---

IN DIE HOOGGEREGSHOF VAN SUID-AFRIKA (APPéLAFDELING) In die saak tussen:
WYNLAND CONSTRUCTION (PTY) LIMITED Appellant
and
JEANNETTE ALMA ASHLEY-SMITH 1ste Respondent

EUNICE DIEDERICKS 2de Respondent
HILARY JOAN LE ROUX 3de Respondent

P A VENTER BELEGGINGS (PTY) LIMITED 4de Respondent

Coram: RABIE, HR, JANSEN, CORBETT, MILLER et
JOUBERT, ARR.
Verhoordatum: Leweringsdatum:

13 Mei 1985. 29 Mei 1985.

UITSPRAAK

RABIE, HR/
RABIE, HR:
Die appellant, 'n maatskappy wat bouwerk doen, appelleer teen 'n bevel wat horn gelas om sekere erwe in die dorp Worcester, waarop hy bouwerk gedoen net en ten opsigte waarvan hy op 'n retensiereg aanspraak maak, te ontruim. Die uitspraak van die hof a quo is gerapporteer: kyk Wynland Construction (Pty) Ltd v. ' . Ashley-Smith and Others, 1985(1) S.A. 534(K). Die appel geskied met die verlof van hierdie hof.

Die vier respondents in die appèl is die eienaars van afsonderlike erwe in Worcester. Al vier net hulle erwe by dieselfde eienaar, nl. Willow Glen (Pty) Ltd, gekoop. (Die eerste drie respondents is vrouens, maar om moontlike verwarring te vermy, sal ek

na/

3 na elk van hulle as "respondent" verwys en nie as "respondents" die vroulike vorm van die woord, nie.) Eerste respondent het haar erf, no. 9814, op 3 Mei 1983 gekoop en dit is op 14 November 1983 aan haar oorgedra. Tweede respondent het haar erf, no. 9811, op 13 November 1982 gekoop en dit is op 14 November 1983 aan haar oor-gedra. Derde respondent het haar erf, no. 9808, op 13 Mei 1983 gekoop en dit is op 14 November 1983 aan haar oorgedra. Vierde respondent, 'n private maatskappy, het op 7 Mei 1984 eienaar van sy erwe, no. 9805 en no. 9806, geword. Dit blyk nie wanneer hy die erwe gekoop het nie. Al vier respondents het met Brewland (Pty) Ltd, 'n dorpsontwikkellaar wat ek

hierna kortweg "Brewland" sal noem, 'n skriftelike kontrak

aangegaan/
4 aangegaan waarvolgens Brewland 'n woonhuis op hulle erwe sou bou. Eerste, derde en vierde respondent se oor-eenkoms met Brewland is op 19 Mei 1983 aangegaan, en dié van tweede respondent op 3 Desember 1982. Die kontrakprys vir die bou van die huise was: in die geval van eerste respondent, R58 464; in die geval van tweede respondent, R55 200; in die geval van derde respondent, R53 592 en, in die geval van vierde respondent, R51 600 ten opsigte van die huis op elk van sy twee erwe.. Die kontrakte wat die respondente met Brewland aangegaan het, is, met die nodige verskille, feitlik gelykluidend. Elkeen maak o.m. daarvoor voorsiening dat daar van tyd tot tyd, na gelang die bouwerk vorder, betalings aan Brewland gemaak sou word.

Elkeen/..
5 Elkeen bevat ook 'n bepaling (klousule 10) wat lui dat Brewland geen subkontrakteur mag aanstel nie tensy die subkontrakteur skriftelik verklaar dat hy bekend is met die inhoud van die kontrak tussen Brewland en die betrokke respondent, en tensy die subkontrakteur aan die betrokke eienaar 'n dokument laat toekom waarin hy verklaar dat hy afstand doen van enige retensiereg wat hy mag verwerf.

Brewland en appellant het op 2 Desember 1982 'n ooreenkoms met mekaar aangegaan waarvolgens appellant 'n groep van elf huise op erwe nos. 9805 -9815 (waaronder dus ook die vier respondente se erwe) sou bou. In die beantwoordende verklaring wat mnr I.F. Orban, appellant se besturende direkteur, namens

appellant/.,..

6 appellant gemaak net, word gesé dat appellant reeds vroeër, nl. in Oktober 1982, deur Brewland in besit van die respondente se erwe gestel is. Dit net ge-skied met die oog op die bouwerk wat daar ingevolge die ooreenkoms van 2 Desember 1982 gedoen sou word. Appellant het gemeen - aldus Orban - dat die erwe aan Brewland behoort en het eers veel later, nl. slegs enkele weke voordat die respondente aansoek gedoen het dat hy beveel moet word om die erwe te ontruim, verneem dat die erwe aan die onderskeie respondente behoort, en nie aan Brewland nie. Appellant het in hierdie laat stadium ook vir die eerste keer verneem van die boukontrakte wat die respondente met Brewland aangegaan het, en ook

dat/
7 dat die erwe vroeër aan Willow Glen (Pty) Ltd behoort net. Orban sê verder dat appellant nooit deur Brewland as 'n subkontrakteur aangestel is nie, Hy sê o.m. -dit is gemene saak - dat appellant nooit gevra is om 'n dokument soos in klousule 10 van die ooreenkoms tussen Brewland en die verskillende respondente vermeld, te onderteken nie.

Dit is gemene saak dat appellant sy bou-werk aan die huise op die respondente se erwe vroeg in April 1984 gestaak net. Volgens Orban net appellant dit gedoen omdat Brewland horn nie ooreenkomstig die be-palings van hulle ooreenkoms betaal net nie. Brewland ontken dat hy kontrakbreuk gepleeg net en ontken ook dat hy enige bedrag aan appellant verskuldig is.

Al/
8 Al vier die respondente het daarna hul ooreenkoms met Brewland gekanselleer en op 15 Junie 1984 het hulle die hof by wyse van 'n dringende aansoek genader om appellant te verplig om hul erwe te ontruim.

Op die datum toe die respondente hul aansoek by die hof gedoen net, was eerste respondent se huis voltooi en die van tweede respondent byna voltooi; derde respondent s'n was, volgens haar, slegs "partially constructed", en vierde respondent se huise, was volgens horn, "nowhere near completion." (Volgens appellant was die huis op erf no. 9805 vir 12.5% voltooi, en dié op erf no. 9806 vir 32,5%.) Die bedrae wat die respondente ingevolge hul ooreenkoms met Brewland

tot/

9 tot op die datum van aansoek betaal net, was soos volg: eerste respondent, R47 494-78; tweede respondent, R49 000-00, en derde respondent, R21 450-38. Vierde respondent net toe nog niks betaal nie, maar hy het later in Junie 1984 (of vroeg in Julie 1984) aan Brewland R7 040-00 ten opsigte van die bouwerk op erf no. 8905 betaal, en R15 600-00 ten opsigte van die bouwerk op erf no. 9806.
Appellant beweer dat hy ingevolge sy oor— eenkoms met Brewland op al die erwe "noodsaaklike en nuttige" uitgawes aangegaan het; dat die markwaarde van die erwe met minstens die bedrae van hierdie uitgawes verhoog is; dat Brewland hom nie ten voile ver-

goed/
10 goed het vir die uitgawes wat hy aangegaan het nie, en dat hy gevolglik geregtig is om in besit van die erwe te bly totdat daar aan horn die bedrag wat hy te min deur Brewland betaal is, betaal word. Beaonderhede van die betrokke bedrae word hieronder vermeld wanneer appellant se betoog behandel word.

Buiten die verklaring van Orban, het appellant ook beëdigde verklarings van twee ander persons voorgelê, nl. C.F. Myles en D.A. Heel. Myles, 'n bourekenaar en waardeerder van Kaapstad, sê dat die bedrae wat Orban noem as die uitgawes wat appellant met die bouwerk op die respondente se erwe aangegaan. het, redelike bedrae is. Heel,wat as eiendoms-...

ontwikkelingskonsultant en waardeerder in Kaapstad

praktiseer/

10(a)

praktiseer, sê o.m. die volgende in sy yerklaring: (i) die markwaarde van eerste respondent se erf, met die huis daarop, is minstens R70 384-00; (ii) die markwaarde van tweede respondent se erf is met RG3 663 verhoog deur die bouwerk wat daarop gedoen is; (iii) die markwaarde van derde respondent se erf is met R40 181-00 verhoog; (iv) die markwaarde van vierde respondent se erf no. 9805 is met R28 193-00 verhoog, en dié van erf no, 9806 met R38 897.

Die retensiereg waarop appellant aanspraak maak en die gronde waarop sy aanspraak berus, word soos volg in sy advokaat se skriftelike betoogpunte uiteengesit:

"'a Verbeteringsretensiereg teen al die

respondente onderskeidelik uit hoofde

daarvan dat hy verbeterings op elkeen se

erf aangebring het wat die markwaarde daar-

van verhoog net;

11

Alternatiewelik:

'n retensiereg teen eerste, tweede en derde respondents ex contractu uit hoofde daar-van dat hul toegelaat net, hetsy uitdruk-lik of stilswyend, dat hy verbeterings op hul erwe aanbring;

Alternatiewelik

'n retensiereg ex contractu teen Brewland wat op 'n billikheidsgrondslag teen respon-dente gehandhaaf behoort te word."

Voordat die retensiereg waarop appellant

hom beroep, bespreek word, let ek eers kortliks op sy
advokaat se betoog oor die kwessie van onus. Hy be-

toog naamlik, indien ek hom reg verstaan, met 'n beroep
op Chetty v. Naidoo, 1974(3) S.A. 13(A), dat appellant

reeds in Oktober 1982, voordat die respondente eienaars
van die erwe geword het, regmatig in besit van die

erwe gestel is en dat die las gevolglik op die respondent

rus om te bewys dat hy nie langer geregtig is om in

besit/

12
besit van die erwe te wees nie. Appellant se bewering aangaande sy vroeë besit van die erwe word deur die respondente betwis, maar hierdie geskil is nie van belang nie en kan daargelaat word. Orban sê in sy beëdigde verklaring dat appellant deur Brewland in besit van die erwe gestel is, maar Brewland was nooit eienaar van die erwe nie, al het appellant so gedink. Brewland kon nie aan appellant 'n besitreg gegee het wat hy nou teen die eienaars van die erwe kan handhaaf nie. Daar is nog 'n verdere oorweging. In sy stukke grond appellant sy reg om in besit van die erwe te bly nie op die besitreg wat hy van Brewland ontvang het nie, maar wel op 'n retensiereg, soos hierbo aangedui is. Die respondente

is/

13 is eienaars van die erwe en eis uit hoofde van hulle eiendomsreg dat hulle in besit van hulle erwe geplaas word, en waar appellant beweer dat hy hom kan beroep op 'n retensiereg wat die respondents belet om besit van hul erwe te kry, rus die onus op hom om te bewys dat hy so 'n reg het. Kyk die pas gemelde saak van Chetty v. Naidoo, waarop die advokaat horn beroep, op bl. 20 B-D van die hofverslag.
'n Verbeteringsretensiereg is gegrond op die beginsel wat in Dig. 50.17.206 vervat is, nl. jure naturae aequum est neminem cum alterius detrimento et injuria fieri locupletiorem. (Kyk United Building Society v. Smookler's Trustees and Golombick's Trustee,

1906/

14

1906 T.S. 623 op bl. 627 en Brooklyn House Furnishers (Pty) Ltd v. Knoetze and Sons, 1970(3) S.A. 264 (A) op, bl. 271 B-C. Waar 'n persoon hom op 'n verbeterings-retensiereg beroep, moet hy gevolglik aantoon dat die eienaar van die saak ten opsigte waarvan hy (die retentor) uitgawes aangegaan het, op ongeregverdigde wyse (injuria) verryk sal wees as hy (die retentor) die saak moet af-gee sonder dat hy behoorlik vir sy uitgawes vergoed word. Die omvang van die retensiereg, en dus van die vergoeding waarop die retentor geregtig is, is beperk tot die mate van die eienaar se verryking, of die be-drag van die retentor se uitgawes, welke van die twee die kleinste is. (Kyk die United Building Society-saak, supra, bl. 630; die Brooklyn House Furnishers-

saak/
15.
saak, supra, bl. 271 B-C, en C.G. van der Merwe, Sakereg,
bls. 505 en 509.) Verryking van die eienaar vind plaas
wanneer ay boedel vergroot is deur die uitgawes wat die
retentor ten opsigte daarvan aangegaan het. Die bedrag
van die uitgawes stem nie noodwendig ooreen met die
omvang van die verryking nie: vandaar die reel dat die

retentor se reg op vergoeding nie verder strek as die

omvang van die eienaar se verryking nie. Verder, soos

reeds aangedui is, verwerf die retentor 'n retensiereg

vanweë die verryking van die eienaar slegs indien die

verryking ongeregverdig was: die verryking meet dus,

soos in die hierbo aangehaalde Digesta-teks gesê word,

injuria geskied het.

Die omvang van die retensiereg waarop

appellant in die geval van die verskillende respondente

aanspraak/
16
aanspraak maak, blyk uit die volgende:

(a) Met betrekking tot eerste respondent:
Appellant sê dat hy met die bou van die huis op eerste respondent se erf "noodsaaklike en nuttige' uitgawes (hierna kortweg "uitgawes" genoem) ten bedrae van R53 829-70 aangegaan het en dat die markwaarde van die erf met minstens hierdie bedrag verhoog is, Hy sê verder dat Brewland aan horn R43 585-74 betaal het, d.w.s. R10 243-96 minder as die bedrag van sy uitgawes, en dat hypevolglik'n retensiereg vir minstens hierdie bedrag teen eerste respondent kan uitoefen.

(b) Met betrekking tot tweede respondent:

Appellant beweer dat hy met die bouwerk wat hy op tweede respondent se erf gedoen het, uitgawes

ten/

17

ten bedrae van R44 921-04 aangegaan net en dat die markwaarde van haar erf met minstens hierdie bedrag verhoog is. Hy sê verder dat hy slegs R31 685-12 van Brewland ontvang net, d.w.s. R13 235-92 minder as die bedrag van sy uitgawes, en dat hy gevolglik 'n retensie-reg vir R13 235-92 teen tweede respondent het. (c) Met betrekking tot derde respondent:

Appellant beweer dat hy uitgawes ten bedrae van R18 360—52 met die bouwerk op derde respondent se erf aangegaan het en dat die markwaarde van haar erf met minstens hierdie bedrag verhoog is. Hy sê verder dat hy R12 898 van Brewland ontvang het en dat daar dus nog R5 462-52 aan hom verskuldig is. Gevolglik, sê appellant, het hy 'n retensiereg vir laasgenoemde bedrag

teen/

18

teen derde respondent.

(d) Met betrekking tot vierde respondent:

(i) Erf no. 9805:

Orban sê in sy beëdigde verklaring dat
appellant se uitgawes ten opsigte van die bouwerk op
hierdie erf R7 307-14 beloop en dat die markwaarde van
die erf met minstens hierdie bedrag verhoog is. Brewlanc
net aan appellant R5 440-95 betaal, wat R1 866-19 minder

as appellant se uitgawes is. Gevolglik sê appellant,
het hy 'n retehsiereg vir laasgenoemde bedrag teen
vierde respondent.

(ii) Erf no. 9806:

Orban sê in sy beëdigde verklaring dat

appellant se uitgawes R17 285-82.beloop en dat die

markwaarde/
19 markwaarde van die erf met minstens hierdie bedrag verhoog is. Appellant het R8 411-33 van Brewland ontvang. Daar is dus nog R8 874-49 deur Brewland aan appellant verskuldig, en appellant het gevolglik 'n retensiereg vir laasgenoemde bedrag teen vierde respondent.
Soos sal blyk uit wat hierbo gesê is, bereken appellant die bedrag waarmee die respondente deur die bouwerk op hulle erwe verryk is sonder om die

bedrag wat elkeen van hulle aan Brewland betaal het enigsins in ag te neem. Appellant se betoog is dat respondent se betalings aan Brewland irrelevant is. Die betoog is ongegrond. Bedrae wat die respondente aan Brewland betaal het, is bedrae wat hulle ingevolge

hulle/

20

hulle ooreenkoms met Brewland verplig was om te betaal.
Hierdie betalings het 'n verkleining van hulle onderskeie
boedels meegebring, en dit is derhalwe loglies en billik
dat dit in aanmerking geneem moet word wanneer daar
bepaal word of die respondente verryk is deur die bou-
werk wat gedoen is deur 'n derde party, nl. appellant,

wat deur Brewland aangestel is om die werk te doen.

Dit is in hierdie verband miskien nuttig om te verwys

na die beslissing in die saak The Colonial Government

v. Smith, Lawrence & Mould, and Others, 4 S.C. 194 en

na wat daaroor gesê is in die United Building Society-

saak, supra, op bls. 633-634, en die Brooklyn House

Furnishers-saak, supra, op bl. 274 C-G. In die eersge-

noemde saak het die Regering met 'n boukontrakteur 'n, oor
eenkoms/
21 eenkoms aangegaan waarvolgens hy o.m. 'n treinspoor en sekere geboue sou bou. Die kontrakteur net subkontrak-teurs aangestel om die werk te doen. Die Regering het van tyd tot tyd betalings aan die kontrakteur ge-maak. Hy het versuim om die subkontrakteurs behoorlik te betaal en het later gevind dat hy die werk nie kon voltooi nie. Die Regering wou toe self die werk voltooi. Die subkontrakteurs, wat nog in besit was van die werk wat hulle gedoen het, het geweier om dit aan die Regering af te gee voordat hulle vir hulle werk betaal is. De Villiers, H.R., het bevind dat hulle nie 'n retensiereg op die geboue gehad het nie omdat - so lees ek die uitspraak - daar nie 'n kontraktuele verhouding tussen

die/
22 die Regering en die subkontrakteurs bestaan het nie, en ook omdat die Regering nie ten koste van die subkontrakteurs verryk is nie. In die United Building Society-saak het Bristowe, R., na hierdie saak verwys en in verband met die kwessie van verryking gesê (bl. 634):

"The contractor may have been enriched by the work of the sub-contractor, but the Government was not, for they had paid the contractor as they were entitled and bound to do."

In die onderhawige saak kan aanvaar word dat appellant
nie 'n subkontrakteur was soos die respondente in die
Colonial Government-saak nie, maar hierdie verskil is
nie van belang nie. Daar is seen kontraktuele verhouding

tussen/...

23

tussen appellant en die respondente nie, net soos daar in die Colonial Government-saak nie 'n kontraktuele verhouding tussen die Regering en die subkontrakteurs (die respondents in die saak) was nie. Die aangehaalde passasie in Bristowe, R., se uitspraak is dus ook van toepassing op 'n saak soos die onderhawige, en dit toon die relevantheid van betalings deur 'n bou-eienaar aan die bou-aannemer by die beantwoording van die vraag of die bou-eienaar verryk is deur die werk wat 'n derde, wat met die bou-aannemer gekontrakteer net, verrig net. In die Brooklyn House Eurnishers-eaak het Botha, A.R., op bl. 274 F-G gesê dat die respondente in die Colonial Government-saak se aanspraak op 'n retensiereg op twee

gronde/

24

gronde verwerp is, nl. (i) die afwesigheid van enige
kontraktuele verhouding tussen die Regering en die sub-
kontrakteurs, en (ii)-

"by gebrek aan enige bewys, gesien die feit dat dit nie blyk dat die Regering die kontrakteurs nie reeds volgens kontrak betaal net nie, dat die Regering deur die werk van die sub-kontrakteurs hoegenaamd verryk was."

Hieruit blyk ook 'n erkenning van die relevantheid
van betalings wat 'n bou-eienaar ingevolge sy ooreenkoms
met sy bou-aannemer gemaak het wanneer daar beslis meet
word of die bou-eienaar verryk is deur werk wat gedoen

is deur 'n derde party wat deur die bou-aannemer aange-

stel is om die werk te doen. Toepassing van appellant

se/
25 se benadering dat sulke betalings deur die respondente buite rekening gelaat moet word,sal, soos hieronder aangetoon word, tot die respondente se nadeel strek en tot onaanvaarbaare gevolge lei.
Ek begin by die posisie van eerste respondent Brewland sou die huis op haar erf vir R58 464 bou en sy sê dat sy hierdie bedrag "to all intents and purposes" reeds betaal net. Haar huis is voltooi. Die hof van eerste instansie (Berman, Wnd R.) sê in sy uit-spraak dat eerste respondent die kontrakprys ten voile betaal net, en daar is nie voor ons betoog dat hy ver-keerd was nie. Eerste respondent sê dat sy R47 494-78 betaal net, maar 'n verwysing na die bedrae waaruit hierdie bedrag saamgestel is, toon dat daar verkeerd opge-

tel/
26 tel is en dat die bedrag R57 494 moet wees. In-dien aanvaar word dat eerste respondent die voile kontrakprys vir die bou van die huis betaal het, sou toepassing van appellant se benadering meebring dat sy nog 'n verdere R10 243-96 aan appellant moet betaal om besit van haar erf te kan verkry. Dit sou klaar-blyklik 'n onhoudbare posisie wees. Aanvaar 'n mens dat eerste respondent R57 494-78 aan Brewland betaal het, sal die betaling van 'n verdere R10 243-96 meebring dat sy 'n totale bedrag van R67 738-94 betaal terwyl sy in-gevolge haar ooreenkoms met Brewland slegs R58 464 (die kontrakprys) hoef te betaal. 'n Verpligting om so 'n groter bedrag te betaal kan nie op enige logiese of billikheidsgronde geregverdig word nie.

Die/
27 Die onhoudbaarheid van appellant se benade-ring dat bedrae wat die respondente aan Brewland betaal net buite rekening gelaat moet word, blyk ook uit die posisie wat tweede, derde en vierde respondent betref.
Wat tweede respondent betref, beweer Orban, soos hierbo gese, dat appellant se uitgawes met die bou van die huis, wat byna voltooi is, R44 921-04 beloop net, dat appellant net R31 685-12 van Brewland ontvang net, en dat appellant gevolglik 'n retensiereg vir die verskil tussen die twee bedrae, nl. R13 235-92, kan uitoefen. Die stukke toon dat tweede respondent met Brewland ooreengekom net dat die huis vir R55 200 gebou sou word en dat sy R49 000 betaal net. Laasge-noemde bedrag is groter as die bedrag waarvoor appellant

teenoor/

....

28 teenoor Brewland onderneem het om die huis te bou (nl. R47 285-31) en is ook groter as die bedrag van die uit-gawes wat appellant met die bouwerk aangegaan net. Daar kan dus nie sprake van ongeregverdigde verryking van tweede respondent ten koste van appellant wees nie, en as sy verplig sou word om nog 'n bedrag van R13 235-92 aan horn te betaal, sal dit beteken dat sy 'n totale be-drag van R62 325-92 betaal terwyl die kontrakprys vir haar huis by voltooiing daarvan net R55 200 was, en terwyl appellant se uitgawes net R44 921-04 beloop net.

In die geval van derde respondent, wie se huis nog nie naby voltooiing is nie (appellant sê dit is vir 38% voltooi), vind 'n mens dieselfde posisie as in die geval van tweede respondent. Appellant se saak

is/

29

is dat sy uitgawes R18 360-52 beloop het, dat hy net R12 898 van Brewland ontvang het, en dat hy 'n retensie-reg vir die verskil tussen hierdie twee bedrae, nl. R5 462-52, het. Derde respondent het R21 450-38 aan Brewland betaal, d.w.s. 'n groter bedrag as wat appellant se uitgawes beloop het. As sy nou nog R5 462-52 aan appellant moet betaal, sal dit beteken dat sy altesaam R26 912-90 betaal, d.w.s 'n veel groter bedrag as appellant se uitgawes (R18 360-52). Dit is duidelik dat nie gesê kan word dat derde respondent ten koste van appellant verryk is nie.
Wat vierde respondent betref,blyk die volgende met betrekking tot erf no. 9805. Volgens Orban bedra appellant se uitgawes R7 307-14 en het

appellant/
30 appellant R5 440-95 van Brewland ontvang. Hiervolgens is daar dus Rl 866-19 deur Brewland aan appellant ver-skuldig. Vierde respondent net R7 040 aan Brewland betaal. As hy gelas sou word om Rl 866-19 aan appellant te betaal, sal dit beteken dat hy 'n totale bedrag van R8 906-79 betaal terwyl appellant se uitgawes 'n mindere bedrag is, nl. R7 307-14, en hy R5 440-95 van Brewland ontvang het. Dit blyk dus dat nie gesê kan word dat

vierde respondent ten koste van appellant verryk is nie.

Wat erf no. 9806 betref, beweer appellant dat sy uitgawes R17 285-82 beloop het, dat hy R8 411-33 van Brewland ontvang het, en dat daar dus nog R8 874-49 deur Brewland aan horn verskuldig is. Vierde respondent

het/
31 het R15 660 aan Brewland betaal. As vierde respondent
gelas sou word om R8 411-33 aan appellant te betaal, sal dit beteken dat hy altesaam R24 534-49 betaal, terwyl appellant se uitgawes net R17 285-82 beloop het en hy R8 411-33 van Brewland ontvang het. Daar kan dus nie gese word dat vierde respondent ten koste van appellant verryk is nie.
Die hof van eerste instansie het bevind dat vierde respondent met betrekking tot albei sy erwe ten koste van appellant verryk is. Berman, Wnd R., wys in sy uitspraak daarop dat appellant nie ten voile vir sy uitgawes deur Brewland vergoed is nie en sê dan: "Furthermore, in regard to Erf No. 9805 fourth

applicant/

32

applicant has paid Brewland R7 040,00,which unfortunately for fourth applicant falls a little short of the total of the useful and necessary expenses incurred by respondent insofar as this erf is concerned. Similarly, in regard to Erf No. 9806, fourth applicant has paid Brewland R15 660,00 which also falls something short of the total of the useful and necessary expenses incurred by respondent insofar as this erf is concerned." Dit kom my voor dat die hof nie behoorlik rekening gehou net met die feit, hoewel deur horn genoem, dat appellant sekere bedrae van Brewland ontvang het nie. As hierdie bedrae, wat gedeeltelike vergoeding vir appellant se uitgawes was, in ag geneem word, is dit nie billik om

te/

33

te sê dat appellant se uitgawes meer was as die bedrae wat vierde respondent aan Brewland betaal het en dat hy gevolglik ten koste van appellant verryk is nie. Ek het reeds hierbo daarop gewys hoe ohbillik dit teenoor vierde respondent sal wees indien hy gelas sou word om bo en behalwe die bedrae wat hy aan Brewland betaal het nog verdere bedrae, soos deur appellant geeis, te betaal. Miskien kan ek hier ook meld dat appellant se advokaat toegegee het dat indien dit by die beantwoording van die vraag of die respondents ten koste van appellant verryk is korrek is om die bedrae wat hulle aan Brewland betaal het in ag te neem, daar nie gesê kan word dat enige van die respondente ten koste van appellant verryk is nie.

In/
34 In die lig van wat ek hierbo in Verband met die vraag van verryking en appellant se betoog in verband daarmee gesê net, is dit nie nodig om veel oor die bewerings van Heel (hierbo genoem) aangaande die verhoging van die markwaarde van die respondente se erwe te sê nie. Soos hierbo aangetoon, sê hy o.m. dat die markwaarde van eerste respondent se erf, met die huis daarop, minstens R70 384 is. Selfs as hierdie bedrag as realisties beskou sou kon word, sou dit appellan nie baat in sy aanspraak op 'n retensiereg nie. Indien aanvaar word dat sy aan Brewland die voile kontrakprys vir die bou van die huis betaal het,is dit heelte-mal onrealisties om te sê dat sy ten koste van appellant verryk is. Sy hoef immers niks meer as die kontrak-

prys/

35

prys vir die bou van haar huis te betaal nie, al is die markwaarde van haar erf na die bou van haar huis ook al wat, en appellant kan nie sê dat sy ten koste van horn verryk is nie. (En, soos reeds hierbo aangedui is, kan appellant in ieder geval nie 'n retensiereg vir 'n groter bedrag as die bedrag van sy uitgawes verkry nie.) Al sou sy ook (soos hierbo vermeld) 'n effens kleiner bedrag as die kontrakprys aan Brewland betaal net, sal nog steeds nie gesê kan word dat sy verryk is vanweë die vermeerdering van die markwaarde van haar erf nie. Sy is, soos hierbo aangetoon, nie ten koste van appellant verryk nie.

Met betrekking tot tweede respondent sê Heel dat die markwaarde van haar erf met RG3 663 ver-hoog is deur die bouwerk wat daarop gedoen is. Al sou 'n mens hierdie bewering kon aanvaar, kan dit appellant nie baat nie. Volgens appellant se eie be-
36 wering was sy uitgawes veel minder as dié bedrag, nl. R49 921-04, en het hy R31 685-12 van Brewland ontvang. Die beweerde verhoging in die markwaarde van die erf lewer dus geen bewys dat tweede respondent op ongereg— verdigde wyse verryk is nie.
Wat hierbo met betrekking tot tweede respondent gesê is, geld ook vir derde en vierde respondent . en ek verwys dus nie verder na Heel se bewerings nie.
Uit hoofde van al die voorgaande is ek van mening dat appellant nie 'n verbeteringsretensiereg op die erwe van enige van die respondente het nie.

Ek bespreek vervolgens appellant se eerste alternatiewe betoog. Die betoog is, soos hierbo aange-

toon/

37

toon, dat appellant 'n retensiereg ex contractu teen
eerste, tweede en derde respondent het aangesien hulle
"toegelaat het, het sy uiterlik of stilswyend, dat hy
verbeterings op hul erwe aanbring." Appellant sê
nêrens in die stukke wat die inhoud is van die ooreen-
koms waarop hy horn beroep nie, Sy advokaat het aange-
voer, indien ek hom reg verstaan het, dat, wat die
voile inhoud daarvan ook al mag gewees het, dit beoog
het dat appellant horn op 'n retensiereg teenoor hulle

sou kon beroep as hy nie deur Brewland betaal word nie.

Die drie respondente ontken dat hulle Orban gevra het

om veranderinge aan die bouwerk aan te bring of om

addisionele werk te doen. Hulle sê vender dat hulle

die bouwerk ingevolge hulle ooreenkoms met Brewland

laat/

38

laat voprtgaan het en dat die presiese verhouding tussen
appellant en Brewland hulle nie aangegaan het nie.
Daar is niks in die stukke te vind wat die gevolgtrekking
kan regverdig dat daar 'n kontraktuele verhouding tussen
appellant en die drie respondente ontstaan het nie.
Dit is ook nie maklik om te begryp hoe daar aangevoer
kan word dat so 'n verhoudirng tot stand gekom het nie
Al drie die respondente sê in hulle eerste beëdigde ver-
klaring dat daar geen "privity of contract" tussen hulle

en appellant was nie, en Orban se antwoord op elk van

hierdie bewerings is dat erken word dat daar "nie 'n

direkte kontraktuele verband" tussen die respondente en

die appellant bestaan het nie.

Appellant/
39 Appellant se eerste alternatiewe betoog het gevolglik geen meriete nie.

Ek kom ten slotte by appellant se tweede alternatiewe betoog. Dit lui, soos hierbo gesê, dat appellant 'n retensiereg teen Brewland het wat "op 'n billikheidsgrondslag" teen die respondente "gehandhaaf behoort te word". 'n Retensiereg ex contractu ontstaan uit die verhouding wat daar tussen kontrakterende partye bestaan en sywerking is tot die kontrakterende partye beperk. (Kyk bv. die United Building Society-saak, supr; op bl. 628.) As appellant dus 'n retensiereg ex contractu teen Brewland het, is dit 'n reg wat hy net teen Brewland kan uitoefen. Appellant skyn egter te

meen/.
40 meen dat, ten einde te verseker dat aan horn betaal word wat Brewland nog aan hom skuld, daar 'n retensiereg op die erwe wat aan die respondente behoort aan horn verleen behoort te word. Sy advokaat het aangevoer dat dit op billikheidsgronde gedoen kan word. Die betoog is onge-grond. 'n Retensiereg ex contractu kan nie op so 'n wyse uitgebrei word om teen persone wat buite die kontrak staan, te geld nie. Verder, appellant kan horn in ieder geval nouliks teenoor die respondente op billikheids-oorwegings beroep as die feite toon, soos hierbo bevind is, dat hulle nie ten koste van horn verryk is nie. Die appel word met koste afgewys, in-

sluitende/

41 sluitende die koste van twee advokate.

P J RABIE HOOFREGTER

JANSEN, AR. CORBETT, AR.

MILLER, AR. Stem saam, JOUBERT, AR.

---