasie waarop mnr. Solomon gesteun het en wat ek aangehaal het.

[51] Ter ondersteuning van hierdie standpunt het mnr. Terblanche, in sy volledige betoog, as voorbeeld verwys na ‘n geregtelike verkoping wat deur ‘n afslaer hanteer word. Dis duidelik uit die promosie materiaal van die derde respondent (“meesters direktief”) dat die derde respondent al vir bykans twintig jaar “Geregsbode- en Baljuveilings in Pretoria behartig”. Ek kan nie sien hoe ‘n afslaer wat so ‘n veiling hanteer se aktiwiteite kan val binne die kader van die definisie van “eiendomsagent” nie en ek kan ook nie sien dat so ‘n afslaer sy afslaerskommissie ontneem moet word, soos bedoel in artikel 34A van Wet 112 van 1976, supra, bloot omdat hy nie ‘n getrouheidsfondssertifikaat gehad het toe hy die geregtelike verkoping hanteer het nie.

[52] Beide advokate het my ook verwys met die saak van Rogut v Rogut 1982 3 SA 928 (A) waar die bedoeling van die wetgewer met betrekking tot artikel 1 van Wet 112 van 1976 ook onder die loep geneem is. Dit het egter nie geskied in die konteks van ‘n afslaer se bedrywighede nie. Op 939C-G sê die geleerde appèlregter die volgende:

“The general object of the Act was to protect the public against some persons by requiring all estate agents, as defined, to take out a fidelity fund guarantee (which is not granted automatically); and to pay the levies and contributions; and by requiring all estate agents to keep necessary accounting records and to cause them to be audited by an auditor; and by obliging every estate agent to open and keep a separate trust account with the bank and forthwith to deposit therein the monies held or received by him on account of any person.

What the Act does is to clip the wings of those who for gain hold themselves out as sellers of immovable property, etc, or advertise that they are such persons. They must apply for fidelity fund certificates and comply with the requirements of the Act, including trust funds and audits. The Act does not express an intention to apply to the case of a member of the public who has neither held himself out nor advertised as aforesaid and who accepts a mandate offered by a friend to find a buyer, etc on a commission basis. One does not impair the freedom of the individual unless compelled by law to do so. If it is contended that the Act contains a clear implication to curb such freedom, I would say that an implication cannot be clear if it has to be astutely winkled from contextual crevices.”

Op 940B sê die geleerde regter die volgende:

“One cannot provide an answer that covers all cases; it depends upon the facts of each case.”

[53] Teen hierdie agtergrond, kan ek nie sien dat dit die bedoeling van die wetgewer was “to clip the wings” in die gevleuelde (ek bied verskoning aan vir die woordspeling) woorde van die geleerde appèlregter, van ‘n afslaer wat ‘n geregtelike verkoping hanteer nie. Hy tree op kragtens ‘n hofbevel en volg ‘n sekere voorgeskrewe prosedure wat kennisgewings, advertensies en ander stappe insluit. In die huidige geval is daar ‘n sterk ooreenkoms tussen die veiling wat die derde respondent van stapel gestuur het en ‘n geregtelike verkoping. Daar was ook ‘n hofbevel, en die voorgeskrewe prosedure is gevolg.

[54] In hulle funderende eedsverklaring maak die applikante geen bewerings hoegenaamd tot die effek dat die derde respondent, onder hierdie besondere omstandighede, aktiwiteite verrig het wat val binne die kader van die bepalings van Wet 112 van 1976 nie, en, indien wel, in watter opsig of opsigte dit sou gebeur het nie. Al wat die applikante doen is om in die algemeen te verwys na die tersaaklike artikels van die betrokke Wet, byvoorbeeld artikels 1, 26 en 34A.

Soos ek reeds verduidelik het, het die eerste respondent, daarenteen, volledige toepaslike submissies in sy opponerende verklaring gemaak, en dit behoorlik gemotiveer. Vir hierdie rede alleen en by toepassing van die geykte beginsels soos byvoorbeeld neergelê in Plascon Evans Paints Ltd v Van Riebeeck Paints (Pty) Ltd [1984] ZASCA 51; 1984 3 SA 623 (A) 634H-I, behoort die aansoek myns insiens nie te slaag nie. In hierdie verband het mnr. Terblanche my ook verwys na Brisley v Drotsky 2002 4 SA 1 (A) 9H-I en Reddy v Siemens 2007 2 SA 486 (HHA) 496B-D.

[55] Ter uitbreiding van sy betoog op die kerngeskil, het mnr. Terblanche my ook daarop gewys dat die geleerde skrywer Harms, Amler’s Precedents of Pleadings, 6de uitgawe, ‘n onderskeid tref tussen wat ‘n eiendomsagent moet bewys ten einde sy kommissie te verdien en wat ‘n afslaer moet bewys ten einde op sy beurt met sy eis vir kommissie te kan slaag. In die geval van die afslaer (die voorbeeld het toevallig te doen met ‘n huis of onroerende eiendom) is daar nie sprake daarvan dat die afslaer die houer moet wees van ‘n getrouheidsfondssertifikaat soos bedoel in Wet 112 van 1976 nie (sien Amler’s p. 54-55) terwyl in die geval van die eiendomsagent dit ‘n noodsaaklike bewering is wat die agent moet maak ten einde te kan slaag (voorbeeld op p. 164-165).

[56] Mnr. Terblanche het my ook daarop gewys dat die afslaer en sy eiesoortige beroep met ‘n spesifieke karakter ook erkenning kry in ander wetgewing. So byvoorbeeld lees artikel 54(4) van die Wet op Belasting op Toegevoegde Waarde, 89 van 1991 soos volg:

“(4) By die toepassing van subartikel (5) beteken die uitdrukking ‘afslaer’ ‘n ondernemer wat ‘n onderneming bedryf wat uit die lewering van goed by wyse van veiling, deur hom as afslaer of agent vir of namens ‘n ander persoon (hieronder in hierdie artikel ‘n prinsipaal genoem) bestaan of dit insluit en ook ‘n agent, varsprodukte agent en lewendehawe agent soos omskryf in artikel 1 van die Wet op Landbouprodukte agente, 1992 (Wet 12 van 1992).” Sien ook in hierdie verband artikel 55(2)(b) van die Landbank Wet, 1944 (Wet 13 van 1944) en artikel 14 van die Wet op die Voorkoming en Bestryding van Korrupte Bedrywighede, 2004 (Wet 12 van 2004).

[57] Vir al hierdie redes is ek van mening dat die aansoek nie kan slaag nie.

[58] Wat die tweede (alternatiewe) bede betref, wat te berde sou kom as die aansoek nie slaag nie, en slaan op terugbetaling van die deposito en ‘n moontlike strafbeding, was beide advokate dit eens dat as die aansoek nie slaag nie, daar geen bevel gemaak behoort te word ten opsigte van hierdie alternatiewe bede nie sodat dit die applikante vrystaan om hierdie saak op verhoor te probeer neem as hulle so geadviseer word.

[59] Ek maak die volgende bevel:

1. Die aansoek soos geformuleer in bede 1 van die kennisgewing van mosie word van die hand gewys.

2. Geen bevel word gemaak ten opsigte van die alternatiewe regshulp uiteengesit in bede 2 van die kennisgewing van mosie nie.

3. Die applikante, gesamentlik en afsonderlik, word gelas om die koste van die eerste respondent, wat die koste van ‘n senior advokaat sal insluit, te betaal.

W R C PRINSLOO

REGTER VAN DIE HOOGGEREGSHOF

3484/2007

Vir die applikante: Adv. R A Solomon SC & Adv K Tsatsawane

Opdrag deur: Mnre Botes Jafta Kyle Ing, Pretoria

Vir die respondente: Adv. F H Terblanche SC

Opdrag deur: Mnre. Strydom & Bredenkamp Ing, Pretoria

Datum van verhoor: 12/06/2007

Datum van Uitspraak: 05/09/2007

---