---

LL Saak No 153/1986

IN DIE HOOGGEREGSHOF VAN SUID-AFRIKA APPeLAFDELING

In die saak tussen:

SISHEN HOTEL (EDMS) BEPERK Appellant
en

SUID-AFRIKAANSE YSTER EN STAAL

INDUSTRIëLE KORPORASIE BEPERK Verweerder

CORAM: RABIE WN HR, JANSEN, BOTHA, NESTADT ARR

et STEYN WN AR

VERHOORDATUM: 19 FEBRUARIE 1987 LEWERINGSDATUM: 26 MAART 1987

UITSPRAAK

/BOTHA AR ...

2.

BOTHA AR:-

Hierdie appèl spruit voort uit 'n aksie om skade= vergoeding weens kontrakbreuk wat die appellant as eiser in die Transvaalse Provinsiale Afdeling ingestel het teen die respondent as verweerder. Die aksie het misluk. Verlof om teen die afwysing daarvan na hierdie Hof in hoër beroep te kom, is aan die appellant toegestaan deur die Verhoorregter (F S STEYN Wn R).

Die feite wat aanleiding gegee het tot die aksie is nie in geskil nie. By wyse van inleiding kan die spil waarom die saak draai eers net in die breedste trekke saamgevat word, soos volg: die appellant het van die respondent 'n hotelperseel gehuur, wat geleë was vlak langs 'n nasionale pad, en daar 'n hotelbesigheid bedryf; tydens die duur van die huurkontrak het die respondent 'n verleg= ging van die nasionale pad in die omgewing van die hotel bewerkstellig, op so 'n wyse dat die pad nie meer langs die hotel verby geloop het nie; as gevolg daarvan het

/die ...

3.

die klandisie van die hotel afgeneem en is die winsge= wendheid van die besigheid daarmee heen; die appellant het toe die perseel ontruim en die respondent aangespreek vir die vergoeding van gederfde wins, ook ten opsigte van die restant van die huurtermyn.

Die huurkontrak tussen die partye was skriftelik en is aangegaan op 26 Augustus 1974. Daarvolgens het die appeilant van die respondent vir 'n aanvanklike tyd= perk van 20 jaar 'n hotelperseel en -gebou gehuur op die dorpie Sishen, in die Noord-Kaap. Die hotelgebou was opgerig deur 'n vorige huurder van die respondent, wat oorspronklik net die perseel gehuur het en toe die gebou opgerig het en daar 'n hotelbesigheid bedryf het. Die sluiting van die huurkontrak tussen die appellant en die respondent is voorafgegaan deur 'n ooreenkoms tussen die appeilant en die vorige huurder, waarvolgens die appellant van die vorige huurder al laasgenoemde se beiange in die hotelgebou en -besigheid aangekoop het vir 'n bedrag van

/R350 000 ...

4.

R350 000. Gepaardgaande met die sluiting van die huurkontrak tussen die appellant en die respondent is die huurkontrak tussen die respondent en die vorige huurder by ooreenkoms gekanselleer. In die huurkon= trak tussen die appellant en die respondent word daar na eersgenoemde verwys as "the Lessee" en na laasge= noemde as "the Corporation". Die aanhef van die kon= trak en die vernaamste bepalings daarvan sien daar soos volg uit:

"WHEREAS

the Corporation is the registered owner of Certain Portion 'A' of the farm SISHEN, situate in the Division of Kuruman which is held by the Corporation under and by virtue of Deed of Transfer No. 700/1948 dated 5 August 1948;
AND WHEREAS

an Hotel known as Hotel Minerva has been erected and is being carried on by Gamagara Estate (Proprietary) Limited on an Hotel Site situate on the said Portion 'A' of the farm SISHEN which site is held under a Lease granted to it by the Corporation;

AND WHEREAS

the Lessee has purchased the business and

/property ...

5.

property of the Hotel Minerva from Gamagara Estates (Proprietary) Limited;

AND WHEREAS

the Corporation has agreed to cancel the existing Lease of the Hotel Site and to grant a Lease over the said site to the Lessee;

NOW THEREFORE THESE PRESENTS WITNESS

1.

The Corporation hereby lets to the Lessee which hereby hires the Hotel Site on which the Hotel Minerva is erected, situated in the unproclaimed Township of Sishen (on Portión A of the farm SISHEN in the Division of Kuruman), the boundaries of the said site being indicated on the attached sketch plan.

2.

This Lease will be deemed to have commenced on 1 March 1974 and shall continue for a period of 20 years. The Lessee shall have the right to renew the lease from time to time on terms and conditions to be negotiated for further periods of twenty years each. The rental figure to be revised every 10 years.

3.

The rental payable to the Corporation will be:

(i) R240,00 (Two Hundred and Forty Rand) per annum, payable three-monthly in advance.

(ii) 3/4 of 1% (three-quarters of one per

/cent)...

6.

cent) of the gross liquor takings in the hotel (including off-sales), sub= ject to a minimum calculated at R25 (Twenty Five Rand) per month, payable three-monthly in arrear. Such payments shall be verified annually by a certifi= cate from the Lessee's auditors.

4.

The Lessee undertakes" throughout the currency of the lease to conduct on the said hotel site an hotel business strictly in accordance with Law and to carry on and conduct the said busi= ness on the said premises continuously in a proper manner in terms of the Hotel Liquor Licence appertaining thereto. The Lessee shall carry on the said hotel business through= out the currency of this Agreement under the name of HOTEL MINERVA and shall not change the said name without the written consent of the Corporation, which consent shall not be unrea= sonably withheld.

The Lessee shall carry on the said hotel business for the sole account and benefit of itself and its associated companies and shall not permit any other person to be a partner (whether dis= closed or dormant) in or otherwise directly or indirectly interested in the said business without the consent in writing of the Corpora= tion first had and obtained, which consent shall not be unreasonably withheld.

5. The Lessee shall carry on, and/or cause the

/said ...

7.

said hotel business through the licensee, to be carried on in a proper and orderly manner and shall not do or suffer to be done any act on the said premises or in relation to the conduct and management of the said business whereby any nuisance, public or private, may be caused or any injury or annoyance done to any person/s in or near the said premises or which might endanger the liquor licence/s or other licence/s granted to the Lessee or its nominee/s in respect of the said business or any renewal thereof. The Hotel shall remain graded as not less than '2 Star' standard.

6.

The Lessee shall observe and/or through the licensee cause to be observed all laws or regulations relating to the conduct of the said business and shall not commit or allow any breach of the Liquor Laws or of any lawful rules or regulations promulgated in connection therewith or of any special order issued by the Licensing Board affecting the said licence/s or premises to be committed.

7.

The Lessee shall through the licensee punctually apply and pay for such renewal of the liquor and other licences attached to the said business as may from time to time be necessary in order to keep the licences alive and shall pay all ex= penses in connection with such renewal.

8.

The Lessee shall not remove or transfer and/or through the licensee cause to be removed or

/transferred ...

8.

transferred the hotel liquor licence/licences and/or any licence/s relating to the business of Hotel Minerva to any other premises, nor may such licence/s or any of them be trans= ferred into the name of any other person with= out the consent in writing of the Corporation first had and obtained to any such removal or transfer, which consent shall not be unreason= ably withheld.

9.

The Lessee shall keep the whole of the premises adequately and properly furnished to the satis= faction of the Corporation throughout the cur= rency of this Agreement or any renewal thereof.

15.

Should the Corporation decide to establish a township at Sishen or should it be possible to obtain authority for the sub-division of Lot A of Sishen to enable transfer of the hotel site to be effected, the Corporation undertakes to sell the said hotel site to the Lessee at a price to be determined by sworn appraisement.

16.

Should the Lessee decide not to renew the lease, the Corporation shall have the first option to take over the hotel buildings together with furniture and fittings at a price to be deter= mined by sworn appraisement, by a Sworn Ap= praiser to be appointed by the Corporation."

/Die ...

9.

Die aangehaalde bepalings weerspieël opvallend 'n groter regstreekse belang wat die respondent self gehad het by die wyse waarop die hotelbesigheid bedryf sou word as wat 'n mens gewoonlik by 'n verhuurder in so 'n soort kon= trak aantref. Die verklaring daarvoor is geleë in die uitgebreide belange en bedrywighede van die respondent in die omgewing van Sishen. Soos seker algemeen bekend is, is die respondent op groot skaal betrokke by die ontgin= ning van ystererts in daardie gebied. Baie van sy werk= nemers woon daar, veral in die dorp Kathu, wat nie ver is nie van Sishen en wat algaande aansienlik uitgebrei het, ten koste van Sishen. Werknemers afkomstig van die res= pondent se hoofkwartier in Pretoria besoek ook gereeld die gebied. Al die grond in daardie omgewing behoort aan die respondent. Dit is juis die respondent se mynbe= drywighede wat aanleiding gegee het tot die verlegging van die nasionale pad, soos weldra sal blyk.

Kort na die aangaan van die huurkontrak het

/die ...

10.

die appellant die geriewe wat die hotel aan sy gaste ge= bied het aansienlik uitgebrei en opgeknap, soos deur die aanbring van 'n voortreflike restaurant en so meer. Daar= benewens het die appellant en die respondent ooreengekom dat die appellanfnaantal bykomstige slaapkamers tot die hotelgebou sou byvoeg. In hierdie verband het die partye op 3 en 4 April 1975 onderskeidelik 'n skriftelike addendum tot die huurkontrak onderteken, wat soos volg lui:

"WHEREAS:

1.	The parties entered into an Agreement of Lease on the 26th August 1974.
2.	The Lessee desires to add a number of rooms to the existing hotel on the site described in the said agreement.

NOW THEREFORE THESE PRESENTS WITNESS:

1.	The Corporation hereby agrees to the ex= tension of the existing hotel with an additional thirty (30) bedrooms by the Lessee.
2.	The Lessee acknowledges that he is aware of the fact that the hotel may be forced to close down at any time after a period of twenty years from the date of this agreement as a result of the mining acti= vities of the Corporation at Sishen and

/the ...

11.

the Lessee further acknowledges that in the event of the Hotel being forced to close down as a result of such mining activities at any time after the expira= tion of such period of twenty years the Corporation will not be liable to pay any compensation whatsoever for any damage or loss regarding the additional thirty rooms that the Lessee may suffer.
The parties further agree that in the event of the hotel being forced to close down as a result of the mining activities of the Corporation within the said period of twen= ty years, the parties shall bear such loss or damage of the Lessee proportionately to the number of years expired from the date of this agreement.
3. The Corporation warrants that it will not allow any other hotel and/or bottle store to be established at Kathu within a period of ten years from the date of this agree= ment or such lesser period as the parties may agree upon if both parties are satis= fied that the need for a further hotel and/ or bottle store exists. In the event of such need arising within the period of ten years the Corporation hereby grants the Lessee the first option to establish such further hotel and/or bottle store at Kathu.
The aforegoing warrant (sic) of the Cor= poration is subject to the following condi= tions:
(a) The Lessee shall manage and conduct

/the ...

12.

the hotel according to the standards prescribed by law for a two star hotel. In the event of the hotel being degraded or it is being found by the Hotel Board that the standards of the hotel do not correspond with the standards prescribed for a two star hotel, the Corporation will be entitled to regard the aforementioned warrant as null and void.

(b)	That the thirty rooms are in fact added to the hotel within a period of five years from the date of this agreement.
(c)	The Management of the hotel will at all times give preference to officers and employees of the Corporation and will ensure that at least one room will be available on arrival for such officials and employees, provided that reservations will be made at least twenty four (24) hours prior to their arrival.

4. Except as herein modified or amended all terms and conditions of the Agreement be= tween the parties dated 26th August 1974 shall remain in full force and effect."

Daarna het die partye mondeling ooreengekom om die getal bykomstige slaapkamers te verminder van 30 na 15. Die appellant het toe wel die 15 bykomstige kamers opgerig.

/Die ...

13.

Die koste wat die appellant daaraan bestee het, en aan die uitbreiding en opknapping van die ander geriewe van die hotel, soos hierbo vermeld, het altesaam ongeveer R360 000 beloop. Die appellant se totale besteding in verband met die verkryging van die besigheid en die op= knapping en uitbreiding van die hotel het dus nagenoeg R700 000 beloop.

Die respondent se eie belang by die wyse waarop die hotelbesigheid bedryf sou word en die standaard van die geriewe wat aangebied en gehandhaaf sou word, blyk verder ook uit 'n brief wat later, op 20 November 1981, deur die respondent aan die Voorsitter van die Nasionale Drankraad geskryf is, en waarin die volgende voorkom:

"We lease to Sishen Hotel (Pty) Ltd t/as Minerva Hotel and Off Sales the site on which Minerva Hotel presently carries on business namely 1st Street, Sishen.

Since Minerva Hotel and Off Sales acquired the business in March 1974 they have, to our knowledge, maintained a high standard at

/the ...

14.

the Hotel and have expended large sums of money in improving and increasing the faci= lities at the Hotel. This was done by them willingly and at our special request. We in turn, in order to protect their financial investment, undertook to guarantee to them that we would not allow any other Hotel and/ or Bottle Store to be established at Kathu within a period of 10 years from 4 April 1975
Our employees, guests, officials and visiting business men and dignitaries (both local and overseas) have over the years made and still make continuous use of the Minerva Hotel's accommodation and service provided to them. For its employees and guests, Iscor sets a high priority on the standards of hotel and ancilliary services and would not like to see any eventuality arising which may have a detri= mental effect thereon."

Gedurende die jare van 1974 tot 1982 was daar 'n groot toename in die wins wat die appellant uit die hotelbesigheid behaal het. Dit is onnodig om besonder= hede te vermeld,. 'n Genoegsame aanduiding van die wins= gewendheid van die hotel is dat die besigheid in die boekjaar wat geëindig het in Februarie 1982 'n bruto wins opgelewer het van bykans R350 000.

/En ...

15.

En toe kom die moeilikheid met die pad.

Ten tyde van die aangaan van die huurkontrak het die nasionale pad direk ten weste van Sishen geloop, op daardie plek in 'n rigting van suid na noord. Die ingang tot die hotelperseel was 50 meter van die pad af; klaarblyklik was die hotel baie goed sigbaar vir gebruikers van die pad. Ten suide van die hotel loop die pad naasteby in 'n suidwestelike rigting, na Olifantshoek en dan Upington, en vandaar verder, ener= syds na Suidwes-Afrika en andersyds na die Suid-Kaap. Ten noorde van die hotel het die pad min of meer noord= oos geloop, in die rigting van Kuruman, en daarna loop dit na Vryburg, en dan verder na die Wes-Transvaal. Dit is dus duidelik dat die hotel geleë was reg langs 'n belangrike deurpad. So het die posisie gebly tot in 1981. Enkele jare tevore het die respondent

/vasgestel ...
16. vasgestel dat die ysterertsneerslae wat ten ooste van Sishen ontgin was, in 'n noordwestelike rigting gestrek het, en daar is toe besluit om die respon= dent se mynbedrywighede na die noordweste te ont= plooi. Dit sou die pad ten noorde van Sishen in die gedrang bring. Gevolglik het die res= pondent vertoë gerig tot die Kaapse Provinsiale Ad= ministrasie, wat die bevoegde owerheidsinstansie was om die aangeleentheid te hanteer, om 'n gedeelte van die nasionale pad, vanaf 'n punt ten suide van Sishen tot 'n punt ten noordooste daarvan, in 'n
ooswaartse rigting

/te ...

te verlê. Nadat daar onderhandelinge tussen die res= pondent en die Provinsiale Administrasie plaasgevind het, het laasgenoemde ingestem om die nodige administratiewe stappe te doen om die verlegging van die pad te bewerk= stellig. Die verlegging is toe van owerheidsweë gemag= tig, maar die respondent moes self die nodige werk laat doen en die koste daarvan dra. Die verlegging het in verskillende fases plaasgevind, wat 'n aanvang geneem het in 1981 en voltooi is in Mei 1982. Om 'n verduideliking te vergemaklik van die uiteindelike uitwerking van die verlegging, sal ek gebruik maak van die volgende baie ruwe skematiese voorstelling:
17.
SEE ORIGINAL JUDGEMENT PAGE

Die oorspronklike ligging van die pad word aangedui deur die letters A, B, C, D, E en F. Die nuwe pad loop van

/A ...

18.

A oor 'n en G na F. Die hotel is geleë oorkant C, ten ooste van die pad. Die ou pad tussen A en C bestaan nog; die afstand van A na C is omtrent 13 km. Vanaf 'n punt onmiddellik ten noorde van C, oor D en E tot by F, is die pad nou egter heeltemal gesluit vir verkeer.. Die hotel is dus nou nie meer geleë langs 'n deurpad nie. Reisigers wat op die nasionale pad noordwaarts reis moet dit nou by A verlaat en die 13 km oor B na C ry om die hotel te bereik. Die hotel is ook bereikbaar vanaf die nuwe nasionale pad by punt H, oor B na C, 'n afstand van nagenoeg 9 km. Die pad tussen 'n en B (6 km) is egter 'n ongemaklike en selfs gevaarlike pad, vanweë die bestaan van drie onbewaakte spoorwegoorgange daarop en die feit dat vragmotors gereeld oorkruis daaroor ry. Reisigers wat die hotel besoek, moet terugkeer na die nasionale pad met die roete C-3-A of die roete C-B-H. Met die ou pad kon die inwoners van Kathu wat van die geriewe van die hotel gebruik wou maak, dit maklik bereik langs die roete

/I-D-C ...

19.

I-D-C, 'n afstand van ongeveer 12 km. Noudat die pad tussen D en C gesluit is, moet hulle egter 25 km ry om by.die hotel te kom, van I langs G, 'n en B na C, wat die slegte pad tussen 'n en B insluit.

Die verlegging van die nasionale pad tussen A en F, en in die besonder die sluiting van die pad tus= sen C en F, het 'n dramatiese uitwerking gehad op die winsgewendheid van die appellant se hotelbesigheid. Die hotel het baie minder klandisie gelok as voorheen. Profyt het spoedig oorgeslaan na verlies. Vanweë volgehoue verliese het die appellant besluit om die hotel te sluit. Dit het gebeur in Junie 1985.

Teen die agtergrond van die voorgaande feite kan daar nou gekyk word na die pleitstukke in die saak. Gelukkig hoef slegs enkele aspekte daarvan vermeld te word. Dit is 'n heuglike kenmerk van die wyse waarop hierdie geding in die Hof a quo gevoer is dat die voor=

/verhoor-samesprekings ...

20.

verhoor-samesprekings tussen die regsverteenwoordigers van die partye uiters vrugbaar was. Daar is op 'n menigte feite ooreengekom; deskundiges van albei kante is bymekaar gebring om tot 'n vergelyk te probeer kom oor die omvang van die skade wat die appellant gely het as gevolg van die sluiting van die pad; en uiteindelik is daarin geslaag, soos 'n bietjie later sal blyk, om die geskilpunte vir beslegting ingrypend te vernou. Vir hierdie verstandige optrede verdien die regsverteen= woordigers van albei kante 'n pluimpie,

Die appellant se besonderhede van eis bevat twee afsonderlike eise, wat genoem word eis A en eis B. Eis A is in wese gegrond op 'n beweerde stilswyende beding van die huurkontrak, wat in paragraaf 5 soos volg uiteen= gesit word (die verwysing na "the said road" is 'n ver= wysing na die pad soos dit ten tyde van die aangaan van die huurkontrak bestaan het):

"5. It was an implied term of the lease that

/the ...

21.

the Defendant would:

(a)	give free and undisturbed use of the hotel site to the Plaintiff;
(b)	take no steps to:

(i) deprive the Plaintiff of the said use;

(ii) interfere with the Plaintiff's said use, and inter alia by not procuring that the said road be closed, thereby:

(i) rendering access to the hotel site impractical, difficult or cumbersome;

(ii) precluding the passage of traf= fic along the said road, and thereby precluding the flow of custom to the hotel."

Ten opsigte van hierdie bewerings het die respondent in paragraaf 2 van sy versoek om nadere besonderhede die vol= gende gestel:

"2. In die lig van Eiser se gebruik van die

woord 'ondermeer' ('inter alia') in hier= die subparagraaf, word Eiser versoek om die wesenlike inhoud van die beweerde stilswyende term van die ooreenkoms waarop hy steun volledig uiteen te sit."

Daarop het die appellant geantwoord in paragraaf 2 van sy

/nadere ...

22.

nadere besonderhede:

"2. The Defendant was obliged to furnish to the Plaintiff commodus usus of the premises let by the Defendant to the Plaintiff."

In paragraaf 4 van die verweerskrif het die respondent soos volg gepleit met betrekking tot paragraaf 5 van die appellant se besonderhede van eis:

"4.1 Verweerder erken dat dit 'n stilswyende term van die betrokke huurkontrak was dat Verweerder so lank as wat Eiser die bepalings van die betrokke huurkontrak nakom vrye en ongesteurde gebruik van die huurperseel en van die hotel daarop aan Eiser sou verskaf en Eiser nie van sy gebruik van die huurperseel en die hotel daarop sou ontneem of daarmee in= meng nie;

4.2 Onderhewig aan die voorafgaande, word

elke bewering in hierdie paragraaf deur Verweerder ontken."

Ten aansien van eis A het die appellant verder beweer dat, in stryd met sy verpligtings ingevolge die aangevoerde stilswyende beding,

23.

".... the Defendant procured and caused the said road to be .... closed ....",

waarop die respondent erken het

".... dat die Administrateur van Kaapland op sy aansoek die betrokke pad .... gesluit ....het",

maar die respondent het ontken dat hy in stryd met sy beweerde verpligtings opgetree het. In eis B het die appellant sy vordering gegrond op die bepalings van die addendum tot die huurkontrak, wat ek vroeër aangehaal het. Dit is onnodig om die bewerings in die pleitstukke in hierdie verband te ontleed, om redes wat later sal blyk.

Wat betref die berekening van die skadever= goeding wat die appellant ingevolge eis A gevorder het, het die deskundige getuies van beide partye na voórver= hoor-samesprekings wat oor drie dae gestrek het, 'n notule opgestel wat onder meer weerspieël dat hulle dit eens was oor die metode waarvolgens die appellant se skadevergoed= ing bereken moes word, maar dat hulle nie saamgestem het

/oor ....

24.

oor die yraag of die sluiting van die pad die enigste oor= saak was van die appellant se skade nie. Laasgenoemde struikelblok is egter uit die weg geruim deur verdere samesprekings wat gevolg het, en wat daartoe gelei het dat 'n verdere dokument opgestel is, onder die opskrif "ADDENDUM TO THE PRE-TRIAL MINUTE". Dit is deur die prokureurs van die partye onderteken op 5 November 1985 en is met die aanvang van die verhoor aan die Verhoor= regter voorgelê. Dit lui soos volg:

"1. The quantum of the Plaintiff's claim is admitted in the amount of R650 000,00 which loss was occasioned as a result of closure of the road for the period ending 28 February 1994.

2. The Court is requested to determine the following issues:

2.1	Has Plaintiff proved the implied terms as pleaded in paragraph 5 of the Parti= culars of Claim and amplified in para= graph 2 of the Plaintiff's Further Parti= culars?
2.2	Has Plaintiff proved a breach of the implied terms pleaded by the Defendant in paragraph 4 of its Plea?

/3. ...

25.

3.	If Plaintiff proves any one of the im= plied terms referred to in paragraph 2.1 above, and that the closing of the road was a breach thereof, or the breach referred to in paragraph 2.2 above, the Plaintiff is entitled to Judgment.
4.	In the event of Plaintiff's Claim A:

4.1 succeeding, no relief is sought in respect
of Claim B;

4.2 failing, the Court is requested to deter=
mine Claim B."

In paragraaf 1 van die dokument (waarna ek sal verwys as die addendum tot die voorverhoor-notule) word die skade wat die appellant gely het as gevolg van die sluiting van die pad erken met verwysing na die tydperk tot 28 Februarie 1994. Dit is die datum waarop die aan= vanklike huurtermyn van 20 jaar tot 'n einde sou geloop het, volgens klousule 2 van die huurkontrak, soos hierbo aangehaal. Tydens die beredenering van die appèl voor hierdie Hof het dit geblyk dat daar 'n geskil tussen die partye bestaan het oor die tydperk wat vir die berekening gebruik moet word (die respondent wou dit beperk tot die

/eerste ...

26.

eerste 10 jaar van die huurkontrak, weens die laaste sin van klousule 2 van die kontrak); hierdie geskil is egter doelbewus nie in die addendum tot die voorverhoor-notule beliggaam nie, maar voorsiening is daarvoor gemaak in 'n afsonderlike dokument, wat nie aan die Verhoorregter geopenbaar is nie, om redes wat later sal blyk. Ek is van voorneme om hierdie geskil voorlopig links te laat lê; ek sal later, teen die einde van hierdie uitspraak, daarop terugkom. Vir die huidige bespreek ek die saak aan die hand van die addendum tot die voorverhoor-notule soos dit staan.

Die effek van die addendum tot die voorverhoor-notule was dat die omvang van die saak, wat eis A betref, op so 'n wyse ingekort is dat slegs enkele vrae oorgebly het vir oorweging. Volgens die notule is daardie vrae die volgende:

1. (a) of die huurkontrak onderhewig was aan

die stilswyende beding(e) wat aangevoer

/word ...

27.

word in paragraaf 5 van die appellant se besonderhede van eis en paragraaf 2 van die nadere besonderhede daarby;

(b) indien wel, of die sluiting van die pad kontrakbreuk deur die respondent ten op= sigte dáarvan daargestel het; en 2. of die sluiting van die pad kontrakbreuk deur die respondent daargestel het ten opsigte van die stilswyende beding wat uiteengesit word in paragraaf 4 van die respondent se verweerskrif.

Indien of 1 (a) en (b) of 2 ten gunste van die appellant beslis sou word, sou dit vanself volg dat die appellant geregtig sou wees op vonnis vir die ooreengekome bedrag van R650 000.

Die vermelding in die pleitstukke van 'n stil= swyende beding in drie oënskynlik verskillende gedaantes (par 5 van die besonderhede van eis, par 2 van die nadere besonderhede en par 4 van die verweerskrif) en die wyse

/waarop ...

28.
waarop dit gehanteer is in die addendum tot die voorver= hoor-notule, en ook met die verhoor in die Hof a quo en in die betoogshoofde van albei kante in hierdie Hof, is ietwat koddig. Daar is deurgaans allerwee aanvaar dat die stilswyende beding aangevoer in paragraaf 5 van die besonderhede van eis gegrond is op die consensus van die partye, soos afgelei uit, of veronderstel vanwee, die bepalings van die kontrak en al die omringende omstandig= hede wat destyds aan die partye bekend was, soos onder meer blyk uit die onderhandelinge wat tussen hulle plaas= gevind het ten tyde van die kontraksluiting. Daarteen= oor is die sogenaamde stilswyende beding aangevoer in paragraaf 2 van die nadere besonderhede beskou as iets anders, naamlik 'n term wat van regsweë by die huurkontrak inbegrepe is as 'n gemeenregtelike naturale van die kontrak. Op hierdie grondslag is daar uitgegaan van die veronder= stelling dat die beding vermeld in paragraaf 2 van die nadere besonderhede as 'n alternatief tot die beding in paragráaf 5 van die besonderhede van eis aangevoer is.

/Dwarsdeur ...

29.

Dwarsdeur die gedingvoering het die klem egter geval op die beding uiteengesit in paragraaf 5 van die besonder= hede van eis, en op 'n ondersoek na die afgeleide of ver= onderstelde consensus van die partye. Met die oog daarop is daar 'n klomp getuienis voor die Verhoorhof gelê,. onder andere met verwysing na 'n massa dokumente, en in die betoogshoofde voor hierdie Hof is die getuie= nis weer in besonderhede uitgepluis. Daar is slegs by wyse van alternatief aandag geskenk aan die gemeenreg= telike verpligtings van 'n verhuurder, wat saamhang met die naturalia van 'n huurkontrak. Na my mening is dit 'n aweregse manier om die saak te benader, veral vanweë die sogenaamde stilswyende beding wat die respondent self geopper het in paragraaf 4 van sy verweerskrif, wat klaarblyklik ook verband hou met die respondent se ver= pligtings kragtens die gemene reg en wat dus aansluiting vind by paragraaf 2 van die appellant se nadere besonder= hede. Die logiese aanvangspunt van 'n ondersoek na die

/respondent ...

30.

respondent se beweerde aanspreeklikheid teenoor die ap= pellant in hierdie saak - en iets wat uitgemaak moet word alvorens daar ruimte kan wees vir 'n navraag na die bestaan al dan nie van 'n ware konsensuele stilswyende beding - is om vas te stel wat die respondent, as verhuurder, se ge= meenregtelike verpligtings teenoor die appellant, as huurder, behels het met betrekking tot die toegang tot die verhuurde perseel, en of die respondent kontrakbreuk in daardie verband gepleeg het. Dit is wat ek vervolgens gaan bespreek.

Kragtens die gemene reg is 'n verhuurder verplig om aan sy huurder die commodus usus van die huursaak te laat toekom. Die appellant se bewering in paragraaf 2 van sy nadere besonderhede is dus (onder die skuilnaam van 'n stilswyende beding) 'n korrekte stelling van die respon= dent se gemeenregtelike verpligting teenoor die appellant kragtens die huurkontrak. Ewe-eens is die strekking van die respondent se bewerings in paragraaf 4 van sy ver-

/weerskrif ...

31.

weerskrif, naamlik dat die respondent aan die appellant die vrye en ongesteurde gebruik van die huurperseel en die hotel daarop moes verskaf en nie die appellant sy genoemde gebruik sou ontneem of dit sou belemmer nie, in ooreenstemming met die gemeenregtelike verpligtings van die respondent teenoor die appellant. Die uitdruk= king "vrye en ongesteurde gebruik" dui egter slegs op die negatiewe begrip dat daar nie op die huurder se ge= bruik inbreuk gemaak mag word nie, en gee geen aanduiding van die inhoud en aard van die gebruik waarop die huurder geregtig is nie.

Uit verskeie Latynse woordeboeke blyk dit dat die woord commodus % wye skakering van betekenisse omvat, onder andere: doelmatig, geskik, behoorlik, gerieflik, gunstig; en, met die oog op wat 'n bietjie later hieronder gesê sal word, sou ek in die besonder daarby wil voeg: nuttig en voordelig. In Gane se vertaling van Voet word commodus usus weergegee as "convenient use" (kyk bv

/Voet ...

32.

Voet 19.2.14 en 23). In Pothier se Traité du Contrat
de Louage praat hy van dit waarop die huurder geregtig is ten opsigte van die huursaak as la jouissance, wat in Mulligan se vertaling weergegee word as "the enjoyment" (kyk bv par 75); ek sou aan die hand doen dat Pothier se begrip van iouissance miskien ten beste weerspieël kan word in die woord "gebruiksgenot". In The Treasure Chest v Tambuti Enterprises (Pty) Ltd 1975 (2) S A 738 (A) op 748 i f het HOLMES AR die huurder se commodus usus beskryf as "the snugness and benefit of his occupation".

Voordat daar verder gegaan word met die be= spreking van commodus usus is dit gerade om die grense van die ondersoek af te baken. Enersyds word dit beperk tot die samehang van die feite van die huidige saak: waar die verhuurder veroorsaak het dat die toegang tot die ver= huurde perseel met 'n openbare pad langs verander en inge= kort is, met die gevolg dat die toevloei van klandisie na die hotel verminder het en die winsgewendheid van die

/besigheid ...

33.

besigheid vernietig is. Andersyds moet die ondersoek toegespits word op die betoog wat namens die respondent aan hierdie Hof voorgelê is, die strekking waarvan nou reeds aangedui kan word. Daar is aangevoer - ek haal aan uit die betoogshoofde van mnr Delport, wat namens die respondent opgetree het -

".... dat Appellant te alle tye vrye en on= gesteurde gebruik van die hotelperseel self gehad het. Die ingange tot die hotelper= seel het dieselfde gebly en die hotelbesig= heid self kon te alle wesenlike tye voortge= sit word. Appellant se klagte was egter dat hy die hotelbesigheid nie winsgewend kon voortsit nie."

Na aanleiding daarvan gaan die betoogshoofde soos volg voort:

"Die vraag wat dan ontstaan, is of optrede aan die kant van die verhuurder wat nie enige invloed op die daadwerklike gebruik van die huurperseel self het nie, maar die winsgewend= heid van 'n besigheid wat daarop bedryf word beïnvloed, beskou moet word as 'n verbreking van die verhuurder se verpligting om die commodus usus van die huursaak aan die huur= der te laat toekom."

/Vervolgens ...

34.
Vervolgens het mnr Delport ons verwys na 'n klomp gemeen=
regtelike kenbronne en na verskeie beslissings van ons
howe, en ten slotte sy betoog saamgevat soos volg:

"Dit word aan die hand gedoen dat daar nog in die gemenereg nog in ons regspraak steun is vir die standpunt dat optrede aan die kant van die verhuurder wat nie enige invloed op die huurperseel self het nie, maar wat die wins= gewendheid van 'n besigheid wat daarop bedryf word beïnvloed, neerkom op 'n verbreking van die verhuurder se verpligting om die commodus usus van die huursaak aan die huurder te laat toekom."

Onder die gemeenregtelike kenbronne waarna mnr Delport

ons verwys het, soos bv De Groot, Van der Linden, Voet en

Van der Keessel, het hy ook geskaar Pothier se verhandel=

ing oor die huurkontrak. Dit is nie korrek om Pothier

saam met die ander genoemde skrywers te skaar nie, omdat

hy nie oor die Romeins-Hollandse reg geskryf het nie.

Hy val dus nie binne die bestek van die uitdrukking "die

gemeenregtelike kenbronne" nie. Ek sal nietemin in wat

hieronder volg, bloot ter wille van gerief, en met die

oog op mnr Delport se betoog, tog Pothier insluit onder

/die ...
35. die algemene verwysing na die gemeenregtelike bronne. Inderdaad, soos algaande sal blyk, word daar by Pothier meer as elders rigsnoere aangetref vir die beslegting van hierdie saak; en dit is veilig om van daardie rig= snoere gebruik te maak, omdat wat Pothier sê geensins in stryd is met wat 'n mens by die skrywers oor die Romeins-Hollandse reg of in ons regspraak aantref aangaande die begrip commodus usus nie, maar inteendeel daarby aansluit.

Die verpligting van die verhuurder teenoor die huurder met betrekking tot laasgenoemde se gebruik van die huursaak, en die begrip commodus usus in dié verband, word in die gemeenregtelike bronne waarna ons verwys is meestal fragmentaries en kasuïsties behandel. Gewoonlik word die meeste aandag geskenk aan gevalle waar die huur= der aanspraak kan maak op 'n vermindering of kwytskelding van sy verpligting om die huurgeld te betaal, uit hoofde van 'n inbreuk op sy commodus usus as gevolg van vis maior

/of ...

36.

of casus fortuitus, en dan geskied die bespreking aan die hand van besondere voorbeelde eerder as beginsels - sien in hierdie verband die kommentaar van SOLOMON R in Hansen, Schrader & Co v Kopelowitz 1903 T S 707 op 717 i f - 718 (en vgl Bayley v Harwood 1954 (3) S A 498 (A) op 505 G). As 'n tipiese voorbeeld kan daar verwys word na Voet 19.2.23 (daar is deur mnr Delport aan die hand gedoen dat hierdie teks die oorsprong is van die gebruik van die uitdrukking commodus usus in ons regspraak en praktyk.) Die strekking van wat Voet daar sê is dat 'n huurder wat weens justa causa die huursaak ontruim nie verder aan= spreeklik is vir huurgeld nie. Een van die gevalle wat hy dan noem waar dié benadering toepassing vind, is waar die commodus usus van die huursaak nie gepresteer word nie (si non commodus sit praestitus rei usus), in so 'n

mate dat die bewoner nie sonder groot ongerief vir homself (non sine magno incommodo suo) daar sou moet aanbly nie; en as 'n voorbeeld gee hy die geval van 'n buurman wat h

/gebou ...

37.

gebou oprig en daardeur die lig van die verhuurde perseel verduister, in die geheel en nie net in 'n mate nie (in totum, non modice). Ander voorbeelde wat hy noem, is waar die huurder verdryf word deur die vyand, of deur rowers, of deur spoke, of deur die pes. In 19.2.24 en 25 verskaf Voet 'n menigte verdere voorbeelde met verwys= ing na landbougrond en die mislukking van oeste as gevolg van onvrugbaarheid, insekte, weersomstandighede, en so meer. Dit is onnodig om op die besondere gevalle in te gaan. In breë trekke is die benadering van die ander skrywers na wie ons verwys is,dieselfde as dié van Voet. Dit is alleenlik by Pothier (Louage par 152) waar 'n bespreking aangetref word van 'n voorbeeld waarvan die feite vergelykbaar is met dié van die huidige saak. Ek sal later daaraan aandag gee.

In die gevalle hierbo genoem gaan dit om die versteuring van die huurder se gebruik en genot van die huursaak as gevolg van faktore waaroor die verhuurder

/geen ...

38.

geen beheer het nie. In die onderhawige saak is die posisie anders. Hier is dit die verhuurder self (die respondent)wat, soos beweer word deur die huurder (die appellant), die versteuring van laasgenoemde se commodus usus veroorsaak het. Dat dit hier inderdaad gaan om die optrede van die verhuurder self, val nie te betwyfel nie. Alhoewel die sluiting van die pad deur n formele owerheidshandeling teweeggebring is, het dit slegs gebeur omdat die respondent dit so wou gehad het en vertoë in dié verband tot die betrokke owerheidsinstansie gerig het. Die saak is dus tereg beredeneer op die grondslag dat die respondent verantwoordelik is vir die sluiting van die pad, net asof hy dit op sy eie bewerkstellig het. Die vraag is dus, wanneer pleeg die verhuurder kontrakbreuk ten opsigte van sy verpligting om aan die huurder die commodus usus van die huursaak te laat toe= kom? Hieroor word daar in die bronne waarna ons verwys is (op twee uitsonderings na) so min en so kasuïsties

/gepraat ...

39.

gepraat dat dit van geen werklike hulp is in die huidige saak nie. As 'n enkele voorbeeld kan daar weer verwys word na Voet. In 19.2.14 behandel hy die actio conducti wat aan die huurder verleen word teen die verhuurder, en sê dat dit gerig is op die prestasie van gebruik of dienste, en tegelykertyd al daardie dinge waarsonder 'n mens dit niegerieflik(nuttig) kan gebruik nie (ut usus vel operae praestentur, et simul ea omnia, sine quibus com= mode quis uti nequit); dit lig hy dan toe met 'n verwys= ing na die gereedskap van 'n plaas, soos uiteengesit word in n Digesta-teks; en dan gaan hy voort om te sê dat die aksie gerig is op die noodsaaklike herstel of vervanging van deure, vensters en so meer, en wei dan verder uit oor die verhuurder se verpligtings in daardie besondere verband. Die twee uitsonderings in die bronne, waar n mens wel iets leersaams aantref oor die verhuurder se betrokke verpligting, is Holl Cons II 185 (op 370-1) en Pothier op cit par 75 - 80, wat ek nou agtereenvolgens

/sal ...

40.

sal bespreek.

In Holl Cons II 185 formuleer die onbekende skrywer van die advies 'n paar algemene stellings waarby dit die moeite sal loon om 'n wyle stil te staan. Die skrywer het te doen gehad met 'n huurkontrak waarvolgens ene Lucg Doysemond 'n brouery gehuur het van ene Roeland Garnier. Klaarblyklik het die huurder hom daaroor be= kla dat die verhuurder se optrede (wat dit was, blyk on= gelukkig nie) veroorsaak het dat die huurder se gebruik van die brouery verhinder of belemmer is. Die skrywer sê die volgende (ek laat sy verwysings na die Digesta en ander bronne weg):

"Dunkt (onder correctie) en is na rechten kennelijk dat de verhuurder niet alleen eens of prima vice, maar 't allen tijden en gestonden geduurende de huur-jaren schuldig is te presteren dat de huurlingen 't verhuurde goed bequamelijk en ten oorbaar mogen gebruiken. En indien de verhuurder 't selve niet presteert zulx dat de huur= lingen 't gepachte goed niet kunnen gebruiken ten oorbaar deur toedoen ofte faut van den verhuurder; zoo is den verhuurder aan den

/huurling ...

41.

huurling gehouden alle schaden en interessen te betalen en is 't zelve gebruik 't welke den verhuurder schuldig is te presteren te verstaan tot sulke neringe als daar het huis toe gedestineert is. En zoo lange als de Brouwerije bij den voorsz. Lucq Doysemond gehuurd niet behoorlijk bruikbaar gemaakt was bij den voorz. Garnier. Zoo is de voors. Lucq niet schuldig eenige huur te betalen over= mits dat het ongebruik of de incommoditeit des gebruiks merkelijken tijd geduurt heeft. Immers aangezien dat de wanwilligheid des voors. Garniers, in 't accommoderen van de voors. Brouwerije was strijdende jegens alle redenen en billikheid. Zoo is hij ge= houden aan den voors. Lucq, voor de geheele en totale schaden en interessen."

Daar is veral twee aspekte van hierdie aanhaling wat ek wil beklemtoon, en wat ook verband met mekaar hou. Die eerste is dat die skrywer, alhoewel hy nie die uitdrukking commodus usus gebruik nie, klaarblyklik tog die inhoud van daardie begrip weergee by wyse van die woorde "bequame= lijk en ten oorbaar mogen gebruiken". Volgens Van Dale se Groot Woordenboek der Nederlandse Taal beteken "oor= baar" onder andere "nuttig" en "voordelig"; vandaar my besondere vermelding vroeër van hierdie woorde as

/skakerings ...

42.

skakerings van die betekenis van commodus. ("Bequame= lijk" kan in die huidige samehang weergegee word as "doel= matig" - vgl Van Dale s v "bekwaam"). "Voordelig" be= teken ook "winsgewend": kyk HAT. Die gedagte wat uit die voorgaande na vore kom, is dat commodus usus die idee van winsgewendheid kan omvat, waar die huurder op die huurperseel 'n besigheid bedryf. En dit lei tot die tweede aspek wat aandag verdien: die gebruik wat die verhuurder moet presteer ".... is .... te verstaan tot sulke neringe als daar het huis toe gedestineert is", d w s die gebruik behels die bedrywighede waarvoor die huursaak bestem is om gebruik te word. Wat die skrywer klaarblyklik beoog, is gebruik vir die doel waarvoor die saak verhuur is ingevolge die huurkontrak. Inderdaad kan die inhoud en omvang van 'n huurder se commodus usus in enige gegewe geval nie bepaal word anders as met ver= wysing na die doel waarvoor die saak verhuur is ingevolge die huurkontrak nie. In ons regspraak word die begrip

/commodus ...

43.

commodus usus ook vasgekoppel aan die doel waarvoor die huursaak verhuur is (vir 'n enkele goeie voorbeeld, kyk Baum v Rode 1905 T S 66 op 67 - 68; en vgl Starfield & Starfield v Randles Brothers & Hudson 1911 W L D 175 op 181, en vgl ook Bayley v Harwood supra op 502-3). Dit is eintlik 'n vanselfsprekende gedagte, maar een wat van belang is in die huidige saak. Volgens die bepalings van die huurkontrak tussen die appellant en die respon= dent, wat ek vroeer aangehaal het, kan daar geen twyfel bestaan nie dat die respondent die huurperseel aan die appellant verhuur het met die spesifieke oogmerk om die appellant in staat te stel om daarop 'n hotelbesigheid te bedryf. Trouens, die huidige is 'n ietwat buitengewone geval omdat die kontrak, vanweë die respondent se eie belang by die aangeleentheid, waarna ek vroeer verwys het, die appellant as huurder verplig het om die besig= heid volgens bepaalde hoë standaarde te bedryf, en om daardie standaarde te handhaaf. Afgesien daarvan, is

/dit ...

44.

dit egter ook klaarblyklik inherent in die kontrak dat die appellant as huúrder die hotelbesigheid sou bedryf met die doel om 'n wins daaruit te behaal. Pas 'n mens die gedagtes wat ek hierbo uit die Holl Cons gehaal het op die feite van die huidige geval toe, dan lei dit tot die gevolgtrekking dat die sluiting van die pad die ge= volg gehad het dat die appellant se commodus usus van die hotelperseel versteur is; maar dit laat nog die vraag oop of die respondent daarvoor aanspreeklik is, in die sin dat sy optrede 'n verbreking was van sy verpligting in dié verband, sodat daar gesê kan word dat dit kontrak= breuk van sy kant was wat as die oorsaak van die ver= steuring van die commodus usus aangemerk moet word.

Die verpligting van die verhuurder in die onderhawige verband word deur Pothier in sy verhandeling oor die huurkontrak (Deel II, Hoofstuk I, Afdeling II) bespreek onder die opskrif: "Van die verbintenis van die verhuurder om nie enige inbreuk te maak op die gebruiks=

/genot ...

45.

genot van die huurder nie" (De l'obligation du locateur de n'apporter aucun trouble a la iouissance du conducteur ...). In par 75 stel Pothier die algemene reël soos volg: dit is 'n gevolg van die verbintenis wat die ver= huurder onderneem teenoor die huurder deur die huurkontrak, praestare ei frui licere, dat hy nie enige inbreuk mag maak op die gebruiksgenot van die huurder nie, gedurende die hele tyd wat die huur bestem is om voort te duur. (Dit is 'n effens meer letterlike vertaling van Pothier se Frans as dié van Mulligan op 33). Pothier bespreek dan die toepassing van die reël op die verhuring van plaas= grond, waarby ek nie hoef stil te staan nie. In par 76 behandel hy die huur van huise in 'n dorp of stad, en hy begin weer met 'n algemene stelling, wat ek verkies om soos volg te vertaal, eerder as op die beknopte wyse van Mulligar, (op 34): dit sou 'n versteuring wees wat die verhuurder veroorsaak aan die gebruiksgenot wat sy huurder behoort te hê van die huis (ce seroit un trouble que le locateur

/apporteroit ...

46.

apporteroit a la iouissance que son locataire doit avoir de la maison), as hy (die verhuurder) enigiets sou doen wat daartoe strek om daardie gebruiksgenot te verminder of om dit minder gerieflik te maak vir die huurder (s'il faisoit quelque chose qui tendit á diminuer cette jouis= sance, ou a la rendre moins commode au locataire). Pothier gee dan twee voorbeelde: as ek, nadat ek die huur van 'n huis aan jou verskaf het, te werk gaan om 'n venster oop te maak in die gemeenskaplike muur van daar= die huis en van 'n ander, naburige huis wat aan my behoort, wat my 'n uitsig gee op die huis wat ek aan jou verhuur het, of as ek 'n geut aanbring wat water van my huis op joune laat val wat nie daar geval het voordat ek aan jou die huur gegee het nie, dan is dit 'n inbreuk wat ek maak op jou gebruiksgenot, waarteen jy geregtig is om jou te verset, want die huis was nie destyds,toe ek die huur aan jou verskaf het, onderhewig aan die ongerief van daardie uitsig of daardie geut nie; aangesien ek deur

/die ...

47.

die huurkontrak my verbind het om jou die gebruiksgenot van daardie huis te gee, so soos dit destyds was, is dit nie te betwyfel nie dat, deur daardie uitsig (venster) of daardie geut aan te bring, ek ongerief veroorsaak, en bygevolg 'n inbreuk op die gebruiksgenot wat ek jou belowe het. In par 80 sê Pothier verder (om dit kort te stel) dat die huurder 'n aksie het om die verhuurder te verhinder om enige inbreuk te maak op sy gebruiksgenot, en ook om skadevergoeding te verhaal, as hy skade gely het. In Pothier se bespreking van die verhuurder se verpligting, soos hierbo opgesom, is daar veral twee aspekte waarop ek die aandag wil vestig. Die eerste is die wye en on= gekwalifiseerde terme van sy omskrywing van die verhuurder se verpligting en van watter optrede 'n verbreking daarvan sou meebring, gekoppel aan sy voorbeeld van die venster in die muur. Hierdie voorbeeld is interessant, omdat dit vir Pothier klaarblyklik nie gaan om die venster in die muur, as sodanig nie; dit gaan om die feit dat die

/huurder ...

48.

huurder daardeur afgeloer kan word en die privaatheid van sy gebruiksgenot aldus geskend word. Die voorbeeld moet dus gesien word as 'n geval waar die verhuurder in= breuk maak op die huurder se commodus usus sonder dat sy optrede 'n daadwerklike of regstreekse fisiese uitwerking het op die huurperseel self. Die aantasting van die huurder se gebruik en genot is slegs 'n onregstreekse ge= volg van die verhuurder se fisiese handeling buite die huurperseel. Die tweede aspek is Pothier se beklem= toning van die feit dat die huurperseel ná die verhuurder se optrede nie meer in dieselfde toestand is as wat dit was toe die huurkontrak aangegaan is nie. Dat 'n mens in verband met 'n inbreuk op die huurder se commodus usus moet ag slaan op die toestand van die huurperseel ten tyde van die aanvang van die huur, spreek eintlik vanself, maar dit is van belang in die huidige saak. As die twee oorwegings wat ek nou na aanleiding van Pothier se bespreking genoem het, op die feite van die huidige saak

/toegepas ...

49.

toegepas word, dan kan dit 'n grondslag vorm vir die be= skouing dat die respondent, deur die pad te laat sluit,
'n handeling verrig het wat, alhoewel dit geen regstreekse fisiese uitwerking op die huurperseel gehad het nie, nie= temin onregstreeks tog die appellant se commodus usus belemmer het deur die inkorting van die toevloei van klandisie na die hotel, en dat die hotelperseel ná die sluiting van die pad nie meer dieselfde was as wat dit was ten tyde van die aanvang van die huurkontrak nie, aangesien dit destyds langs 'n deurpad gelee was en ná die sluiting van die pad nie meer nie. Of so 'n beskouing wel geregverdig is, sal ek vervolgens ondersoek aan die hand van 'n verdere passasie in Pothier.

Vroeër, toe ek verwys het na die skrywers se behandeling van inbreuke op die huurder se commodus usus as gevolg van vis major of casus fortuitus, het ek gemeld dat daar by Pothier (par 152) 'n voorbeeld aangetref word waarvan die feite vergelykbaar is met dié van die huidige

/saak ...

50.

saak. Par 152 kom voor in 'n afdeling van Pothier se werk, waarin hy gevalle bespreek waar 'n húurder geregtig is op 'n kwytskelding van huurgeld, in die geheel of ten dele. Ten aanvang van sy bespreking formuleer Pothier ses al= gemene beginsels, waarvan die sesde een hier ter sprake is. Dit kom voor in par 143: Wanneer die huurder nie volkome (absolument) sy gebruiksgenot van die saak ontneem is nie, maar deur onvoorsiene toeval (par un accident imprévu) sy gebruiksgenot 'n baie aansienlike aantasting en vermindering ondergaan het (la iouissance a souffert une altération et une diminution tres considérable), kan hy 'n proporsionele vermindering van die huurgeld eis, van die tyd wat sy gebruiksgenot daardie vermindering onder= gaan het. Hierdie beginsel word dan deur Pothier toege= lig in par 152. Ek vertaal dit soos volg: Om die sesde van ons beginsels toe te pas op huurkontrakte van huise, laat ons veronderstel dat ek aan iemand 'n herberg langs
'n grootpad (sur la grande route) verhuur het, en dat

/daarna ...

51.

daarna, en gedurende die huurtermyn, die grootpad ver= ander is, op so 'n wyse dat daardie herberg, wat baie gereeld besoek was, verlate geword het nadat dit nie meer langs die pad geleë was nie: in daardie geval, alhoewel die huurder die gebruik het van al die dele van die huis (quoique le locataire iouisse de toutes les parties de la maison), is hy geregtig om 'n vermindering van die huur= geld te eis, aangesien die gebruiksgenot van daardie herberg deur die verandering van die pad 'n baie aansien= like benadeling en vermindering ondergaan het (la iouis= sance de cette auberge souffrant, par le changement de la route, une altération et une diminution trés considér= ables). Pothier tref hier 'n onderskeid tussen die ge= bruik van die gebou as sodanig, en die voordelige benut= ting daarvan vir die doel waarvoor dit gehuur is, nl om te gebruik as 'n herberg. Die teenstelling is tref= fend, met die oog op die betoog namens die respondent in die huidige saak, soos vroeër aangedui, dat die appellant

/na ...

52.

na die sluiting van die pad nog steeds die vrye en on= gesteurde gebruik van die hotelperseel self gehad het, dat die ingange tot die hotelperseel dieselfde gebly het en dat die hotelbesigheid nog voortgesit kon word. Dit lyk amper asof Pothier se teks spesifiek ontwerp was om 'n pertinente antwoord op hierdie betoog te verskaf. Om die punt verder te beklemtoon, haal ek Mulligan se ver= taling (op 60) van die laaste gedeelte van par 152 aan -dit is 'n effens vryer vertaling as myne hierbo, maar dit weerspieël Pothier se gedagtegang korrek:

".... although the lessee has occupation of every part of the house, he is nevertheless entitled to claim a reduction of rent, see= ing that his beneficial occupation of the inn has been greatly impaired and diminished, by reason of the alteration in the main-road."

Pothier se bespreking het betrekking op die geval waar die grootpad verlê is buite die beheer van die verhuurder, en die huurder dus 'n vermindering van huur= geld kan eis vanweë die belemmering van sy commodus usus

/as ...

53.

as gevolg van oormag of toeval. Daar is na my mening egter geen twyfel nie dat die beginsel wat in sy gedagte= gang vervat is, by wyse van analogie ook toepaslik moet wees op 'n geval waar die verlegging van die pad deur die verhuurder self bewerkstellig is. As 'n mens in gedagte hou wat Pothier in par 76 sê in verband met die verhuurder se verpligting om nie inbreuk te maak op die huurder se commodus usus nie, soos hierbo bespreek (en veral sy voor= beeld van die loergat in die muur), dan moet dit noodwen= dig volg dat die verhuurder wat self die pad verander op die wyse wat Pothier beoog, kontrakbreuk pleeg teenoor die huurder en aanspreeklik is vir al die gewone gevolge van kontrakbreuk. Die beskouing wat ek hierbo, as 'n uitvloeisel van wat Pothier in par 76 sê, aan die hand gedoen het, is na my mening dus wel geregverdig.

Namens die respondent het mnr Delport aange= voer dat die reëls insake huurvermindering waar die huurder se commodus usus versteur word as gevolg van

/oormag ...

54.

oormag of toeval, gegrond is op billikheid en 'n bestaans= reg van hulle eie het, sonder verwysing na die verpligting vah die verhuurder in daardie yerband, en dat die geval wat Pothier in par 152 bespreek dus nie enige aanwending kan vind in die huidige saak nie. Ek stem nie daarmee saam nie. In De Wet en Yeats, Kontraktereg en Handelsreg (4de uitg) op 323 word dit juis gesê dat kwytskelding of vermindering van huurgeld in die bedoelde gevalle gegrond is op die algemene beginsels van ons reg met betrekking tot onmoontlikwording van prestasie en die wederkerigheid van die verpligtings by die huurkontrak (kyk ook L_A W S A Vol 14 par 153 nota 2 op 149; contra Cooper, S A Law of Landlord and Tenant op 180). Dit is moeilik om in te sien hoe die regsposisie in sulke gevalle op enige ander beginselgrondslag geregverdig kan word. Daardeur wil ek nie te kenne gee dat gebeure wat aan die verhuurder toe te skryf is en wat aanleiding gee tot 'n eis om kan= sellasie van die kontrak en skadevergoeding op grond van

/kontrakbreuk ...

55.

kontrakbreuk, noodwendig ook 'n eis om kwytskelding van die huurgeld sal regverdig as die gebeure buite die be= heer van die verhuurder plaasvind nie; daar mag moontlik graadverskille bestaan (vgl my vroeëre ver= wysings na Voet en Pothier in verband met gevalle van vis major en casus fortuitus), maar dit is onnodig om 'n mening daaroor uit te spreek, of om selfs daarop in te gaan. Met die oog op die omstandighede van die huidige saak is dit voldoende om te sê dat ek oortuig is daarvan dat Pothier se bespreking van die geval in par 152, by wyse van analogie, 'n insiggewende en belangrike aanduiding verskaf van hoe hierdie saak besleg moet word.

Daar is verder namens die respondent betoog

dat Pothier par 152 nie in die huidige saak bruikbaar is

nie, vanweë die beperkte uitleg wat aan daardie passasie

geheg is in die saak Hansen, Schrader & Co v Kopelowitz
1903 T S 707. Die feite in daardie saak hou geen verband

/met ...

56.

met dié in die huidige geval nie en gevolglik hoef ek nie daarna te verwys nie. Maar in die uitsprake van beide WESSELS R (op 712) en SOLOMON R (op 719 - 720) word Pothier par 152 behandel (INNES HR het saamgestem). Die effek van wat in die genoemde uitsprake gesê word, is die volgende: Pothier het in gedagte die geval waar die pad waarlangs die herberg geleë is, van owerheidswee geheel en al gesluit word, sodat reisigers nie die herberg kan bereik nie; Pothier beoog nie n geval waar n ander, beter en korter pad aangelê word, wat deur reisigers ver= kies word, sodat hulle die pad langs die herberg vermy nie. Mnr Delport se betoog was dat ons in die huidige geval met die tweede soort situasie te doen het, en nie met die eerste nie. Ek gaan nie daarmee akkoord nie. Die huidige geval kan nie presies tuisgebring word of onder die eerste situasie of onder die tweede nie; dit lê tussenin. Om die posisie toe te lig, verwys ek terug na die skematiese voorstelling van die feitlike posisie

/wat ...

57.

wat ek vroeër verskaf het. Dit is nie hier die geval dat daar bloot langs die oorspronklike roete van die pad, A, B, C, D, E, F, 'n ander pad gemaak is, A, H, G, F nie.
'n Gedeelte van die oorspronklike pad, van C oor D en E na F is inderdaad gesluit. Maar die hele pad verby die hotel is nie gesluit nie; van A oor B na C het dit bly voortbestaan. Die beperkende uitleg wat aan Pothier par 152 gegee is in die genoemde uitsprake is gevólglik nie hier van toepassing nie. Die onderhawige geval val buitekant die bestek van die twee teenstellings wat in daardie saak bespreek is, maar daar bestaan by my geen twyfel nie dat die feite hier klaarblyklik eerder tuis= hoort by die eerste gestelde situasie as by die tweede. Op die keper beskou, is die posisie hier dat die hotel aanvanklik geleë was langs 'n deurpad, en dat daardie pad, as 'n deurpad, inderdaad gesluit is. Die kern van die saak is dat die deurpad langs die hotel verby nie meer bestaan nie. Die feit dat die stukkie tussen A en C

/behoue ...

58.

behoue gebly het, en dat dáárlangs nog toegang tot die hotel verkry kan word, is nie van wesenlike belang nie. Dit sou min verskil gemaak het as die stukkie tussen A en B ook gesluit is, maar toegang nog verkry kon geword het van 'n oor B na C. Die Hansen, Schrader-saak is gevolglik die respondent nie tot hulp nie.

Gedurende die betoog in hierdie Hof is daar aan die respondent se advokaat die vraag gestel: wat sou die posisie gewees het as die respondent nie slegs die pad tussen C en F laat sluit het nie, maar ook die gedeelte tussen A en B, asook die pad tussen 'n en B? Mnr Delport het geantwoord dat die respondent dan aan= spreeklik sou gewees het om die appellant se skade te vergoed. Die antwoord is korrek - en onvermydelik. Daar kan geen twyfel wees nie dat die respondent, deur alle verkeer na die hotel af te sluit, kontrakbreuk sou gepleeg het. Maar sodra dít aanvaar word, soos dit moet, dan is dit onmiddellik vernietigend van die basiese grond=

/slag...

59.

slag van die betoog namens die respondent, naamlik dat die verhuurder nie kontrakbreuk pleeg ten opsigte van sy verpligting om commodus usus aan die huurder te laat toe= kom nie, as sy optrede geen daadwerklike invloed op die huurperseel self het nie, maar slegs die winsgewendheid van die besigheid wat daarop bedryf word, beïnvloed. Die voorbeeld van die algehele sluiting van die toegangs= paaie bewys dat die betoog, as 'n veralgemening, nie kor= rek kan wees nie. Dit bevestig terselfdertyd die ge= volgtrekking, wat voortvloei uit my bespreking van die gemeenregtelike bronne hierbo, dat daar in die bronne wel steun te vind is vir die standpunt dat die verhuurder sy verpligting ten opsigte van commodus usus verbreek as sy optrede deur die pad te sluit die toevloei van klan= disie na die hotel inkort en die huurder se voordelige benutting van die hotel aldus belemmer.

In 'n poging om die voorgaande gevolgtrekking te ontkom, is daar namens die respondent aan die hand

/gedoen ...

60.

gedoen dat die vraag na die verhuurder se aanspreeklik= heid in beginsel 'n kwessie van graad is. In soverre die betoog berus het op die omvang van die sluiting van die pad of die paaie in die omgewing en die gevolglike inkorting van die toevloei van klandisie na die hotel, is dit onaanvaarbaar. As die verhuurder kontrakbreuk pleeg deur al die toegangspaaie te sluit en so alle klan= disie van die hotel weg te hou, dan moet dieselfde begin= sel van toepassing wees as hy 'n gedeeltelike sluiting van die toegangspaaie bewerkstellig en die toevloei van klan= disie ten dele inkort. Die graad van sy optrede kan nie die beginsel van sy kontrakbreuk affekteer nie. 'n Mens kan dit maklik toelig met 'n voorbeeld. Gestel dat die respondent nie net die pad tussen C en F gesluit het nie, maar ook die pad tussen A en B, sodat slegs die pad van 'n oor B na C oorgebly het, en gestel dat daardie pad nie net 'n moeilike pad was vanwee spoorwegoorgange en vragmotorverkeer nie, maar inderdaad 'n sanderige bergpad

/was ...

61.

was wat slegs met vierwiel-aangedrewe voertuie aangedurf kon word. Sommige mense sou tog nog die hotel besoek het, maar dit val nie te betwyfel dat die respondent nogtans kontrakbreuk sou gepleeg het nie. Natuurlik sou die graad van die inbreuk op die huurder se commodus usus 'n uitwerking kon hê op die regsmiddels wat hom toe= kom weens die kontrakbreuk. Om weer 'n voorbeeld te noem: gestel dat die respondent slegs 'n beperkte verleg= ging van die pad by punt C teweeggebring het, sodat die hotelingang nie net 50 meter van die pad was nie, maar sê 200 meter, en dat dit 'n geringe inkorting van die toe= loop van klandisie na die hotel meegebring het, gepaard met 'n klein vermindering van die profyt van die besigheid. Dan sou die appellant nie geregtig gewees het om terug te tree uit die huurkontrak en om die hotel te sluit en dit te ontruim nie, maar hy sou vermoedelik steeds 'n eis om skadevergoeding weens kontrakbreuk gehad het. Hier= die oorwegings skep egter nie probleme in die huidige saak

/nie ...

62.

nie. In hierdie verband moet ek vir 'n oomblik afdwaal en terugverwys na die gemeenregtelike skrywers se be= handeling van inbreuke op die huurder se commodus usus weens vis maior of casus fortuitus. Uit die gevalle wat ek vroeër by wyse van voorbeeld uit Voet aangehaal het, blyk dit dat die huurder slegs in vry drastiese om= standighede die reg gegun word om die huurperseel te ontruim en aanspraak te maak op 'n kwytskelding van die huurgeld. Pothier se sesde beginsel aangaande 'n ver= mindering of kwytskelding van huurgeld, vroeër genoem, weerspieël dieselfde gedagte, terwyl hy by die toepassing daarvan in par 152 nie eens verwys na die ontruiming van die herberg deur die huurder nie, en blykbaar aan laas= genoemde slegs 'n vermindering van die huurgeld toelaat en nie 'n algehele kwytskelding nie. Na my mening speel hierdie oorwegings egter geen rol in die huidige saak nie. Sodra dit vasstaan, soos hier die geval is, dat die verhuurder kontrakbreuk gepleeg het, moet dit

/noodwendig ...

63.

noodwendig volg dat die huurder se regsmiddels bepaal word aan die hand van die algemene beginsels ten opsigte van die gevolge van kontrakbreuk (vgl by wyse van analogie die Treasure Chest-saak, supra op 745 B en 747 C). Volgens die feite van die huidige saak was die respondent se kon= trakbreuk klaarblyklik van so 'n ernstige en wesenlike aard en omvang dat die appellant geregtig was om die huur= kontrak van die hotelperseel te beëindig. Ter stawing van hierdie stelling is dit genoeg om te verwys na die enorme bedrag van die skade wat die appellant berokken is, soos blyk uit die addendum tot die voorverhoor-notule.

Die betoog van die respondent se advokaat in verband met die graad van die respondent se inbreukmaking op die appellant se gebruik van die hotelperseel, het hy ook op 'n ander lees geskoei, wat toegespits was op sy argument dat optrede van die verhuurder wat bloot 'n na= delige invloed het op die winsgewendheid van die huurder se besigheid, nie 'n verbreking is van die verhuurder se

/verpligting ...

64.

verpligting ten opsigte van commodus usus nie. Dié deel van die betoog was gebaseer op sekere voorbeelde wat aan ons voorgehou is. Een so 'n voorbeeld is die volgende: waar die respondent sy mynbedrywighede sou staak en al sy werknemers uit Sishen en Kathu verwyder, sodat daar twee verlate dorpe sou oorbly, met 'n gepaardgaande afname in die winsgewendheid van die hotel. 'n Ander voorbeeld is, as 'n mens die garansie in klousule 3 van die addendum tot die huurkontrak sou wegdink, waar die respondent 'n hotelbesigheid op Kathu sou oprig en bedryf of verhuur, in mededinging met dié van die appellant, weer met 'n ge= paardgaande vermindering van die winsgewendheid van die appellant se besigheid. Na my oordeel het hierdie soort voorbeelde niks te doen met die feite van hierdie saak nie. Dit is nie gevalle waar die respondent se optrede sou verskil van dié waarmee hierdie saak gemoeid is, in graad nie; dit is optrede van 'n geheel ander aard. In= dien die respondent na die sluiting van die huurkontrak,

/maar ...

65.

maar voordat die appellant die besit van die hotelperseel verkry het, die pad van C na F sou laat sluit het, sou die appellant geregtig gewees het om aan die respondent te sê: jy lewer nou aan my iets anders as waarvoor ek gekontrakteer het; ek het 'n hotel langs 'n nasionale deurpad gehuur; wat jy my nou gee, is nie so 'n hotel nie; dit is so 'n verskillende ding dat ek dit nie hoef te aan= vaar nie. Daar is dus wel 'n onregstreekse fisiese wis= selwerking tussen die respondent se sluiting van die pad en die commodus usus van die huurperseel. In die voor= beelde wat die respondent se advokaat aangevoer het, be= staan daar niks van die aard nie. Die toepassing van die verhuurder se verpligting insake commodus usus op die besondere feite van hierdie saak, behels hoegenaamd nie
'n waarborg teen klandisie-verlies nie. Die genoemde voorbeelde val buite die kader van die feite van hierdie saak, en hoef gevolglik nie verder bespreek te word nie. Dit is genoeg om te sê dat as daar bloot argumentshalwe

/veronderstel ...

66.

veronderstel sou word dat die verhuurder in die genoemde voorbeelde geen aanspreeklikheid teenoor die huurder op= doen nie, dit geen afbreuk sou doen aan die bevinding dat hy volgens die feite van hierdie saak wel kontrak= breuk gepleeg het nie.

Wat die regspraak betref, het mnr Delport in sy betoogshoofde steun vir sy betoog probeer vind in die saak Enter Centre Enterprise (Pty) Ltd v Brogneri 1972 (1) S A 117 (C). In die loop van sy betoog in hierdie Hof het hy egter geredelik - en heeltemal tereg - toegegee dat die omstandighede in daardie saak so verskillend was van dié in die huidige geval dat hy nie daarop kon staat= maak nie. Dit is dus onnodig om daardie saak in oor= weging te neem of om aandag te skenk aan die standpunt van De Wet en Yeats (op cit op 323 voetnota 73) dat die be= slissing daarin "onoortuigend" is. Die ander sake waarna ons verwys is, wat nog nie hierbo vermeld is nie, neem ook nie hierdie saak enigsins verder nie.

/My ...

67.

My gevolgtrekking is dus dat die respondent kontrakbreuk gepleeg het ten opsigte van sy gemeenregte= like verpligting om die commodus usus van die huursaak aan die appellant te laat toekom, en dat hy op daardie grond aanspreeklik is om skadevergoeding aan die appel= lant te betaal. Dit is derhalwe onnodig om oorweging te skenk aan die beweerde stilswyende beding wat gegrond is op die stilswyende consensus van die partye.

Ten slotte moet daar nog een oorblywende ge= skilpunt tussen die partye behandel word, waarna ek vroeër in hierdie uitspraak verwys het. Dit het betrek= king op die tydperk waaroor die appellant se skadever= goeding bereken moet word. Ten tyde van die onderteken= ing van die addendum tot dievoorverhoor-notule het die partye 'n verdere skriftelike ooreenkoms onderteken, wat (soos ek vroeër gemeld het) nie aan die Verhoorregter geopenbaar is nie, maar wat aan ons voorgelê is. In dié dokument word onder meer soos volg bepaal:

/"In ...

68.

"In the event of the Court holding in favour of the Defendant that the Lease was only valid for a period of 10 years, then the agreed loss of R650 000 in regard to Plaintiff's Claim A is to be reduced to R280 000."

Mnr Joffe, wat namens die appellant opgetree het, het aan ons verduidelik hoe dit gekom het dat hierdie ooreenkoms aangegaan is. Tydens die samesprekings om die quantum van die appellant se skadevergoeding by ooreenkoms tE be= paal, het dit geblyk dat daar namens die respondent aange= voer sou word dat die huurkontrak slegs vir die eerste 10 jaar daarvan geldig sou wees. Mnr Joffe se standpunt was dat dit volgens die pleitstukke in die saak nie vir die respondent oopgestaan het om daardie punt te opper nie, terwyl mnr Delport se houding die teenoorgestelde was. Die oogmerk van die ooreenkoms was om dit vir mnr Joffe moontlik te maak om sy standpunt in die verhoor te opper, maar om terselfdertyd die appellant te vrywaar teen 'n beslissing van absolusie van die instansie indien mnr Delport se standpunt deur die Verhoorregter gehandhaaf

/sou ...

69.

sou word. Soos sake toe by die verhoor verloop het, het die Verhoorregter inderdaad nooit hierdie aangeleentheid beslis nie.

Voor hierdie Hof het mnr Delport betoog dat die huurkontrak net geldig was vir die eerste 10 jaar, omdat die laaste sin van klousule 2 daarvan vereis het dat die partye aan die einde van daardie tydperk opnuut oor die bedrag van die huurgeld moes onderhandel en daarop moes ooreenkom. Ek is nie aangetrokke tot hierdie argument nie. In die lig van die eerste sin van klousúle 2 en die strekking van die kontrak as geheel, wil dit my voorkom asof die partye bes moontlik beoog het dat die kontrak na 10 jaar gewoon sou voortduur met die huurgeld soos dit was, indien hulle nie ooreengekom het, of kon ooreenkom, op 'n veranderde bedrag van huurgeld nie. Dit is egter nie nodig om 'n besliste mening hieroor uit te spreek of om verder daaroor uit te wei nie, omdat ek van mening is dat mnr Joffe se standpunt, wat hy in hierdie Hof beredeneer

/het ...

70.

het, korrek is, naamlik dat die pleitstukke in die saak geen ruimte laat vir 'n oorweging van mnr Delport se be= toóg nie. Paragraaf 3 van die appellant se besonderhede van eis lui soos volg:

"On or about the 26th August, 1974, and at Pretoria, the Plaintiff and the Defendant entered into a written agreement of lease, in terms whereof the Defendant let to the Plaintiff who hired from it an hotel site on which the Hotel Minerva was erected, situate in the unproclaimed township of Sishen, for a period of twenty years com= mencing on the 1st March 1974, so as to enable the Plaintiff to carry on the business of a licensed hotel, namely the Hotel Minerva, on the said hotel site."

Hierop het die respondent in paragraaf 2 van sy verweer= skrif gepleit:

"Onderhewig aan die volle bepalings van die betrokke skriftelike huurkontrak, word die bewerings in hierdie paragraaf deur die Ver= weerder erken."

Na my mening is die verweer dat die kontrak slegs geldig was vir 10 jaar 'n besondere verweer wat pertinent geopper

/moes ...

71.

moes gewees het as die respondent daarop wou staatmaak. So 'n verweer kan nie verskuil word agter 'n algemene ver= wysing na die "volle bepalings" van die kontrak nie, ver= al nie waar die appellant uitdruklik beweer het dat die huurkontrak gesluit was vir 'n tydperk van 20 jaar nie.

Tydens die verhoor is daar in die getuienis geen ondersoek hoegenaamd ingestel na die vraag of die partye inderdaad opnuut tot 'n ooreenkoms geraak het oor die huurgeld na die verstryking van die eerste tydperk van 10 jaar nie. Daardie tydperk het verstryk op 28 Februarie 1984. Daarna het die partye steeds die huur= kontrak voortgesit. Die hotel is eers in Junie 1985 ge= sluit. Op 3 Junie 1985 het die respondent 'n brief aan die appellant se prokureurs geskryf, waarin die volgende gesê word:

"As far as Iscor is concerned, it has a valid and enforceable agreement of lease with your client which will only expire on 28 February 1994 should your client not exercise the option granted to it in terms

/of ...

72.

of the agreement of lease."

In hierdie omstandighede kan die moontlikheid bepaald nie uitgesluit word dat die partye inderdaad na die eerste 10 jaar tydperk opnuut oor die huurgeld ooreengekom het, of stilswyend aanvaar het dat die huurkontrak teen die be= staande huurgeld sou voortduur nie, en dat die appellant getuienis te dien effekte sou kon voorgelê het indien die betrokke geskilpunt behoorlik op die pleitstukke geopper was nie.

In die resultaat is die appellant geregtig op skadevergoeding in die bedrag wat in die addendum tot die voorverhoor-notule genoem word. Die bevel wat hieronder in die plek gestel word van die bevel van die Hof a quo, is soos dit deur mnr Joffe aan ons voorgestel is; mnr Delport het geen beswaar daarteen geopper, indien die appèl sou slaag nie.

Die bevel van die Hof is soos volg:

/1 ...

73.

1.	Die appèl word gehandhaaf, met koste, wat insluit die koste van twee advokate.
2.	Die bevel van die Hof a quo word tersyde gestel en vervang deur die volgende bevel:

"Judgment is granted in favour of the plaintiff against the defendant for payment of the sum of R650 000 together with statutory interest thereon from 6 November 1985 to date of payment, with costs of suit, in= cluding the costs consequent upon the employment of two counsel, and including the qualifying fees of the plaintiff's expert witnesses in respect of whom the plaintiff gave notice in terms of Rule 36 (9)."

A.S. BOTHA AR RABIE WN HR

STEYN WN AR

---