---

IN DIE HOOGGEREGSHOF VAN SUID

(TRANVAALSE PROVINSIALE AFDELING)

Saaknommer: 35440/2006

Datum: 18/05/2007

ONRAPORTEERBAAR

In die saak van:

MARIA ANNA DOROTHEA CROUS Applikant

(1ste Respondent in Hoofaansoek)

En

EDWARD GEORGE SCOTT Respondent

(Applikant in Hoofaansoek)

UITSPRAAK

R.D. CLAASSEN R:

1. Op 6 November 2006 het hierdie hof by monde van Motata R die volgende bevel ten gunste van die huidige respondent (Scott) gegee.

1.1 "That the applicant is ordered to institute an action within 30 days, from the date hereof for an order declaring that the agreement of sale which was allegedly entered into between applicant and the first respondent, a copy of which is annexed to the applicant's founding affidavit as annexure "A", constitutes a valid and binding sale agreement between the applicant and the first respondent.

1.2 That pending the finalisation of the said action:

1.2.1 an interim interdict is hereby granted in terms of which the first responded is ordered to give the applicant vacuo possessio of the immovable property known as the remaining extent of erf 1719, Silver Lakes X3 Pretoria Gauteng situate at 145 Glen Eagles Drive Silver Lakes, Pretoria, in terms of the provisions of clause 4 of a copy of said annexure "A".

1.2.2 In the event that the first respondent fails and or refuses to give vacuo possessio to the applicant in terms hereof, that the sheriff of this court be ordered and authorized to take all necessary steps to insure that the applicant be given vacuo possessio of the said immovable property.

1.2.3 That a caveat be registered over the said immovable property in terms whereof the first respondent is prohibited to sell, dispose or encumber the said immovable property in any way whatsoever.

1.3 That the costs of this application be the costs in the action."

2. Hierdie bevel was toegestaan op die basis van 'n dringende aansoek en die huidige applikant (Crause) het appel aangeteken teen bedes 2.1 en 2.2 van die bevel. Hierdie appel is nog nie afgehandel nie want Motata R het nog nie sy redes vir sy bevel gegee nie, alhoewel dit reeds aangevra is.

3. Dis gemeensaak tussen die partye dat die 30 dae periode na verwys in paragraaf 1 van die bevel uitgeloop het op of omtrent 15 Desember 2006. Dit is verder gemeensaak dat die huidige respondent Scott, nie die aksie na verwys, ingestel het binne daardie voorgeskrewe tydperk nie.

4. Op 8 November 2006 het Crause se prokureurs egter aan Scott se prokureurs geskryf soos volg:

a. "Ons verwys na u skrywes gedateer 6 en 7 November 2006 asook na die telefoniese gesprek tussen u, Mnr Stuart, en die skrywer op 7 November 2006.

b. Ons bevestig dat u Mnr Stuart teenoor skrywer bevestig het dat die ten uitvoerlegging van bedes 2.1 en 2.2 van die hofbevel opgeskort is hangende die aanhoor van ons kliënt se aansoek om verlof om te appelleer.

c. In die lig van sodanige bevestiging is dit nie vir ons nodig om met die eise wat vervat is in die skrywes onder beantwoording te handel nie. Al ons kliënt se regte om op 'n later stadium daarmee te handel word voorbehou."

5. Op 9 November antwoord respondent se prokureurs soos volg per skrywe aan applikant se prokureurs:

"Ons erken ontvangs van die skrywe gedateer 8 November 2006 en het kennis geneem van die inhoud daarvan, maar vermeld dat al ons regte voorbehou word om indien en wanneer nodig, die beweringe daarin vervat te antwoord ." (Dit is die volledige skrywe, en my kursivering.)

6. Op 15 Januarie 2007 skryf applikant se prokureurs soos volg aan die respondent se prokureurs:

6.1 "Ons verwys na die hofbevel gedateer 6 November 2006 ("die hofbevel").

6.2 Ons het ons kliënt geadviseer dat in die lig van die feit dat u kliënt versuim het om aan paragraaf 1 van die hofbevel te voldoen, ons kliënt geregtig is op 'n bevel dat die tussentydse interdik opgehef word en u kliënt gelas word om die koste van die dringende aansoek te betaal.

6.3 Tensy u kliënt voor sluit van besigheid op 19 Januarie 2007 toestem dat die tussentydse interdik opgehef word en u kliënt ons kliënt se kostes ten aansien van die dringende aansoek tender, salons kliënt onverwyld voortgaan om 'n aansoek te bring vir 'n bevel dat die tussentydse interdik opgehef word en u kliënt gelas word om die koste van die dringende aansoek te betaal. Ons kliënt sal in sodanige geval uiteraard versoek dat u kliënt gelas word om die kostes te betaal.

6.4 Geliewe die ontvangs van hierdie skrywe te erken."

7. Op 16 Januarie skryf respondent se prokureur aan applikant se prokureurs. Sonder om die hele brief aan te haal, word die volgende kortliks daarin vermeld.

a. Dit word erken dat sy kliënt versuim het om binne die bepaalde tydsgrense die dagvaarding uit te reik.

b. Dit word erken dat die tussentydse interdik opgehef kan word.

c. "Dit was deur skrywer aanvaar dat, met u kliënt se aansoek om verlof tot appel, die werking van die bevel in die geheel opgeskort word hangende die finalisering van die bevel."

d. Daar is onverwyld opdrag aan advokaat gegee om besonderhede van vordering op te stel maar meld hy dat daar nie behoorlik ag geslaan is op die bepalings van klousule 1 van die bevel nie.

e. Die applikant se prokureur word versoek om 'n verlenging van tyd te gee ten einde aan die hofbevel te voldoen. Dit word gestel dat indien die uitstel geweier word dit sal neerkom op male fides. Daar word beleefd versoek dat die aansoek om uitstel toegestaan word dat daar nie onnodige aksies en aansoeke gebring moet word nie en dat daar geen benadeling vir die applikant bestaan in die verlening van so 'n verlenging nie.

8. Dit is gemeensaak dat die dagvaarding inderdaad op of omtrent 2 Februarie 2007 uitgereik is.

9. Op die 1 Februarie reik die huidige applikant (Crause) 'n kennisgewing van mosie uit waarin die volgende regshulp gevra word.:

9.1 "Dat verklaar word dat die tussentydse interdik, soos vervat in paragrawe 2.1, 2.2 en 2.3 van die hofbevel, gedateer 6 November 2006 (waarvan 'n afskrif aangeheg is tot die Applikante se funderende beëdigde verklaring, gemerk Aanhangsel "ABl")("die hofbevel"), verval het.

9.2 In die alternatief tot bede 1: Dat die tussentydse interdik, soos vervat in paragrawe 2.2, 2.2 en 2.3 van die hofbevel, opgehef word.

9.3 Dat die Respondent gelas word om die koste, wat in paragraaf 3 van die hofbevel voorbehou is, te betaal.

9.4 Dat die respondent gelas word om die koste van hierdie aansoek te betaal."

10. In antwoord hierop lewer die respondent nie alleen 'n beantwoordende verklaring af nie, maar rig ook 'n teenaansoek waarin die volgende regshulp gevra word:

10.1 "Dat kondonasie aan die Respondent verleen word vir die nie nakoming van hierdie Agbare hof se bevel in saak nr. 35440/2006 gedateer 6 November 2006;

10.2 Dat die tydperk van 30 dae vermeld in paragraaf 1 van die gemelde bevel verleng word tot 2 Februarie 2007;

10.3 Dat die Applikant gelas word om die koste van hierdie aansoek te betaal"

11. Dit is hierdie teenaansoek wat tans voor die hof is waaroor die hof uitsluitsel moet gee.

12. Daar is 'n paar hoofaspekte waarop antwoorde gevind moet word. Dit kan as volg saamgevat word.

a. Wat is die lotgeval van die tussentydse interdik in die lig van die feit dat die respondent nie binne die 30 dae tydperk die dagvaarding uitgereik het nie. Dit wil se, het die tussentydse interdik verval al dan nie, in die lig daarvan dat die bevel van Motata R nie spesifiek bepaal dat die tussentydse bevel sal verval indien daar nie binne die spertyd opgetree word nie.

b. As die tussentydse bevel verval het, herleef dit outomaties met die instel van 'n aansoek om kondonasie i.t.v. reël 27(1) en (2) van die Eenvormige Hofreëls, of moet daar 'n nuwe aansoek gebring word spesifiek vir die her uitreiking van die interdik?

c. Of die respondent se aansoek om kondonasie vir die laat nakoming van die hofbevel, gekondoneer moet word al dan nie, met spesifieke verwysing na die bepalings van reël 27 (1) en (2) van die reëls.

13. Reël 27 soos aangehaal in die Superior Court Practice van Erasmus lui soos volg:

(1) "In the absence of agreement between the parties, the court may upon application on notice and on good cause shown, make an order extending or abridging any time prescribed by these rules or by an order of court or fixed by an order extending or abridging any time of doing any act or taking any step in connection with any proceedings of any nature whatsoever upon such terms as to it seems meet.

(2) Any such extension may be ordered although the application therefore is not made until after expiry of the time prescribed or fixed, and the court ordering any such extension may make such order as to it seems meet as to the recalling, varying or cancelling of results of the expiry of any time so prescribed or fixed, whether such results flow from the terms of any order or from these rules." (My kursi vering.)

14. KONDONASIE:

Uit die Hof se oogpunt is dit gerieflik om eerstens met hierdie aspek te handel. Albei partye het in hierdie besondere aansoek gesteun op die verklarings deur hul prokureurs gemaak. In wese kom respondent se prokureur se beëdigde verklaring daarop neer dat hy 'n bona fide fout gemaak het deur nie behoorlik te let op die volle implikasies van die feit dat die applikant slegs teen bedes 2.1 en 2.2 geappelleer het nie. Verder meld hy dat die tydperk wat verstryk het vanaf die beëindiging van die spertyd tot en met 15 Januarie 2007, hoofsaaklik binne die Desember/Januarie reses, (die vakansie tydperk), geval het en dat sy kantore gedeeltelik toe was en sy advokaat ook op verlof gegaan het. Verder meld hy dat hy onmiddellik, na hy die applikant se brief van 15 Januarie ontvang het, gereageer het op die brief en onmiddellik 'n verlenging van tyd gevra het soos reeds na verwys hierbo en dat die dagvaardiging toe inderdaad binne twee weke, dit wil se 1 Februarie, uitgereik is.

15. Die Applikant se houding daarenteen, is dat die respondent pertinent in die skrywe van 7 November attent gemaak is op feit dat slegs teen dele van die bevel geappelleer word en verwys hy dan ook na die feit dat selfs die advokaat, (‘n senior advokaat ) wat by die dringende aansoek betrokke was, moes geweet het van die effek van die kennisgewing van appel en dat hy dit onder sy prokureur se aandag moes bring voordat hy op verlof gegaan het vir die Kersseisoen.

16. Op die meriete is daar 'n hewige stryd tussen die partye. Die applikant se houding is eenvoudig dat daar geen geldige kontrak tot stand gekom het nie terwyl die respondent basies betoog dat daar wel 'n kontrak tot stand gekom het, maar daar is dispuut oor die prys, nl. of dit R10 miljoen of R12 miljoen sou wees. Dit is gemeensaak dat die respondent, uit sy oogpunt gesien, volledig presteer het (op R10 miljoen) in terme van die kontrak deurdat waarborge gelewer is en al die ander verpligtinge nagekom is, maar dat die applikant weier om oordrag te gee omdat hy verdere geskilpunte opper, spesifiek, onder andere, dat daar geen geldige kontrak tot stand gekom het nie. Die basis vir hierdie standpunt kom daarop neer, dat die respondent 'n aanbod van R10 miljoen aanvanklik gemaak het vir die applikant se eiendom vanuit Nieu Zeeland. Die kontrak is bemiddel deur 'n eiendomsaggent en dit is gemeensaak dat op 'n stadium die kontraksprys verander is na R12 miljoen. Die groot geskilpunt is of daardie wysiging enersyds deur die applikant aanvaar is en andersyds, of dit by wyse van bedrog of ander ongemagtigde optrede aan die kant van die eiendomsagent plaasgevind het.

17. Soos gesê, het hierdie transaksie tussen die partye plaasgevind oor 'n lang afstand tussen Suid-Afrika en Nieu Zeeland. Die applikant het, soos in die vooruitsig gestel in sy beëdigde verklaring, twee kontrakte voorgelê waarvan een oorspronklik geteken is deur die applikant en die ander een bloot afskrifte is van faksimilees. Op 'n oorsig van die dokumente wil dit duidelik voorkom asof daar met die prys gepeuter is d m v "tippex", en dat die verandering op die oorspronklike (veranderde) kontrak nie geparafeer is soos op die faksimilee afskrif nie. Daarvolgens het die applikant 'n baie sterk saak uitgemaak vir sy bewerings dat die verhoogde prys sy teenaanbod was op die respondent se aanbod van R10 miljoen maar wat die respondent nie aanvaar of geteken het nie. Daarom se die applikant is daar geen basis waarop die respondent kan betoog dat daar enersyds 'n geldige kontrak tot stand gekom het, of andersyds dat hy 'n bona fide verweer kan hê nie. Die applikant maak ook die bewerings dat die respondent geen toelaatbare getuienis het om hierdie bewerings te weerlê nie. Dit is ook gemeensaak dat die respondent inderdaad, ten spyte van die applikant se uitnodiging daartoe, geen fisiese getuienis voorgelê het om hierdie bewerings te weerlê nie. Dit word egter betoog namens die respondent dat daar baie uitsonderings op die reël is waar sekondêre getuienis toelaatbaar is of sal wees wat gebruik kan word ten einde hierdie oorspronklike dokumente te weerlê. Hoe ook al, hierdie is die hele geskil waaroor hierdie saak gaan. Die feit is egter dat daar 'n hewige feitegeskil is tussen die partye wat nie op die stukke uitgemaak kan word nie. Ek kan nie op die stukke se dat die respondent nie 'n goeie eisoorsaak het nie. Soos ek reeds gesê het, het hy 'n redelike sterk saak uitgemaak (opm sy weergawe) vir die afdwinging van die kontrak. Dit is al wat nodig is om te bepaal. Ek hoef nie die meriete te bepaal nie. Respondent het dus wat my betref daardie bruggie oorkom.

18. Die vraag is of die respondent 'n saak uitgemaak het vir kondonasie. Dit is gemeensaak en ook duidelik uiteengesit in die kommentaar op Reël 27 deur Erasmus voormeld, dat die hof 'n baie wye diskresie het. Uiteraard moet daar gekyk word

a. eerstens na die vraag of die respondent dan 'n behoorlike skuldoorsaak of eisoorsaak uitgemaak het vir die regshulp wat hy aanvra, naamlik nakoming van die kontrak;

b. Tweedens,of hy bona fide is in sy aansoek na verwys, en

c. Derdens of daar goeie verskoning is vir die nie nakoming van die sperdatums.

19. Wat a en b hierbo betref, is dit reeds beantwoord in die voorafgaande paragrawe, en hoef niks bygevoeg te word nie.

20. In die lig van die feite waarna reeds verwys is, wat betref die verskoning van die prokureur, het ek geen twyfel nie dat dit 'n behoorlike verskoning daarstel en dat die prokureur, heeItemal bona fide was. Alhoewel hy 'n ervare prokureur is, is dit heel menslik om die effek van hierdie besondere appel verkeerd te interpreteer. Dit is gewoonlik so dat 'n party appel aanteken teen die geheel van die bevel, wat dan juis die werking daarvan opskort. Hy het dan ook inderdaad vinnig gereageer nadat hy sy fout agtergekom het, en het binne 2 weke 'n dagvaarding die lig laat sien. Verder moet in gedagte gehou word dat die verlening van 'n verlengingstydperk, bloot 'n addisionele ses weke se vertraging in die verloop van die saak sou veroorsaak het. Gesien in die lig van die feit dat die interdik sou geld vir die volle loop van die aksie, wat ook verdere appèlle kon insluit, is 'n verlenging van ses weke in die totaliteit van die verloop van so 'n saak, baie gering. Dit moet aanvaar word dat in hierdie Afdeling geen verhoor geplaas word binne twee jaar nadat aansoek om 'n verhoordatum gedoen word nie. Dan kan seker ook met gerief aanvaar word dat 'n verdere appèl minstens een jaar sou duur. Dus, in die geheel gesien, is 'n verlenging van ses weke baie gering gemeet teenoor die 3 jaar tydperk. In die lig daarvan is ek oortuig dat die verlening van 'n uitstel (d w s kondonasie) in hierdie omstandighede heeltemal geregverdig is.

Tussentvdse Interdik.

21. Die lotgeval van die tussentydse interdik in hierdie spesifieke geval is nie duidelik nie. Enersyds is daar gesag waarna Mm. Oosthuizen, namens die applikant, verwys het maar wat voor 1965 dateer (die datum van die inwerkingtreding van die Eenvormige Hofreëls) waarin uitspraak gegee is dat 'n tussentydse interdik outomaties verval indien die sperdatums nie nagekom word nie. Sien Chambers vs Staples 1996 NLR 299 (Vol.17). Verder verwys hy na ander gesag wat daarop dui dat 'n tussentydse interdik slegs kan bestaan wanneer daar 'n lis tussen die partye is. Hy betoog dan dat waar die sperdatum verval het en die aksie nie ingestel is nie, is daar geen lis tussen die partye nie en kan die interdik derhalwe nie voortbestaan nie. In die geval het hy verwys na die saak van Fisher vs Fisher 1965 4 SA 644 op 645E - F. Verder het hy verwys na die geval van 'n bevel nisi wat volgens hom analoog is aan hierdie geval. Hy betoog dat 'n bevel nisi ook verval indien die applikant nie op die keerdatum verskyn en verdere regshulp vra by wyse van 'n finale bevel of verlenging van die bevel of iets dergliks nie.

22. Hierteenoor het Mm. Snijman se namens die respondent eerstens verwys na Reël 27(4) waar spesifiek voorsiening gemaak word vir die geval van 'n bevel nisi wat by gebrek bv aan veskyning op die keerdag, opgehef sou word, maar waar die hof dan die bevoegdheid het om dit te laat herlewe, selfs sonder her­betekening. Dit verskil dus van die geval soos hierdie waar die hof sekere sperdatums ingestel het. Dit is dus te onderskei van die analogie wat Mnr Oosthuizen probeer trek het. Verder verwys hy ook spesifiek na die bepalings van die bevel van Motata R. Eerstens se hy is dit duidelik dat die bevel self geen voorsiening maak vir die verval van die tussentydse interdik nie. Tweedens betoog hy dat die tussentydse interdik en die bevel om aksie in te stel, twee afsonderlike bevele is wat op afsonderlike bene staan. Verder betoog hy dat die uitspraak in die Chambers v Staples-saak gegee is voor die inwerkingtreding van die huidige Eenvormige Reëls en dat daardie ou gesag nie noodwendig net so van toepassing is op die huidige stand van sake nie. Hy verwys ook spesifiek na Erasmus se kommentaar op bladsy B1/171 waar die volgende gesê word: "The requisites for the grant of an extension of time or removal of bar have through the years been expressed in different ways and cases decided on the former rules should be used with some caution. Rules in force prior to 1965 required "an affidavit of merits" and other sufficient grounds for the grant of the application. Requirements on the present sub rule have been formulated in different and sometimes contradictory ways. The correct situation, it is submitted is that expressed in Du Plooy vs Anwes Motors Eiendom Bpk 19834 SA 213, at 216H-217D. The sub rule requires "good cause" to be shown. This gives the court a wide descretion, which must in principle be exercised with regards also to the merits of the matter seen as a whole. This approach applies to all applications which may be brought under the sub rule for rescission of default judgments, leave to defend, extension of time and removal of bar. What does differ is the quantum of the insurance required to the effect that there is indeed a defence which may vary from case to case. The graver the consequences which have already resulted from the omission, the more difficult it would be obtain the indulgence. There may also be an interdependence of, on the one hand, the reasons for and extent of the omission, and on the other hand, the "merits", ofthe case."

23. Mnr. Snyman het ook betoog dat Reël 27(2) onnodig sal wees indien die applikant se siening dat die tussentydse interdik verval, gehandhaaf word.

24. Al hierdie standpunte beantwoord egter nog nie die kernvraag nie. Daar is ook nie direkte gesag wat gevind kon word om hierdie vraag te beantwoord nie.

25. Myns insiens lê die antwoord opgesluit in Reël 27(2) en meer spesifiek in die volgende bewoording: " and the court ordering any such extension may make such order as to it seems fit as to the recalling, varying or cancelling of the results of the expiry of any time prescribed or fixed, whether such results flow from the terms of any order or from these rules." (My kursivering) Met hierdie bewoording moet daar myns insiens aanvaar word dat die werking van enige tussentydse bevel gestaak sou word deur nie-nakoming van voorgeskrewe tydperke. (In casu dan die verval van die bevel nisi.) Daarom word die hof gemagtig om enige gevolge van die uitloop van tyd te herstel by wyse van "the recalling, varying or cancelling of the results." Dit se vir my dat daar voorsiening gemaak word dat die werking van 'n bevel verval na verstryking van die tydperk. Die punt is dus dat waar kondonasie dan wel gevra word, moet daar by noodwendige implikasie gekyk word na wat die gevolg was van nie-nakoming van die spertyd en indien 'n voorlopige bevel verval het, sal kondonasie, indien dit aan die ander vereistes voldoen, geen sin hê nie, waar die bevel of die interdik nie weer kan herleef nie. Derhalwe is dit myns insiens implisiet in enige aansoek om kondonasie onder hierdie reël, dat enige gevolge van die nie-nakoming van die spertyd, herstel moet word, en in hierdie geval beteken dit dan die herlewing van die interdik.

26. In die omstandighede is dit dus my slotsom, dat by nie-nakoming van die spertyd, die voorlopige bevel verval, maar dat die hof by magte is om dit te herstel by die bring van 'n kondonasie aansoek, en dat die hele saak in perspektief geneem moet word om te bepaal of daar eerstens goeie gronde is vir kondonasie en tweedens of daar spesiale oorwegings is wat sal maak dat die gevolge van die nie-nakoming nie herstel kan word nie, en indien wel, tot watter mate.

27. In hierdie geval is ek oortuig soos reeds gesê dat die kondonasie aansoek behoorlik gegrond is, en in daardie omstandighede kan dit nie anders nie as dat die tussentydse interdik, tot die mate wat dit nodig is, herleef, en dat Motata R se bevel eenvoudig moet voortgaan soos aanvanklik uitgereik.

KOSTE

28. Daar is 'n paar aspekte wat oorweeg moet word. Ten eerste het albei partye sukses gehad: die applikant het sy verklarende bevel gekry, en respondent het sy kondonasie verkry. Daarenteen is dit so dat die respondent 'n vergunning vra en dat so 'n party normaalweg moet instaan vir die koste, tensy daar spesiale omstandighede is wat 'n ander bevel regverdig. Verder moet dit hier gekonstateer word, dat geeneen van die partye se houding, objektief beskou, onredelik was nie. Namens die applikant kan verwys word na die getuienis reeds hierbo na verwys wat 'n baie sterk aanduiding gee dat daar inderdaad geen wettige kontrak tot stand gekom het nie. Aan die ander kant egter, van die respondent se kant gesien, is daar ook sterk getuienis dat daar wel aan die kontrak voldoen is, deurdat die waarborge gegee is en dat daar volledig uitvoering gegee is aan die bepalings van die kontrak (d w s vanuit respondent se oogpunt gesien). Die partye kan dus nie gefouteer word vir die houdings wat hulle in hierdie saak geopenbaar het nie.

29. Die applikant se weiering van kondonasie moet dus teen daardie agtergrond beskou word. Die feit is dat respondent se aansoek vir uitstel, soos reeds uitgewys, slegs 'n vertraging van 6 weke sou veroorsaak. Dit is die enigste werklike aspek wat m.i. die skaal kan swaai. Gesien egter die aard van die getuienis waaroor applikant beskik het, kan hy nie gefouteer word deur te glo dat respondent net tyd mors nie. In die geheel gesien is ek nie oortuig dat applikant dus so onredelik was dat die normale kostebevel aangepas moet word nie.

30. Ek maak dan die volgende bevel:

a. Dit word verklaar dat die nie-nakoming van die spertyd vervat in par 1 van die bevel van 6 November 2006 die voorlopige bevel laat verval het.

b. Die respondent se teenaansoek vir kondonasie en verlenging van die spertyd word toegestaan.

c. Die interdik van bg bevel word her-uitgereik en sal geld soos in daardie bevel bepaal.

d. Die respondent moet die koste van die aansoek betaal.

R D CLAASSEN

REGTER VAN DIE HOOGGEREGSHOF

---