South Africa: High Courts - Gauteng

Saak nommer: 17285/2004

NIE RAPPORTEERBAAR Datum: 12/10/2007

­

In die saak tussen:

DIE PROKUREURSORDE VAN DIE NOORDELIKE PROVINSIES Applikant

en

CONRI BOTHA

NICOLAAS DANIEL DE JONGH CORNELIUS LABUSCHAGNE

Eerste Respondent

Tweede Respondent

Derde Respondent

UITSPRAAK

PRETORIUS R,

Die applikant, die Prokureursorde van die Noordelike Provinsies, doen

aansoek by hierdie hof vir die skrapping van eerste en tweede respondente

se name van die rol van prokureurs en transportbesorgers en die derde

respondent se naam van die rol van prokureurs.

Die applikant voer aan dat

die drie respondente nie meer geskikte en

gepaste persone is om te praktiseer nie. Die eerste respondent is op 18 Julie

2000 as prokureur en op 16 Augustus 2001 as transportbesorger van die hof

toegelaat. Die tweede respondent is op 10 Desember 1991 as prokureur en

op 19 Julie 1994 as transportbesorger van die hof toegelaat. Die derde

respondent is op 24 Junie 1997 as prokureur van die hof toegelaat.

Die drie respondente praktiseer tans as prokureurs in vennootskap onder die

naam De Jongh en Pienaar Prokureurs. Op 5 Julie 2004 het die applikant 'n

dringende aansoek geloods na hierdie hof en is die volgende bevel op 6

Augustus 2004 toegestaan deur Southwood R.

"1.

Hangende die finalisering van die aansoek word die

respondent gelas om:

1.1

Vanaf datum hiervan 'n nuwe stel rekeningkundige

aantekeninge te open en te hou soos beoog in

Artikel 78 van die Wet op Prokureurs, 53 van 1979

asook die Reels daarkragtens uitgevaardig waarin

alle finansiele transaksies met betrekking tot

opdragte wat ontvang word vanaf datum hiervan te

boek gestel moet word.

1.2

Met betrekking tot voormelde rekeningkundige

aantekeninge en met tussenposes van hoogstens

1 (een) kalendermaand, in duidelik leesbare vorm,

'n Iys moet opstel van bedrae wat enige persoon,

wat daarin by naam geïdentifiseer word, tot sy

krediet het ten opsigte van alle geld wat op

rekening van sodanige persoon gehou word of

ontvang is en, ten einde nakoming van Reel 69.3

te kontroleer, moet die respondente die totaal van

sodanige Iys vasstel en vergelyk met die batige

saldo van die respondente se trustbankrekening,

trust beleggingsrekeninge en bedrae wat deur die

respondente as trustkontant gehou word, welke Iys

na voltooiing daarvan, binne 3 (drie) dae aan die

applikant oorhandig moet word.

1.3

Enige persoon deur die applikant aangewys, hetsy

sodanige persoon 'n geoktrooieerde rekenmeester

en ouditeur is al dan nie, toe te laat om te enige

tyd

sonder

vooraf

kennisgewing

die

en

respondente se praktyk te besoek, insae te hê in

alle

rekeningkundige

aantekeninge

en/of

brondokumente en/of kantoorlêers en/of finansiële

inligting wat elektronies vasgelê is en/of enige

ander dokument of inligting wat sodanige persoon

nodig mag ag asook om sodanige persoon toe te

laat om na sy oordeel afskrifte daarvan en/of

drukstukke in verband daarmee te versamel en vir

doeleindes van enige ondersoek wat daardie

persoon mag nodig ag, te gebruik en/of as

bewysstukke in sy besit en/of onder sy beheer te

hou.

2.

Met betrekking tot die respondente se bestaande

rekeningkundige aantekeninge al die nodige regstellings

te doen of te laat doen ooreenkomstig erkende en

aanvaarde rekeningkundige praktyk waarna sodanige

rekeningkundige aantekeninge deur 'n geoktrooieerde

rekenmeester

en

ouditeur

ge-oudit

moet

word

ooreenkomstig die voorskrifte van voormelde Wet en die

Reels daarkragtens uitgevaardig.

3.

Die bepalings van paragraaf 1.3 hierbo geld ook ten

opsigte

van

die

respondente

se

bestaande

rekeningkundige aantekeninge.

4.

Die koste van die aansoek sal koste in die hoofaansoek

wees."

Die groot tekort wat gedurende Junie 2004 in die respondente se

trustrekening gevind is deur Mnr Louis Marais, 'n geoktrooieerde rekenmeester,

het aanleiding gegee tot die dringende aansoek. Op daardie stadium was die

trust tekort R12 543 042.51.

Marais het tydens sy ondersoek op 'n besigheidsgrootboekrekening afgekom

getiteld "tydelike foute op trustbankstate". Die hoë bedrag in hierdie rekening

van R10 213 948.18 is verklaar deurdat die respondente die rekening geskep

het om voorsiening te maak vir tydsberekening in bankrekonsiliasies en het 'n

debietsaldo

verteenwoordig

in

die

besigheidsgedeelte

van

die

rekeningkundige rekords. Marais bereken dat as die totale bedrag van die

trust tekort afgetrek word, daar steeds 'n tekort van R2,3 miljoen is.

Die respondente het op 'n dringende basis opdrag aan Mnr Jan Erasmus, 'n

ouditeur, gegee om hulle behulpsaam te wees met die regstel van foute en

om 'n trustvasstelling te doen.

Op 13 Julie 2004 het Mnr Erasmus rapporteer dat nadat regstellings gedoen

is, daar slegs 'n trusttekort van R2 292 222.12 was. Die respondente het dan

ook vir hierdie bedrag sekuriteit gestel. Hy het op 20 Julie 2004 'n

trustvasstelling gedoen en bevind dat daar geen trusttekort bestaan het nie.

Die respondente het daarop gewys dat as mnr Marais drie spesifieke

foute in ag geneem het, sou die trusttekort slegs R181 891.52 beloop het . Op

29 Julie 2004 het mnr Marais sy aanvullende verslag aan die applikant

gelewer, waarin sy hoogtepunt opsomming was dat die rekeningkundige

rekords nog steeds nie gerekonsilieer was nie en dat die prosedures deur die

respondente steeds nie korrek was nie.

Op daardie stadium was daar steeds 'n tekort van R1 956 824.51. Sy

gevolgtrekking sit hy as volg uiteen:

"Die rekeningkundige rekords is nog steeds nie gerekonsilieer

nie en die prosedures deur die firma gebruik boesem nie

vertroue in nie. My berekeninge toon steeds 'n trusttekort van

R1 956 824.51. Ek verwag dat die prokureurs inligting kan

verskaf wat sodanige trusttekort sal verminder. Ek maak die

gevolgtrekking dat die firma nie behoorlike rekeningkundige

aantekeninge gehou het soos bedoel in Artikel 78 (4) en (6) van

die Wet op Prokureurs 53 van 1979, nie."

In hierdie veslag behandel hy ook die sogenaamde drie foute van die

respondente as volg:

"Hierdie drie paragrawe is nie korrek nie. Die paragrawe probeer

die indruk skep dat drie foute onder my aandag gebring is maar

nie deur my in berekening gebring is nie. Eerstens behels die

"drie foute" 'n magdom van foute wat onder drie opskrifte

groepeer word. Toe die trustvasstelling wat in paragraaf 6 van my

verslag gedateer 21 Junie 2004 aan die Vennote en Mnr

Booysen uitgewys is op 7 Junie 2004, het Mnr Booysen begin

om die foute te soek. Op 24 Junie 2004, die datum van my

laaste besoek, het Mnr Booysen en die Vennote wel sekere

foute wat opgespoor is, aan my uitgewys. Mnr Booysen is gevra

of hy al 'n maand se rekords (Maart 2003) kon rekonsilieer. Toe

hy nee antwoord het ek nie verder in individuele foute

belanggestel nie. !!

Die verskoning wat die respondente aan die hof voorgehou het, is dat hulle

van boekhou sisteem verander het en data verlore geraak het as gevolg van

kragonderbrekings. Dit is nie die bevinding en gevolgtrekking waartoe Mnr

Marais raak nie en bevind hy dat die probleme veroorsaak is omdat

rekonsiliasies nie te alle tye behoorlik gedoen is nie. Daar is tussen Maart

2003 tot Junie 2004, 'n tydperk van 15 maande, glad nie bankrekonsiliasies

en trustvasstellings gedoen nie. Trustvasstellings moet elke drie maande

gedoen word en die versuim deur die respondente bevestig mnr Marais se

bevinding.

Op 27 Julie 2004 het Mnr Marais die artikel 78(2A) beleggings nagegaan.

Met behulp van die rekenmeester, ouditeur en die drie respondente is daar

vasgestel dat daar steeds beleggings bestaan vir kliënte wat uit die lopende

trustrekening uitbetaal is. Dit beteken dan dat sommige kliënte met ander

kliënte se geld betaal is.

Mnr Marais verklaar dat hy op 28 Junie 2004 besef het die vennote nie die

rekonsiliasie behoorlik gedoen het nie, maar op 'n ad hoc basis na foute

gesoek het om 'n trusttekort ten alle koste te vermy. Mnr Marais verklaar

verder dat sy oorspronklike verslag se bevindings steeds van krag is en sy

gevolgtrekking steeds is dat daar nie behoorlik rekeningkundige aantekeninge

gehou is nie. Mnr Erasmus antwoord namens die respondente op hierdie

verslag op 3 Augustus 2004 en dui aan dat daar volgens hom geen

geïdentifiseerde trusttekort bestaan wat dui op verlies van trustgeld nie. Die

applikant het dit ook duidelik gemaak dat daar nie gesteun word op enige

werklike trusttekorte wat diefstal daar sou stel nie en was dit ook nooit die

applikant se saak dat die respondente oneerlik was nie.

Die verskil in werkswyse tussen Mnre Marais en Erasmus word illustreer deur

Mnr Marais wat bevind dat 'n trustvasstelling behels dat die trustkontant en

die trustkrediteure balanseer en nie Mnr Erasmus se soeke na trustsurplusse

en trusttekorte behels nie.

Die hofbevel van 6 Augustus 2004 het behels dat die ou stel rekeningkundige

aantekeninge en boekhouding afgesluit moes word en dat die respondente 'n

nuwe stel rekeningkundige aantekeninge moes open en hou soos bepaal in

artikel 78 van die Wet op Prokureurs.

Die applikant het gedurende Maart 2005 weer aan Mnr Marais opdrag gegee

om sy ondersoek voort te sit en het hy verslag gedoen dat daar op 31

Augustus 2004 'n trustsurplus van R132 121.12 bestaan het. Die respondente

verklaar hierdie trustsurplus deur te verklaar dat dit fooie verteenwoordig wat

hulle toekom. Daar word egter geen besonderhede of redes voorgelê nie,

ondanks mnr Marais se navrae.

Op 28 Februarie 2005 het hierdie surplus afgeneem en op R123 331.89 te

staan gekom.

Dit is gemeensaak dat die respondente se rekeningkundige aantekeninge nie

op datum en behoorlik bygehou en opgeskryf was nie; daar verskeie foute in

die rekeningkundige aantekeninge bestaan het; die firma se trustposisie soos

deur rekeningkundige

aantekeninge weerspieël nie korrek was nie; die

respondente verskeie van die Prokureursorde se Reëls met betrekking tot die

hou van behoorlike rekeningkundige aantekeninge oortree het; die firma se

boekhouer 'n verkeerde werkswyse in die byhou van die rekeningkundige

aantekeninge gevolg het; ten tyde van mnr Marais se besoek gedurende

Junie 2004 geen trustvasstelling vir 'n periode van 15 maande gedoen was

nie; die firma se bankrekonsiliasie op foutiewe wyse gebalanseer is; sedert 24

Junie 2004 hulle geen state aan mnr Marais van enige trustvasstelling kon

voorsien nie; daar foutiewe inskrywings op verskeie van die firma se

trustkrediteure rekening was; die omvang van foute in hul rekeningkundige

aantekeninge groot was; al die respondente gesamentlik en afsonderlik

verantwoordelik was vir die firma se rekeninghouding en die foute wat daarin

voorgekom het; en hulle rekeningkundige aantekeninge 'n getroue weergawe

van die werklike toestand van hul firma se boekhouding en trusthouding moes

weerspieël het.

Mnr Marais verklaar verder dat ten opsigte van die besigheidsrekening kon

geen brondokumente aan hom getoon word nie. Dit word ten sterkste ontken

deur die respondente aangesien hulle beweer dat Mnr Marais slegs 'n

steekproef gedoen het. Die respondente erken egter dat ten opsigte van die

95 items waarvoor Mnr Marais brondokumente aangevra het, daar geen

sodanige dokumente bestaan het nie.

Mnr Marais bevind ook dat daar nie behoorlike bankrekonsiliasies gedoen is

nie - in sy verslag gedateer 21 Junie 2004 bevind hy:

"Die bankrekonsiliasies was op 'n foutiewe manier gebalanseer.

Die bankrekonsiliasie van 31 Mei 2004 wys byvoorbeeld

uitstaande tjeks ten bedrae van R5,466,086.61, terwyl baie van

hierdie tjeks reeds deur die bank is . Een so voorbeeld van 'n

uitstaande tjek wat wel deur die bank is, word aangeheg as

Aanhangsel E. Die uitstaande deposito's van R1, 902, 974.17 is

ook nie die werklike uitstaande deposito's soos op 30 April 2003

nie."

Die derde respondent verklaar:

"Die derde respondent het aan die einde van elke maand by me

Odendaal vasgestel of sy die maandelikse rekonsiliasies

gedoen het asook of sy die rekeningkundige rekords vir daardie

betrokke maand met die bankstate gerekonsilieer het. Sy het by

elke navraag die derde respondent meegedeel dat sy wel die

maandelikse

rekonsiliasies

gedoen

het asook dat die

rekeningkundige rekords vir die betrokke maand met die

bankstate gerekonsilieer is. "

Dit nadat die derde respondent erken het:

"Dit is korrek dat ek en die ander twee respondente op 'n

stadium sekere bepalings van die Wet en die Reëls wat op

boekhouding van toepassing is, nie nagekom het nie"

Hierdie stellings kan egter nie die respondente verskoon nie. Hulle bly

verantwoordelik vir die boekhouding en is dit in elk geval nie doenlik dat hulle

slegs op 'n werknemer se woord staatmaak, sonder om self vas te stel of die

bankstate, trustrekening en rekeningkundige rekords konsilieer nie.

Hierdie hof kan slegs bespiegel dat as daar behoorlike beheer uitgeoefen is,

die probleme nie sou ontstaan het nie. Die nalate om die trustvasstellings vir

15 maande te doen, kan slegs aan die drie respondente se laksheid en

versuim toegeskryf word.

Die feit dat mnr Erasmus, die ouditeur van die firma sê dat daar 6777 lêers

was en dat op elke lêer se binneblad aantekeninge aangebring is om die ware

toedrag van sake te weerspieël, kan nooit die respondente verskoon om 'n

behoorlike boekhoustelsel te hou nie. 'n Redelike persoon sou ook voorsorg

getref het, om as hulle van elektroniese boekhoustelsel verander, te verseker

dat geen foute insluip nie en te verseker dat die nuwe stelsel al die ou stelsel

se gegewens bevat. Verder word dit verwag van professionele persone om te

alle tye te sorg dat data storing daagliks plaasvind.

In Matthews v Law Society, Transvaal 1989 (4) SA 389 T op 394 G - I

bevind Kirk-Cohen R:

"The rule thus obliges attorneys to keep proper records and

books of account in accordance with generally accepted

accounting practice and procedure containing a full and

accurate record of all financial transactions and distinguishing in

readily discernible manner between trust account and business

account transactions. An undigested mass of figures from which

it may be possible to find out something (or, indeed, everything)

about the condition of the trust account is not keeping proper

books in a business sense. It is no answer to say 'I have no

bookkeeper or my accountant is too busy'. If any attorney

cannot deal properly with a matter he must not undertake it. This

is an absolute rule; it has to be so - the public is at risk. "

Mnr Marais Iê sy verdere verslag op 29 Julie 2004 aan die applikant voor

waarin die verdere probleme steeds 'n maand na sy eerste verslag bestaan:

die proefbalans balanseer nog nie; die beleggings balanseer nie; die

bankrekonsiliasie sluit steeds groot foute in; die tjeks gewissel verskil van die

kasboek; die trustvasstelling rekonsilieer nie.

Die artikel 78(2A) beleggings het groot foute gehad, onder andere dat daar

steeds beleggings bestaan vir kliënte wat uit die trustrekeninge betaal is; die

rente in artikel 78(2A) het in die beleggingsrekening oorgebly, nadat die

kapitale bedrae oorgeplaas is na die lopende trustrekening. Na verskeie

pogings deur die drie respondente met behulp van hul boekhouer, Mnr

Booysen en hulle ouditeur, mnr Erasmus, om 'n gebalanseerde trustvasstelling

te maak op 29 Julie 2004, bevind Mnr Marais:

"AI drie die elemente van die trustvasstelling, soos per die

opponerende eedsverklaring van die tweede respondent bevat

groot foute en is 'n aanduiding van die gehalte van die

rekeningkundige rekords. Dit is belangrik om daarop te let dat

nie met gebrekkige rekeningkundige rekords, 'n behoorlike

trustvasstelling gedoen kan word nie. Ek het dit aan prokureurs

gestel dat 'n trustvasstelling die balansering van trustkontant

met trustkrediteure behels en nie soeke na trust surplusse en

trusttekorte nie.

Ek bevestig die bevindings asook die foute en oortredings van

Reëls en van die Wet soos deur my eerste verslag gedateer 21

Junie 2004 uitgewys. Daardie verslag staan nog net so en

hierdie verslag moet in aanvulling tot die eerste verslag gelees

word."

Mnr Erasmus se antwoord omtrent hierdie probleme word aangespreek in 'n

verslag van 3 Augustus 2004 en beweer hy.

"Marais se bewerings dat slegs foute ondersoek word wat 'n

oorskot kan veroorsaak, is derhalwe nie waar nie, aangesien die

proses van regstelling nog nie afgehandel is nie. "

Dit is dus duidelik dat in meer as 'n maand waarin daar voltyds aandag aan

die probleme gegee is, dit steeds nie opgelos is nie.

In Maart 2005 gaan Mnr Marais voort met sy ondersoek en bevind dat daar op

28 Februarie 2005 'n trustsurplus van R123 331.89 op die ou trustrekening

was. Hy verklaar:

"Hoogtepunt opsomming:

Die firma rekonsilieer die nuwe trustrekening behoorlik en die

bestaande "ou" trustrekening toon 'n trustsurplus. Die vennote

berus skynbaar daarby aangesien die "ou" trustrekening se

rekeningkundige probleme nie geadresseer word nie en my

navrae daaromtrent geïgnoreer word. Die navrae wat geïgnoreer

word is ernstige vrae wat op 'n kavaliere wyse geïgnoreer word."

Dit is ook belangrik om te meld dat die navrae van mnr Marais van 1

November 2004 eers op 12 Oktober 2005, op 'n maand na 'n jaar vanaf die

navrae, beantwoord word. Daar is geen verduideliking waarom dit so lank

geneem het nie. Verder is daar geen verklaring waarom die verslag by die

Prokureursorde deur Erasmus ingedien 'n gekwalifiseerde verslag was nie. AI

aanduiding waarom dit so lank geneem het is uit die derde respondent se

antwoordende verklaring af te lei waar hy meld:

"Ons was vir 'n tydperk van ongeveer 6 weke dag en nag besig

om die probleme rakende ons boekhouding aan te spreek en

was dus vir my onmoontlik gewees om my volle aandag aan die

praktyk te wy."

Dit is 'n duidelike aanduiding dat die boekhouding wel in 'n chaotiese toestand

was soos vermeld deur mnr Marais in sy eerste verslag.

Die hof neem kennis dat by die verduideliking van waarom trustrente nie

oorbetaal is nie, die respondente weer die blaam verskuif en hierdie keer na

die bankamptenaar met wie daar 'n reëling was om die trustrente aan die

Prokureursorde te betaal. Die rede volgens die respondente is dat hy die

diens van die bank verlaat het. Dit is immers die respondente se gesamentlike

plig om toe te sien dat sulke oorbetalings tydig geskied en om dit nie aan

bankamptenare oor te laat nie.

Die hof kan in hierdie geval nie net 'n besluit neem ten opsigte van of die

respondente geskikte en gepaste persone is om voort te gaan om die beroep

van prokureurs en transportbesorger te beoefen nie na aanleiding van die

rekeningkundige probleme nie. In Law Society, Transvaal v Matthews

(supra) het die hof bevind op p.420

"This court must not consider each issue in isolation. That is not

to say that each and every issue must not be considered. That

we have done - but the respondents' conduct and transgression

must be considered in their totality."

Daarom moet die hof ook handel met die ander klagtes wat teen die

respondente gelê is. Die Prokureursorde was nog altyd baie duidelik in hulle

standpunt dat die werwing van werk of kliëntelokkery of die koop van

opdragte onprofessioneel en onaanvaarbaar is - soveel te meer in die geval

van transportbesorgers wat weer eens in omsendskrywes in 2003 en 2004

daarop attent gemaak is deur die Prokureursorde.

Reël 89.1 van die Prokureursorde se reëls bepaal:

"Onprofessionele of oneerbare of onbetaamlike gedrag aan die

kant van 'n praktisyn sluit onder meer die volgende handelinge

en nalate in:

Werwing van werk van professionele aard. "

Werk kan gekoop word deur 'n finasiële beweegmiddel aan 'n tussenganger

te gee. Hierdie finansiële beweegmiddels kan verskillende vorms aanneem en

sluit in:

"Sagte" lenings en voorafbetaling van agentekommissie;

Die betaling van 'n gedeelte van die advertensiekoste van 'n

agent of verbandmaker;

Die betaling van 'n agent se reiskoste;

Verlening van buitensporige borgskappe of toekennings;

Die betaling van besigheidskoste wat deur die agent aangegaan

is soos huurgeld, telefoonkoste of rekenaar huurgeld;

Kwistige onthale;

Die lewering van regsdienste sonder betaling.

In die ongerapporteerde saak van Incorporated Law Society, Transvaal v

Friedlander and Heyman waarna verwys word in Cirota and another v Law

Society, Transvaal, 1979 (1) SA 172 (A) op p 192 B-D is die volgende

bevind deur Steyn R:

"I hold that the practice of touting is the most disloyal and

despicable conduct towards other members of the profession

that can be conceived. The fact that the clients, who were

introduced by touts, were fairly treated is a substantial factor in

favour of respondents, but the unworthy and dishonourable

conduct of procuring professional work through a tout is not

diminished by the absence of the usually aggravating result that

clients procured by touts are overcharged."

Die applikant gee gelyk dat die twee klagtes wat onderskeidelik deur

prokureur Papenfus in Oktober 2003 en prokureur Kolver in Mei 2004 nie van

so 'n aard is dat die hof daarop 'n bevinding kan maak dat daar wel

sogenaamde "kick-backs" betaal is aan eiendomsagente nie. Dit word egter

deur die applikant argumenteer dat mnr Marais se verslag ten opsigte van

koop van werk en werkwerwing teen die agtergrond van die twee klagtes

beoordeel moet word.

Mnr Marais vermeld in sy eerste verslag dat die omset van die firma 28

Februarie 2004 R10,842,946.97 beloop het. Die respondente het teenoor Mnr

Marais erken dat hulle aanvanklik rentevrye lenings aan eiendomsagente

gemaak het, hulle het eiendomsagente onthaal, hulle het borgskappe betaal

aan eiendomsagente waaronder 'n rekenaar gratis aan Thinus Strydom

gelewer is, borde vir eiendomsagente geborg is, advertensies van

eiendomsagente betaal is en funksies van eiendomsagente geborg is. Die

tweede respondent het ook onder andere die volgende in sy eedsverklaring

erken:

"Voor September 2003 het De Jongh & Pienaar die rente op

voorskotte op agentekommissie aan finansieringshuise betaal.

Dit is gedoen na vervulling van enige opskortende voorwaardes

wat van toepassing sou wees, maar voor registrasie van

oordrag. Normaalweg sou die eiendomsagent eers sy kommisie

by registrasie van oordrag ontvang het. Hierdie praktyk is nie

geadverteer nie en dit is ook nie op eiendomsagente van

toepassing wat nie reeds 'n bestaande verhouding met die firma

gehad het nie."

Mnr Marais het in sy verslag 12 voorbeelde van direkte betalings aan of ten

behoewe van eiendomsagente gemaak, uitgelig. Hy het verslag gedoen dat in

hierdie gevalle al die respondente erken het dat hierdie betalings gemaak is .

Daar is onder andere 'n rekenaar van R7000.00 aan Thinus Strydom verskaf,

'n maandfunksie t.o.v R5000.00 vir Thinus Strydom betaal, R17000.00 se

"signwriting", besigheidskaartjies en advertensies vir Ultimate Realtors betaal;

borde geborg vir Ilse en Belinda eiendomme, asook vir Castle Property Group

ten bedrae van R2250 en R2600 onderskeidelik; funksies geborg vir Better

Bond en Remax; twee keer advertensies geborg vir Analieze Eiendomme ten

bedrae van R2000 elk; asook 'n agentskap ten bedrae van R5000 geborg om

aan te sluit by MLS.

In nie een van hierdie gevalle is bewysstukke beskikbaar nie, maar is die

gegewens uit die sogenaamde slegte skuldrekening 10000023 afgelei.

Alhoewel hierdie bogenoemde betalings as borgskappe verduidelik word,

argumenteer Mnr Rossouw vir die applikant dat dit niks anders kan wees as

vergoeding vir verwysing van werk nie. Die respondente het na hierdie

betalings as borgskappe verwys. Dit val egter vreemd op dat die omvang van

die betalings uit die sogenaamde slegte skuldrekening die bedrag van R1 225

073.80 behels het ten opsigte van ongeveer 1 jaar en dus 10%

verteenwoordig van die firma se omset. Die antwoord ten opsigte hiervan

word in die tweede respondent se beantwoordende beëdigde verklaring

gevind:

"Ek kan egter onomwonde verklaar dat ons op geen stadium

enige gelde aan 'n eiendomsagent of ander persoon wat werk

na De Jongh & Pienaar verwys het, as 'n sogenaamde "kick­

back" betaal het nie. Ons het wel van tyd tot tyd bestaande

kliënte en eiendomsagente wat gereeld werk na die firma

verwys, onthaal deur hulle byvoorbeeld op ons koste na ons

losie by Loftus Versveld te nooi, van tyd tot tyd op ons koste vir

etes uit te neem asook om hulle op ons koste na 'n funksie te

nooi en hulle daar te trakteer waar ons vir 'n spreker gereël het

om 'n spesifieke onderwerp te behandel.

Ek en die ander Respondente besef dat ons versuim om

bewysstukke en ander brondokumente met betrekking tot

hierdie uitgawes te verkry en te behou 'n oortreding van die

toepaslike reël is. "

Die verduideliking ten opsigte van die rekenaar wat vir Thinus Strydom

aangeskaf is ten bedrae van R7000, kan niks anders as 'n materiële voordeel

vir 'n eiendomsagentskap wees nie - waarom is dit belangrik vir die

respondente om 'n eiendomsagent te voorsien van 'n rekenaar om akte soeke

te doen, as dit nie is om materiële voordeel daaruit te verkry nie. Die tweede

respondent verwys in sy verklaring na verduidelikings wat aan mnr Marais

verskaf is, wat reeds hierbo aangehaal is. Uit hierdie verduidelikings is dit

duidelik dat hierdie betalings om geen ander rede gemaak kon word as om vir

die firma materiële gewin daaruit te kry nie. Daar is geen ander denkbare rede

waarom

daar tot soveel

as

R17000.00

betaal

sal word

vir 'n

eiendomsagentskap se bedryfskoste, indien die respondente geen voordeel

daaruit sou kry nie.

Hierdie hof kan ook nie anders as om dieselfde afleiding ten opsigte van al die

ander betalings in die Iys te maak nie. Hierdie hof maak dus die afleiding dat

op 'n oorwig van waarskynlikhede dit bewys is dat die respondente se optrede

wel neerkom op werkwerwing. In the Law Society, Cape of Good Hope v

Andre' L Berrange' Saaknommer 2005 (5) SA 160 CPD het Desai R op p

171 I - J bevind:

"Applying the said test, this court must consider the inferences

suggested by the parties and determine which of the possible

inferences constitute the "most plausible" explanation of the

evidence, viewed in its totality, and are to be preferred herein. "

Daar word ook geensins gehandel met die betalings van R15,000; R2333.65;

R5000; R15,000 en R9,000 aan Thinus Strydom nie - Dit word slegs deur die

tweede respondent as volg verklaar:

"Dit dien vermeld te word dat ek en die derde respondent in

verskeie ander besigheidstransaksies met Tinus Strydom

betrokke is. Sekerlik kan gelde in die besigheidsrekening wat my

toekom, deur my aangewend word na goeddunke. Ek ontken

dus dat die enigste redelike afleiding is dat hierdie betalings aan

Tinus Strydom op werkwerwing sou neerkom, of dat daar baie

sodanige betalings deur Marais in sy ondersoek gevind is.

Marais verwys slegs na twee sulke betalings, een waarvan 'n

bydrae is tot 'n maandfunksie van die Tinus Strydom Property

Group. "

Hierdie verduideliking van die respondente kan ook nie waar wees nie,

aangesien vyf betalings en die rekenaar ten behoewe van Thinus Strydom

gemaak is as volg: 4 Augustus 2004 - R15,000.00; R2333.65 aan Strydom

Properties op 1 Desember 2003; R5000.00 - 23 Februarie 2004 - Thinus

persoonlik; R15,000.00 - 27 Mei 2003 - Thinus Strydom; R9000.00 - 1

Oktober 2003 - Thinus Strydom. Geen verduideliking word verskaf nie. Die

waarskynlikste afleiding wat die hof kan maak is dat hierdie betalings gedoen

is, sodat die eiendomsagentskap opdragte na die firma sal verwys.

Voor September 2003 het die respondente erken het hulle kommissie vooruit

aan agente betaal voor registrasie van die eiendomme en die besigheidsrisiko

ten opsigte daarvan gedra. Die waarskynlikste rede vir sulke optrede kan

slegs wees om finansiële gewin daaruit te put en dit kan slegs wees om die

verwysing van opdragte na die firma te verseker. Hierdie gebruik van die

respondente is in September 2003 gestaak en is oorgeneem deur Red Lager

(Pty) Ltd, waarvan tweede en derde respondente se eggenotes die direkteure

is. Hier het die respondente self verklaar by monde van die tweede

respondent se beëdigde verklaring dat:

"Sedert September 2003 het ons nooit weer hierdie werkswyse

gevolg nie, maar het ons in die plek daarvan 'n ander stelsel

toegepas. !!

Die respondente was steeds gemoeid met die sogenaamde "nuwe stelsel"

wat Red Lager (Pty) Ltd bedryf het, aangesien hulle eggenotes ook volgens

die tweede respondent die enigste aandeelhouers in die maatskappy was. 'n

Verdere bewys dat Red Lager (Pty) Ltd nie onafhanklik van die respondente

was nie, word gevind in die tweede respondente se antwoordende verklaring:

"Op hierdie basis het Red Lager die kommissie op verskeie

transaksies

van

Mnr.

Heinrich

Strydom

van

Stefprop

Eiendomme voorgeskiet. Sommige van hierdie transaksies het

egter platgeval, en was Strydom 'n bedrag van ongeveer R60

000-00 aan Red Lager verskuldig, welke bedrag hy nie kon

terugbetaal nie. Omdat Stefprop Eiendomme, en meer spesifiek

Strydom, op daardie stadium alreeds 'n geruime tyd oordragte

na die firma verwys het, en die feit dat Strydom 'n

ongerehabiliteerde insolvent was, het die derde respondent en

ek ons eggenote oortuig om nie teen Strydom stappe te neem

nie, en het Strydom onderneem om voort te gaan om verdere

opdragte na die firma te verwys, in 'n poging om ten minste op

'n mate te vergoed vir die verlies wat ons eggenote gely het. "

Weereens verkry 'n eiendomsagentskap 'n voordeel uit die respondente se

verbintenis met Red Lager (Pty) Ltd - dit kan tog net wees om opdragte te

werf. Op die fakture wat Marais gevind het, word R2000.00 as borgskappe in

Januarie 2002 en Februarie 2002 aangedui - hierdie betalings het volgens die

respondente nooit plaasgevind nie.

Die klagte van prokureurs Heunis en Strauli is dat die tweede respondent

verkeerdelik betaling van 'n bankwaarborg uitgereik deur Saambou Bank ten

gunste van Heunis en Strauli aanvaar het. Die uitbetaling deur Saambou

Bank aan die respondente word verklaar as 'n fout aan die bank se kant. Die

probleem het egter ontstaan toe die vaste belegging in die respondente se

trustrekening inbetaal is. Hierdie geld het betrekking gehad op 'n

eiendomstransaksie. Die tweede respondent het in plaas van die bedrag net

so oor te betaal aan Heunis en Strauli, besluit om R28 616.80 ten opsigte van

eiendomsbelasting terug te hou en slegs die balans aan Heunis en Strauli te

betaal. Heunis en Strauli het 'n klagte by die applikant aanhangig gemaak en

toe het die tweede respondent so reageer:

"Ek het daarna besluit om nie my optrede verder te probeer

regverdig nie en het ek opdrag gegee om die bedrag wat ek by

wyse van 'n verrekening teruggehou het plus rente wat intussen

opgeloop het, aan prokureurs Heunis & Strauli oor te betaal.

Gemelde bedrag plus rente daarop in die som van R31 995.00

is toe wel aan prokureurs Heunis & Strauli oorbetaal."

Daar kan geen regverdiging vir hierdie optrede wees om geld wat jou

geensins toekom te ontvang en skuldvergelyking toe te pas nie. Die optrede

word vererger deurdat dit 'n mede-prokureur is wat doelbewus benadeel is.

Die klagte van CJ Zwarts is gedurende Augustus 2003 ontvang. Mnr Zwarts

was die verkoper van 'n eiendom en het op aanbeveling van die

eiendomsagent die respondente opdrag gegee vir die oordrag van die

eiendom. Na 'n klagte deur die koper oor die stoof, het die respondente

eensydig besluit om 'n bedrag van R839.61 terug te hou ten gunste van die

koper sonder om dit met mnr Zwarts te bespreek. Trouens sy grootste klagte

is die gebrek aan kommunikasie met die respondente tydens die afhandel van

die oordrag. Die tweede respondente se erkenning wys weer eens daarop dat

die respondente nie te alle tye beheer in hulle kantoor uitgeoefen het nie:

"Ek besef egter dat me Arnott, wat tans nie meer in De Jong &

Pienaar se diens is nie, nie altyd skriftelik geantwoord het op die

briewe van mnr Zwarts nie. Die feit dat sy versuim het om dit te

doen is onaanvaarbare gedrag en ek aanvaar aanspreeklikheid

daarvoor aangesien

sy op

daardie

stadium

slegs

'n

kandidaatprokureur was."

Die verdere beswaar van mnr Zwarts is ook geregverdig deurdat die tweede

respondent erken dat hy 'n opdrag van die koper, mnr Maree, aanvaar het om

geld terug te hou ten opsigte van die stoof. Dit is tog immers duidelik dat mnr

Maree nie sy kliënt was nie en hy nie tot nadeel van sy kliënte opdragte kan

uitvoer nie. 'n Verdere blyk van die argelose behandeling wat mnr Zwarts

getref het, is die feit dat toe hy eintlik betaal is, sy van verkeerd op die tjek

gespel is en hy weer eens in die verleentheid was by sy bank en moes wag

vir 'n tjek waarop sy van korrek gespel is.

Mnr Breedt het gedurende Oktober 2003 ook 'n klagte by die applikant

ingedien. Mnr Breedt het 'n onroerende eiendom verkoop en die tweede

respondent moes die oordrag van die eiendom behartig. Die klagte is dat daar

nooit vorderingsverslae aan hom verskaf is nie en hy ten einde raad self by

die respondente se kantore navraag gedoen het op 22 Mei 2003. Hy is

meegedeel dat die BTW klaring nog nie beskikbaar is nie. Hierdie probleem is

eers aan hom uitgewys op 22 Mei 2003, ondanks die feit dat die koopkontrak

reeds in Januarie 2003 gesluit is. Dit is verder vreemd dat die registrasie

reeds op 5 Junie 2003 plaasgevind het - skaars twee weke na mnr Breedt gaan

kla het. Hierdie optrede van die respondente bring die prokureursberoep in

oneer soos duidelik blyk uit mnr Breedt se antwoord:

"Wat ek u wel kan meedeel is dat die Prokureursberoep ernstige

skade toegedien is deur die wyse waarop die aangeleentheid

hanteer is en indien die voormelde firma nie behoorlik

aangespreek word nie dit tog net vanselfsprekend is dat so 'n

geval homself weer sal voordoen en dat die publiek maar net

verder moet skade ly. "

Adv Shaba se klagtes is dat hy 'n onroerende eiendom vir R43200.00 gekoop

het en die koopprys en koste vir die oordrag betaal het in Maart 2003. Na

skrywes op 23 Julie 2003; 22 September 2003 en 8 Desember 2003 aan die

respondente het hy in Desember die ooreenkoms gekanselleer, aangesien hy

na 9 maande nog nie die eiendom op sy naam geregistreer gehad het nie.

Ten spyte van die skrywes en verskeie telefoonoproepe van die klaer het hy

geen kommunikasie van die respondente ontvang aangaande die probleme

nie. Hierna het die respondente adv Shaba se geld eers aan hom terugbetaal

op 30 April 2004 - die geld het dus meers as 'n jaar in die trustrekening gelê

en kan die ongelukkigheid van Adv Shaba met die respondente se optrede

ten volle verstaan word. As die respondente in hulle beantwoordende

verklarings al die omstandighede aan die hof kan verduidelik waarom het

hulle nie hulle betalende kliënte op hoogte gehou van sake nie?

Hierdie klagtes word bevestig deur mnr Boshoff se klagtes dat hy nooit op

hoogte gehou is van transaksies nie en nooit enige verduidelikings ontvang

het waarom van die transaksies so gesloer het nie.

Die derde respondent het nadat hy 'n klagte by die Prokureursorde gelê het, in

'n skrywe gedateer 11 Junie 2004 aan die Prokureursorde vermeld dat hy,

nadat hy 'n onderhoud met die kliënt gevoer het, op 18 Junie 2004 aan die

Prokureursorde verslag sal doen - dit het nooit gebeur nie.

Die klagte van mnr Mashao op 4 Mei 2004 getuig van die verkeerde begrip en

werkswyse van die respondente ten opsigte van hulle pligte as prokureurs en

transportbesorgers. Na afhandeling van die transaksie was R8103.48 aan

mnr Mashao verskuldig. Volgens die respondente is dit foutiewelik aan mnr

Haskins, die verkoper van die onroerende eiendom oorbetaal. Die

respondente se antwoord dui weereens op hulle verkeerde begrip van hulle

pligte. Daar is geen verduideliking van hoe 'n kliënt verantwoordelik gehou

kan word vir 'n fout wat gemaak is deur die respondente nie en moet wag vir

terugbetaling van die geld voordat dit aan hom betaal is nie.

Gedurende Junie 2004 is 'n klagte van Me Jansen ontvang ten opsigte van

die wyse waarop haar transaksie vir oordrag van eiendom hanteer is. Sy het

ook telkemale navraag gedoen oor die vordering van die transaksie. Die

misplaas van sekere dokumente en die onnodige terugkeer na respondente

se kantore om dokumente te teken, wat blyk deur die verkoper onderteken

moes word het alles meegewerk dat sy 'n klagte by die Prokureursorde gelê

het. Weereens is dit duidelik dat die respondente nie voldoende toesig oor

hulle personeel gehou het om te verseker dat hulle kliënte te alle tye

professionele diens gekry het nie. Die optrede van die respondente en hulle

personeel was van so 'n aard dat me Jansen in haar klagte opmerk:

"Therefore my question to all of this is, do we call this a

professional firm and business? My answer is definitely no and I

question how they are still in business. "

Mnr Singh se klagte het gehandel met 'n koopooreenkoms van onroerende

eiendom in Desember 2003. Die eiendom is op 24 Mei 2004 getransporteer,

maar is daar eers op 31 Mei 2004 verreken en die koopprys oorbetaal.

Hierdie feit word vererger deurdat die respondente voorgegee het dat die

registrasie eers op 28 Mei 2004 plaasgevind het, wel wetend dat dit reeds op 24

Mei 2004 transporteer is.

'n Verdere klagte is in Junie 2004 ontvang van mnr Billis aangaande swak

diens wat hy van respondente ontvang het ­

"- Had to deal with three different clerks because of various

resignations.

- Messages are never returned by staff.

- I personally tried to speak to Neil de Jongh telephonically

on about fifteen different occasions, his secretary has not

even once put me through directly to him.

- On one occasion his secretary slammed the phone on

me.

- The only reason for these delays is the negligence of De

Jongh and his staff as mentioned in my letters the

documents were lodged in March 2004 and returned by

the Deeds Office as incorrect. This resulted in the

clearance certificate marked 5 expiring on 31 March

2004.

- I personally obtained the clearance figures through the

use of my own consultants and faxed them to De Jongh

on 4 May 2004. "

Die tweede respondent verduidelik geensins hul versuim om met mnr Billis te

kommunikeer nie. Hy verklaar slegs ten opsigte van die vertraging:

"- Die uitstrekkingsklousule was verkeerd getik

- Ek maak die afleiding dat Lodge Willowbrook Estate

Association se sertifikaat nie aangeheg was nie

- Dat die spelling van die koper asook die assossiasie

verkeerd was.

- Dat die verwysing na die registrasie afdeling van die

eiendom verkeerd was. "

Hierdie is foute wat nie deur 'n prokureur gemaak behoort te word nie en

behoort 'n transportbesorger te verseker dat die stukke korrek is voordat dit

ingedien word.

Sy verdere klagte hou verband daarmee dat die eindom op 31 Mei 2004

registreer is, maar hy eers op 7 Junie 2004 sy geld gekry het. Die verskil

tussen die pro forma rekening en die finale rekeningstaat word ook nie

bevredigend verduidelik nie en dui op argelose boekhouding en verrekening.

Die klagtes van die prokureursfirmas Geldenhuys en Botha Ingelyf, Riaan du

Plessis Prokureur en Schuurman van den Heever en Slabbert Ingelyf dat die

respondente nie op skrywes geantwoord het nie, stel ook in terme van reël

89.23 gelees met reël 89.25 van die Prokureursorde se reëls onprofessionele,

oneerbare of onbetaamlike gedrag daar.

. Die respondente het ook opdragte aanvaar waar daar 'n botsing van belange

was in die geval van CJ Enslin en erken die derde respondent dat daar

verkeerd opgetree is.

Die Prokureursorde het op 26 April 2006 vyf verdere klagtes onder die hof se

aandag gebring. Hierdie aanvullende eedsverklaring van die applikant is eers

op 19 Julie 2007 beantwoord toe 'n antwoordende eedsverklaring liasseer is ­

'n jaar en drie maande later. Die aansoek was geplaas vir 22 Mei 2006,

waarna dit uitgestel is om die respondente die geleentheid te gee om die

eedsverklaring te liasseer voor of op 31 Julie 2006. Navrae is gerig op 4 en 11

Augustus 2006- sonder sukses. Ook 31 Augustus 2006 het nie die beloofde

eedsverklaring opgelewer nie, ook nie in September, Oktober of November

2006 is dit liasseer soos belowe nie. Op 9 Januarie 2007 is 'n verdere skrywe

aan respondente gerig om die antwoordende eedsverklaring te liasseer ­

sonder enige antwoord. Ook 19 en 25 Januarie 2007 se briewe en navrae het

onbeantwoord gebly - dieselfde het gebeur met die skrywes 8 Februarie

2007, 15 Februarie 2007, 19 Februarie 2007 en 5 Maart 2007. Op 15 Mei

2007 het respondente aangedui dat daar 'n aansoek vir kondonasie vir die

laat liassering sal wees. Op 19 Julie 2007 is die eedsverklaring sonder 'n

kondonasie aansoek liasseer en is dit tans sonder 'n kondonasie aansoek of

verduideliking voor die hof. Dit dui op die respondente se onverantwoordelike

optrede en minagting wat hulle teenoor die Prokureursorde openbaar.

Na aanleiding van die klagte van Me Nordin dat die respondente versuim het

om die okkupasiehuur van die koper te vorder, het die respondente berig dat

hulle aan Marais en Stuart Ingelyf opdrag gegee het om dit in te vorder.

Daar is geen mandaat van me Nordin aan Marais & Stuart Ingelyf om die

invordering namens haar te hanteer nie en is dit onverstaanbaar hoe dit

gebeur het. Die R4000 aan haar betaal vir okkupasiehuur verskyn op geen

verrekening nie en kan niemand vasstel hoe dit bereken is nie. Die

okkupasiehuur moes in die trustrekening inbetaal word en moes nie vir

oordragskoste aangewend word nie. Alhoewel die respondente die klagtes

een en 'n half jaar later laat terugtrek het, moet die hof steeds daarvan kennis

neem.

Die klagte van mnr Mans het ook weer eens gehandel met die gebrek aan

kommunikasie en is die antwoord van die respondente totaal gebrekkig waar

daar 'n skrywe aangeheg word van 13 Junie 2005, terwyl die opdrag aan die

respondent eers op 4 Julie 2005 geskied het.

Die klagte van me A Rivas het gehandel met 'n bedrag van R5620.00 wat aan

die Stadsraad betaal moes word. Dit is egter aan die verkeerde Stadsraad

betaal wat dit terugbetaal het - reeds 'n jaar voordat die klagte gelê is en

word die betaling daarvan nie verduidelik nie. Die tweede respondent ontken

ook nie die klagte dat hy nie haar boodskappe beantwoord het nie.

Mnr Smit se klagte handel met okkupasiehuur wat nie aan hom oorbetaal is

ten bedrae van R2500.00 per maand nie. Die tweede respondent erken die

okkupasiehuur is aangewend vir die koste van die transaksie. Hierdie praktyk

is totaal onaanvaarbaar en dui op wanaanwending van fondse.

Ook in die rekeningstaat maak die respondente geen melding van

okkupasiehuur nie. Hierdie klagte bevestig weer eens dat die respondente nie

versigtig genoeg met trustgelde omgaan en belê vir die doel waarvoor dit

inbetaal word nie.

Ten opsigte van die klagte van EY Stuart Ingelyf erken die respondente dat

hulle nie behoorlike voorsiening gemaak het vir die betalings van uitklarings

nie. Die respondente het mnr Stuart meegedeel ten opsigte van 'n

eiendomstransaksie dat die verkopers, Stiglings, op 12 Mei 2004 al

gesekwestreer was. Dit was ontbloot van alle waarheid aangesien die

boedeloorgawe van die Stiglings eers op 19 April 2005 aanvaar is.

Dit is duidelik dat van die klaers hulle klagtes teen die respondente

teruggetrek het, nadat hulle klagtes opgelos is en hulle deur die respondente

genader is om die klagtes terug te trek. Dit doen egter geen afbreuk aan die

klagtes en gedrag van die respondente wat tot die klagtes gelei het nie. Dit

kan nooit beteken dat as die respondente, soos hulle erken, die klaers nader

om klagtes terug te trek, dat die klagtes wegval en die hof nie daarmee kan of

moet handel nie.

Tydens argument het die respondente by navraag die hof meegedeel dat

hulle die enigste vennote in die firma is en dat die firma sal moet toemaak as

die drie respondente van die rol van prokureurs geskrap word. Ongelukkig

was hierdie inligting ook nie korrek nie. Op 14 Augustus 2007, 'n dag nadat

die aansoek aangehoor is, is die hof voorsien van 'n skrywe van Marais Stuart

Ingelyf, respondente se prokureur, wat hierdie bewerings omver werp. Dit is

verder vreemd aangesien al drie respondente teenwoordig was in die hof en

dit nie dadelik reggestel het nie - hulle is immers by uitstek die persone wat

moet weet wat in hulle praktyk aangaan. Daar is inderdaad twee vennote wat

beide met die praktyk van aktevervaardiger en prokureur kan voortgaan. Dit is

tekenend van die wyse waarop die respondente praktiseer en omgaan met

belangrike feite.

As daar na al die klagtes van die Prokureursorde en die verduidelikings van

die respondente en veral die erkennings van die respondente gelet word, dan

kan die hof nie anders as om te bevind dat die respondente se boekhouding,

soos aangedui deur mnr Marais, in 'n chaotiese toestand was nie - soveel so

dat daar tans steeds 'n oorskot op die ou trustrekening is wat nie ten volle deur

die respondente verklaar kan word nie. Dit is ook op 'n oorwig van

waarskynlikhede duidelik dat die respondente hulle skuldig gemaak het aan

kliënte lokkery en werkwerwing as al die feite opgeweeg word. Die klagtes

van kliënte is ook van so 'n aard dat dit duidelik is dat die respondente nie ag

geslaan het en noulettend met opdragte gewerk het en behoorlik toesig gehou

het oor hulle personeel nie. Hulle het ook nie met die nodige aandag en ywer

wat van prokureurs verwag word met hulle kliënte kommunikeer nie en vele

foute het as gevolg daarvan ontstaan.

Mnr Fourie, vir die respondente, het aan die hof voorgehou dat die hof

behoort te bevind dat die respondente steeds geskikte en gepaste persone is

om as prokureurs en transportbesorgers te praktiseer. Hierdie hof kan

ongelukkig nie akkoord gaan met sy stelling nie. Die klagtes ten opsigte van

die chaotiese boekhouding is in alle opsigte gestaaf deur mnr Marais se

bevindinge. Dit word verder gestaaf deur mnr Erasmus en die respondente

wat verklaar dat hulle dag en nag vir ses weke gewerk het om die foute op te

spoor en na 'n jaar moes mnr Erasmus 'n gekwalifiseerde ouditeursverslag

aan die Prokureursorde voorlê. Verder rekonsilieer die ou trustrekening

steeds nie. Die verdere bewyse van die boekhoustelsel is die klagtes van mnr

Mashoa en prokureurs Heunis & Strauli, waar verkeerde bedrae aan

verkeerde persone betaal is.

Die optrede van die respondente om werk te lok en te werf het die hof hierbo

uiteengesit. Hierdie hof kan tot geen ander gevolgtrekking kom, op die oorwig

van waarskynlikhede, dat die respondente hulle wel skuldig gemaak het aan

die werwing van werk nie. Alhoewel mnr Fourie argumenteer het dat alle

prokureurs borgskappe gee en dat die skeidslyn tussen borgskappe, onthale

en kliëntelokkery grys is, kan hierdie hof geen ander redelike afleiding maak

as dat die respondente aktief kliënte en werk gewerf het nie. Die betaal van

advertensiekoste en ander bedryfsuitgawes van 'n eiendomsagent en die

skenk van 'n rekenaar aan 'n eiendomsagent kan geensins afgemaak word as

borgskappe nie. Selfs uit die klagtes wat hierbo behandel is, het dit duidelik

geblyk dat die respondente werk gewerf het by eiendomsagente.

Die klagtes van die kliënte is behoorlik nagegaan en het die hof ook deeglik

na die respondente se verduidelikings gelet. Die hof kan egter geen ander

redelike afleiding maak as dat die klagtes geregverdig was, al het die meeste

van die klaers hulle klagtes teruggetrek nie. Die klagtes is teruggetrek nadat

die klaers deur die respondente versoek is om dit te doen. Die feit dat die

klagtes teruggetrek is, doen geen afbreuk aan die probleme wat deur kliënte

ondervind is nie, veral in die lig gesien dat selfs prokureursfirmas klagtes gelê

het.

Die hof is verwys na Summerley Law Society, Northern Provinces 2006 (5)

SA 613 SCA waar daar ook bevind is dat die respondente nie oneerlik was

nie, maar verskeie ander reëls van die Prokureursorde oortree het.

In Jasat v Natal Law Society 2000 (3) SA 44 SCA het die Hoogste Hof van

Appèl bevind dat daar drie stappe is in so 'n aansoek vir die skrapping of

skorsing van 'n prokureur:

"First, the Court must decide whether the alleged offending

conduct has been established on a preponderance of

probabilities. The second inquiry is whether, as stated in s

22(1)(d), the person concerned 'in the discretion of the Court' is

not a fit and proper person to continue to practise. The third

inquiry is whether in all the circumstances the person in question

is to be removed from the roll of attorneys or whether an order

suspending him from practice for a specified period wiff suffice. "

In Law Society, Transvaal v Mathews (supra) waarna die hof reeds verwys het,

het Kirk-Cohen R bevind dat die hof, nadat ieder en elke klagte ondersoek is,

die hof die optrede en misstappe van die verweerders as 'n geheel moet

oorweeg om te besluit of hulle in terme van artikel 22(1) (d) van die Wet op

Prokureurs, 1979 geskikte en gepaste persone is om steeds te praktiseer.

In Summerley se saak (supra) het die Hoogste Hof van Appèl bevind dat al

bevind die hof dat 'n praktisyn nie 'n geskikte en gepaste persoon is om as

prokureur te praktiseer nie, skrapping nie die enigste sanksie is nie.

Brand AR bevind dat die hof se plig ten opsigte van die professie op p 620 F:

"These objectives have been described as twofold: first, to

discipline and punish errant attorneys and, secondly, to protect

the public, particularly where trust funds are involved. "

Hierdie hof bevind dat die klagtes teen die respondente in drie afdelings

gedeel kan word, waarvan die ernstigste klagte steeds is dat die trustrekening

chaoties was, dat trustgelde van een kliënt vir 'n ander kliënt gebruik is, dat

daar nie behoorlik beheer oor die artikel 78 (2A) rekening uitgeoefen is nie en

dat verkeerde boekhoupraktyke gevolg is.

Die volgende afdeling is al die geregverdige klagtes van kliënte. Die hof kan

nie anders as om te bevind dat die respondente onprofessioneel, en

onbetaamlik opgetree het in die beoefening van hulle praktyk teenoor hulle

kliënte nie. Die optrede en minagting teenoor die Prokureursorde blyk duidelik

daaruit dat daar nie geantwoord is op die vele skrywes van die

Prokureursorde nie en die laat liassering van die laaste eedsverklaring op 19

Julie 2007 sonder 'n kondonasie aansoek.

In Prokureursorde van Noordelike Provinsies v De Kock, saaknommer

4280/2004 TPD het Mynhardt R bevind dat:

"... het ek tot die slotsom gekom, met inagneming onder andere

van die feit dat hier nie bevind kan word dat die respondent

oneerlik was nie, dat die respondent nie 'n geskikte en gepaste

persoon is om voort te gaan om as prokureur te praktiseer nie. "

Mnr Rossouw, vir die applikant, het betoog dat die hof behoort te bevind dat in

hierdie geval die ernstige oortredings deur die respondente begaan met

betrekking tot hul rekenkundige aantekeninge die gevolgtrekking regverdig

dat die respondente nie geskikte en gepaste persone is nie. In Cirota se saak

(supra) het Kirk-Cohen R bevind:

"The failure to keep proper books of account as required by s 33

of Act 23 of 1934 is a serious contravention and our Courts have

repeatedly warned that an attorney who fails to comply with the

section renders himself liable to be struck off the roll or to

suspension. "

In die huidige aansoek is daar egter nog menige ander klagtes ook.

In Law Society, Cape of Good Hope v Berrangè (supra) het Desai J op p

174 bevind:

"The practice of touting by legal practitioners is a serious

contravention 'which should be eradicated'."

In die Berrangè saak is die respondent vir twee jaar geskors op klagtes van

werf en lok van werk.

In beide die Cirota en Summerley beslissings was daar nie trust tekorte nie,

maar as gevolg van die oortredings met betrekking tot boekhouding is die

respondente geskors. Hierdie geval is ook erger, aangesien kliënte benadeel

is as gevolg van swak professionele diens van die respondente in meer as

een opsig.

Summerley se saak het dit ook duidelik gemaak dat elke geval op sy eie

meriete beoordeel moet word; Brand AR bevind op p 620 - 621 C:

'The further argument on behalf of the appellant was that, as a

general rule, striking-off is reserved for attorneys who have

acted dishonestly, while transgressions not involving dishonesty

are usually visited with the lesser penalty of suspension from

practice. Although this can obviously not be regarded as a rule

of the Medes and the Persians, since every case must ultimately

be decided on its own facts, the general approach contended for

by the appellant does appear to be supported by authority" (my

underlining)

Indien hierdie hof die totaliteit van die oortredings van die respondente

opweeg, kan die hof nie anders as om hulle as nie geskik en gepas te bevind

nie.

Die derde been is watter sanksie moet die hof toepas? Mnr Rossouw het

betoog dat die respondente geskrap moet word van die rol in die lig van die

aard en omvang van die oortredings.

Daar is egter ook faktore wat die hof as versagting ten gunste van die

respondente moet oorweeg. Eerstens het die applikant toegegee dat daar ten

opsigte van die klagtes oor die rekeningkundige aantekeninge en

boekhouding geen oneerlikheid bevind kan word nie. Daar was aan die einde

van die dag 'n trust oorskot en nie 'n trust tekort nie. Die respondente het

hulle volle samewerking gegee om die probleme te probeer oplos, al het dit

ten minste 'n jaar geneem. Die respondente het sedert die vorige hofbevel

van Southwood R, nadat 'n nuwe stel boeke daargestel is, vir drie jaar 'n

ongekwalifiseerde ouditverslag ontvang. Die feit dat die respondente so seker

was dat daar nie 'n trust tekort was nie, dat hulle die bedrag van R2,292

miljoen as sekuriteit in Julie 2004 gestel het, moet ook in aanmerking geneem

word om die sanksie te bepaal.

Die verswarende faktore is die feit dat die laaste antwoordende verklaring

bykans veertien maande laat liasseer is, sonder 'n kondonasie aansoek en

sonder 'n verduideliking. Dit nadat die Prokureursorde alles in hulle vermoë

gedoen het om die eedsverklaring te laat liasseer en die Prokureursorde se

navrae in meeste gevalle blatant ignoreer is. Die lang tydperk van vyftien

maande waar geen trustvasstellings en bankrekonsiliasies gedoen is nie, moet

in ag geneem word om die graad van oortreding te bepaal. Die respondente

se ontkenning dat hulle werk gewerf het en die hof se bevinding dat hulle dit

wel gedoen het, moet ook 'n rol speel. Die verskoning dat almal "tout" kan ook

nooit goedgekeur word nie en nooit as 'n verskoning gebruik word nie ­-

hierdie is professionele prokureurs met baie ervaring wat van beter weet.

Die hof is van oordeel dat die respondente nie geskrap behoort te word nie,

maar dat daar tog 'n swaar sanksie moet wees in die lig van die geheel van

die feite, wat sekerlik ook behels die feit dat die drie respondente nie oop

kaarte ten opsigte van ander vennote met die hof gespeel het tydens die

aanhoor van die aansoek nie en genoop was om dit later per skrywe reg te

stel. Die hof het per skrywe navrae gerig omtrent die feit dat die repondente

die hof meegedeel het dat daar nie verdere vennote in die firma is nie. Die

respondente het eedsverklarings liasseer waarin hulle verduidelik dat hulle die

fout onmiddellik na die hofsitting aan adv Fourie uitgewys het, vandaar die

brief die volgende oggend van hulle opdraggewende prokureur. Die hof vind

dit steeds vreemd dat hulle nie onmiddellik die fout aan adv Fourie in die hof

uitgewys het tydens die hofsitting nie. AI drie respondente is verantwoordelik

vir die oortredings en al drie moet dus oor een kam geskeer word - daar is

geen rede om die drie vennote verskillend te behandel nie.

Derhalwe word die volgende bevel gemaak:

1. Dat die respondente Conri Botha en Nicolaas Daniël de

Jongh en Cornelius Labuschagne vir 'n tydperk van twee

jaar in hulle praktyk as prokureur van die hof; en

transportbesorger van die hof in die geval van Conri Botha

en Nicolaas Daniel de Jongh , geskors word;

2. Dat die respondente belet word om as prokureur te

praktiseer vir hulle eie rekening, hetsy as prinsipaal of in

vennootskap of in assosiasie of as direkteur van 'n private

maatskappy of in enige ander hoedanigheid behalwe as 'n

professionele assistent, vir 'n tydperk van 1 jaar na die

verstryking van die skorsing vermeld in paragraaf 1 hiervan.

3. Alvorens die respondente weer toegelaat sal word om vir

hulle eie rekening as prokureur te praktiseer na verstryking

van die tydperk van 1 jaar vermeld in paragraaf 2 hiervan,

moet hulle die kursus in prokureursboekhouding wat deur die

Prokureursorde van die Noordelike Provinsies aangebied

word vir doeleindes van die opleidingskursus vermeld in

artikel 2(1A)(a) van die Wet op Prokureurs 1979, bywoon en

tot genoeë van die Orde voltooi.

4. Die respondente word beveel om die koste van die aansoek

te betaal, gesamentlik en afsonderlik, die een te betaal, die

ander vrygestel te word op prokureur en kliënt skaal. Die

koste sluit die koste van die aansoek op 6 Augustus 2004 in.

J

17285/04

13.8.07

Mnr Rossouw

Rooth & Wessels

Regter van die Hooggeregshof

Ek stem saam,

Raulinga

42

Waarnemende Regter van die Hooggeregshof

Saak nom mer

Aangehoorop

Vir die Applikant

Opdrag deur

Vir die Respondent Mnr Fourie

Opdrag deur Marais Stuart Ingelyf

Datum van Uitspraak 12.10.07